不确定性下的韧性与信心 房企穿越疫情半年考好于预期

    从来没有一次半年报季如此引人关注。年初以来新冠疫情暴发，宏观环境诡谲。如今疫情影响逐渐消退，房企融资收紧的消息又不期而至。上半年房企的经营表现受多大冲击,家底厚实几何，在融资收紧的倒逼下，下半年该如何应对？

  目光聚集在了那些头部房企的半年成绩单上。截至8月26日，去年的房地产销售前10强，已有8家相继披露了上半年的业绩数据。整体看，疫情还是打破了头部房企延续数年的规模、利润双增长的大好局面，今年上半年，能够同时实现销售额、营业收入、净利润、利润率等指标正向增长的房企凤毛麟角。

  好在作为一个拥有16万亿元市场容量的支柱产业，房地产行业在多次的市场波动中都表现出了足够的韧性。即便是在疫情下，身经百战的头部企业依然对增长抱有期待和信心。

  碧桂园年初并未披露全年增长目标，但在中期业绩会上，该公司总裁莫斌透露，希望全年销售额有10%的增长。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛信心十足，认为全年可以超额完成3000亿元的销售目标。虽然上半年销售额同比跌了2成，绿地控股董事长、总裁张玉良还是强调保持年初目标不变、指标不减。

  战略上的自信与战术上的谨慎并不相悖。“不确定性”开始频繁被提及，保利发展总结了影响未来行业走势的几个主要变量，包括今年以来土地市场“三高”带来的成本端上升压力，以及货币政策从新冠疫情期间的合理充裕向未来“定向滴灌”转变的可能，这些将使得房企的经营风险以及融资风险进一步加大。

  融创中国董事长孙宏斌直言，目前是土地市场风险最大的时候，下半年整个市场的销售压力比较大。许世坛也觉得应该小心行事，等市场冷静冷静，稳一点、看得清楚一点再行动。

  上半年业绩微降 比预期中好

  疫情刚暴发的一二月份，房企的销售业绩可谓惨不忍睹，但自3月后，市场交投开始逐渐活跃，销售形势持续好转。整个上半年，全国商品房销售金额6.69万亿元，同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%，个位数的降幅比预期要好不少。

  据中指研究院的统计，受疫情影响一季度百强房企销售额均值为168.0亿元，同比下滑19.5%，5月份销售额开始同比回正，6月为冲刺业绩房企加速营销去化，销售额已同比上升近30%。该机构对下半年的展望比较乐观，认为百强房企将在三季度实现累计销售额同比回正，全年销售额同比增长5.9%~9.6%。

  在大市波动的背景下，头部企业的增长曲线平缓了不少，经营指标或多或少出现下行迹象。从销售额来看，下降幅度较大的是绿地和新城控股，绿地上半年地产的合同销售金额为1330亿元，同比下滑20.69%，新城控股为975.2亿元，同比减少20.3%。有分析师认为，下半年绿地至少需要取得15%的增长，才能达到去年的销售规模。保利上半年的全口径销售金额为2245亿元，同比下降了11.1%。碧桂园、融创以及华润置地均为个位数的降幅，世茂集团和中国海外发展则录得了同比正增长。

  因为工期延后等原因，房企的营收、利润等指标的表现也不如往年亮眼。例如，绿地归属上市公司股东的净利润同比下降10.77%，华润置地的归母净利润同比减少9.30%，融创的毛利为177.6亿元，同比下降8.3%。新城控股上半年的整体盈利能力有所下降，毛利率、净利率分别较去年同期下降了11.4个百分点及6.89个百分点。就连“模范生”中海都难以幸免，上半年该公司实现毛利率、净利率、核心净利率分别为30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分别减少4.3个百分点、3.5个百分点、2.2个百分点。

  表现较好的指标也是有的，比如回款情况和融资成本。绿地声称回款质量在上半年明显提升，回款率约95%，较上年同期大幅提升16个百分点。保利的销售回款率也同比提升了4个百分点，达到90.1%。得益于上半年相对宽松的融资环境，头部企业的融资成本有所下降。融创在3月、5月份发行了两笔公司债，票面利率分别为4.78%、5.6%，比存量债券下降近200基点；碧桂园上半年的加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点；保利的有息负债综合成本仅4.84%，较2019年底下降11基点。

  越是震荡的市场，上市公司越需要向市场释放信心，展示自身的抗周期扰动能力。许世坛说此前低估了市场的弹性，原本预计今年全国房地产销售额会下降10%~15%，但从最新数据看，预计可能也就是正负两三个点，还会在15万亿、16万亿元左右，甚至有可能超过去年一点点，整体来说市场还是不错，可能只是错失了一两个月的市场空间。基于这种判断，他认为下半年，世茂只要实现47%以上的去化率，便可超额完成3000亿元销售目标。

  张玉良也强调，下半年绿地将紧紧抓住疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境等“四个有利”条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变、指标不减。

  中海行政总裁张智超不敢把话说的太满，他表示，虽然上半年经历了疫情的影响，但管理层依旧坚定要兑现对市场的承诺，4000亿港元的目标有一定挑战性，需要充分努力，加上后面市场的契机才能更好的完成。

  不确定性增加 风险上升

  在谈及上半年融资成本下降的原因时，不少房企都会提到一个背景，就是行业融资环境整体宽松了。为减少疫情对经济的影响，年初央行为市场注入了不少流动性，其中不少资金流入了房地产行业，房企信用债发行规模上升、利率下降，手中有粮的开发商积极在土地市场争夺优质资源，推高了不少城市的地价。土地市场的火爆引起了监管层的关注，稍稍打开的融资大门瞬间又被关上。

  保利表示，下半年，新冠疫情、国际关系摩擦对于经济发展的冲击仍将持续，流动性相对宽松与行业调控偏紧将并存，行业仍存在一定的不确定性。具体来说，房地产领域将继续保持从严监管的调控思路，货币政策由新冠疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换，未来将更加注重通过直达实体经济的结构性货币政策工具来实现“定向滴灌”效果，政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变，房地产企业融资风险进一步加大。

  此外，受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响，土地市场竞争激烈，整体呈现出高起拍价、高成交价、高溢价率的“三高”特征，而在当前从严的调控环境下，土地成本端的上升压力将更加考验企业投资、运营能力，房地产企业经营风险将有所上升。

  中海董事局主席颜建国也认为，这两年房地产行业的调控越来越精准，从因城施策、一城一策逐渐演变为了今年的一企一策。

  因为这些不确定性的存在，投资者更关心房企们未来将如何安排融资与投资。据悉，在房地产融资新增“三道红线”的消息传出后，不少房企悄悄在内部做了一次压力测试，根据红线要求调整未来的融资策略。

  颜建国说中海一条红线都没有碰，碧桂园也认为自己是安全的，只有资产负债率这一个指标略超过红线要求，未来计划进一步下调。融创表示自己已经提前行动了，从去年开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，希望明年能把净负债率控制在100%的红线以下。

  钱不好借了，买地自然也要货比三家。孙宏斌看的很清楚，他认为目前正是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。所以，上半年融创没有怎么参与抢地大战，新增货值同比大幅下降了约64%。

  不过，长远来看，对于各项经营指标相对稳健的头部房企而言，每一次的市场调整都是提升市场占有率的机会。在莫斌看来，平稳发展的房地产市场对碧桂园就是最大的利好，因为房价上升平缓，更能凸显企业的竞争力。颜建国相信，房地产行业的下半场，竞争的核心已经不是谁跑得快，而是谁能活下去、活的好、活的久。

来源：中房报

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