再谈“三道红线” 房价真的要降吗?

哗 …不好意思 看了标题进来就是一盆冷水。

针对最近各方专家鼓吹三道红线直接打压开发商疯狂圈钱买地的嚣张气焰，迫使开发商要抛资产去负债的言论，我只能说，你可以天真，但不能无邪！不要把什么事都想的那么好。

为什么这么说呢？

首先我们看三道红线的本义是啥？

核心关键词就是“控负债”， 谁发出的呢？住建部和央行。啧啧，有人看出来了，三道红线看来主要目的还是央行催收，但是央行毕竟不是房地产行业的主管部门，所以拉上了房地产的总舵主住建部，这会你该听话了吧。快还钱！不然让你“红”！

讲话了，对啊，央行催收，开发商唯一变现能力就是卖房子。为了还钱 ，不得快点卖房子回笼资金吗？要想快点卖房子，不得降价吗？

谁说的？谁说降负债就必须降价？难道不能涨价吗？

你们不要忘了负债率不是负债额，率是个百分比，是两个数相除得出来的，哪两个数？

负债额/总资产，降低负债率是有两种方法的，要么降低负债额，要么抬高总资产，而总资产中一项是固定资产，啥呀？就是还没卖出去的房子呗。是不是恍然大悟了？没错，提升房价，提高固定资产的市值。这样即使负债不变，负债率也照样能下来。

除此之外，提升房价以后，还有一个更重要的后续操作同样可以再降低负债额。那就是抛售，比如R开发商和H开发商，两家的负债都很高，短时间内根本没有可能通过降价促销来实现降低负债率。那么两家老板坐下来聊一聊，咱们可不可以这样 ，咱们两家先把全国的项目涨涨价，起码先把总资产搞上去。然后，咱俩再想法弄个公司，咱俩领投再拉点市场上热钱进来，然后我们就抛售我们的固定资产给这个公司，让这个公司去找银行再贷款给我们变现，而且我们还要把他们投把劝进来的热钱全部以长期债借过来，这样一举两得，我们的负债率的现金短债比都就下来了。而新公司负债控制着别碰红线就行。恩 不错 说干就干，先把那些不好卖的涨一波价。反正也不好卖，好卖的也慢慢涨一下，增加实际营收！

怎么样？你还单纯的以为降负债就要降价卖房子吗？反正你就是买涨不买跌，我真降了，你觉得我还会再降，就不着急买，所以不好意思，我不降了，我涨价还不行吗？惊不惊喜？意不意外？

图片说明：截至2019年底，50房企负债指标一览。图片来源：天风证券研究所

这就是房地产，具有中国特色的房地产！

而且，话又说回来，三道红线的比例其实定的也是挺仁慈的，目前真正触及三道红线的全国top30开发商也就那么四五家，其他大部分还是影响不大。更不用说其他全国各地的小开发商了，负债超过100%？不好意思，你根本没那个实力和能力借那么多钱。所以又回到开篇我们说的，三道红线其实就是央行对那么几个负债超过100%的大开发商的一个催款手段，至于其他开发商和购房者，你们该咋地咋地。不要害怕也不要痴心妄想。

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