资色·深度 | 民间借贷被“变相降息” 房企融资或许又关闭了一扇门

8月28日早间绿地香港的一位高管在业绩发布会上表示近期相关部门与众多房企进行了交流，商议房企融资新规并有了初步计划，但还不知何时开始实施。

监管层的意图十分明显，最近央行持续放水，为控制在金融风险和放水资金流向，希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。

而就在8月20日，还有一则政策可能并没有让各方引起足够重视，即最高人民法院宣布将以一年期LPR的4倍为标准，确定民间借贷利率的司法保护上限，取代原来“以24%和36%为基准的两线三区”的规定。

按照当前一年期LPR3.85%计算，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%，民间借贷利率大幅降低，可视为变相的部分“降息”，同时央行通过进行“放水”振兴经济的意图十分明显，但作为资金需求最大的行业之一，长期被强监管的房地产行业呢？

放水不养鱼

对于司法保护利率的下调，有私募人士表示，在过去很长的时间里，超过15%以上的民间资金大部分被房企借走，超过20%利率也不少见。但现在司法保护利率下降到了15.4%，过去的“高利贷”不再受到法律保护，收益率明显下降，部分私募已经有打算将资金投入其他行业，而放弃房地产企业，毕竟同等利率的情况下，房地产行业的风险以及受到的管制会更多。

根据国家统计局的数据显示，2020 年上半年，全国房地产开发资金来源总量为 8.3 万亿元，较去年同期减少 0.16 万亿元，同比减少 1.9%。

其中，国内贷款1.4 万亿元，同比增长 3.5%，占比提升 0.9 个百分点至 16.6%；房企自筹资金 2.7 万亿元，同比增长 0.8%，占比提升 0.9 个百分点至 32.3%；定金及预收款 2.6 万亿元，同比减少 7.0%，占比下降 1.7 个百分点至 31.8%；个人按揭贷款 1.3 万亿元，同比增长 3.1%，占比提升?0.77 个百分点至 15.8%。

从这组数据可以看出房企维持现金流的主要来源是销售和自筹资金，两者占到房地产开发资金的64.1%主要来源是房企自筹资金，占到了32.23%。

何为自筹资金？即除银行贷款外的包括私募、信托和保理等多种渠道的融资方式，这些都受到民间借贷司法保护上限的影响，从过去理论上最高的36%降到了现在最高的15.4%，这不仅对于民间借贷行业来说是重大打击，对房地产企业而言也并非好消息。

但对于民间借贷司法保护上限调整的问题， PG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示：民间借贷利率应该受具体的项目风险和市场供求调节，只要是双方自愿都应该受到司法保护。

也有业内人士表示，强行规定民间借贷的司法保护上线并且将之下调，会影响民间借贷市场的均衡状态，要么会导致民间借贷市场供给不足，要么会迫使民间借贷利率市场扭曲并以变相的方式来实现。

三条红线

监管继续收紧，似乎已经板上钉钉。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据媒体报道，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，万科、中海等负债率较低的企业并无这方面的执行压力。

事实上，“三条红线”的标准堪称严格，长期以来稳坐前三的房企恒大、碧桂园、融创、万科四家中，融恒碧桂三者三条线全中，而长期以来的常青树万科也是踩了一条，不踩线的头部房企只剩下龙湖和央企，若消息属实则确实锁死了高周转的发展模式，过去数年中房企为了发展奇招百出，甚至有现在的千亿房企在过去负债率超过了1000%，龙头房企融创也曾高达200%。

高负债意味着高风险，若资金链断裂，负债率越高后果越严重，当下经济下行受到疫情影响为近年来最差水平，而房子作为一个高价格的产品其销售情况也必然受到影响，曾有两家千亿房企工作人员表示，今年上半年销售压力颇大，销售压力大代表着公司的销售回款受到印象，为了补充现金流则必然要进行融资，虽然监管收紧的风声越来越紧。

鱼大水大仍在继续，但蒙眼狂奔现在看来并不现实。

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