半年报点评|万科：隐藏在稳健基本面下的多元化惊喜

房企的规模之路并非坦途，而是一条蜿蜒崎岖的山路，爬得越高，路就愈发陡峭。对于那些行业领先者们而言，万众瞩目之下，略带高处不胜寒的意味。

就在2020年中期业绩披露季接近尾声之时，万科（000002.SZ）的半程答卷终于亮相，为颇具话题性的上半年做出总结：一如既往稳健增长的各项指标丝毫不令人意外，却又在今年复杂外部环境的影响下方显难能可贵。

万科稳健的基本面以外，还隐藏着一份惊喜——其开发、物管之外的各个多元化业务板块，首次在报告中披露了营业收入。这或许是万科认为多元化业务的成绩已发展到足以示人的程度。

在此背后，是万科历经多元化向专业化转变，再走回多元化之路的战略选择。从结果而言，前者帮助万科紧随房地产的“黄金时代”，将规模做大至千亿以上；后者则是万科首提“白银时代”之后“活下去”的新办法。二者难论谁更胜一筹，只是万科在敏锐的危机意识下，于不同阶段催生出的两种发展逻辑，并契合着各自对应的时代背景与环境。

相信假以时日，万科的食品业务也将出现在财报当中，与其他多元化业务一起支撑起万科新阶段的发展。

营收逆势增长 基本面趋稳

先看万科2020年中期业绩的基本面：销售与营收。

2020年上半年，万科实现合同销售额3204.8亿元，实现销售面积2077.0万平方米。其中，住宅产品约占总销售额的90.5%，商办产品占6.0%，其他配套占3.5%，并无太大变化。

实际上，万科的销售增速自一季度之后便有所加快。与大部分于疫情期间才上马的房企线上营销平台不同，凭借万科分享家的先发与资源优势，加快线上营销的探索与实践，万科全力减少疫情对销售带来的影响，单月销售金额自5月份开始恢复同比增长。

截至期末，万科在销售额及销售面积上的降幅已较一季度有所收窄，分别减少3.7个百分点和0.9个百分点，规模傍身之下，销售情况已逐步回暖。

分区域来看，万科南方区域贡献销售金额占比15.3%，上海区域占比41.3%，北方区域占比22.3%，中西部区域占比19.9%，其他区域约占1.2%。除上海区域比例较2019年末提升近9%以外，其他区域的变动幅度在5个百分点以内，一定程度上与疫情下长三角区域较强的经济活力有关。与一季度末相比，北方区域及中西部区域销售额增幅较大，成为了万科销售额降幅收窄的主力贡献区域。

在上半年逆势推盘的同时，万科亦加速了自身的结算速度。

期内，万科实现营业收入约1463.5亿元，同比增长5.05%。其中，实现房地产结算收入约1289.7亿元；结算面积约1049.8万方，同比增长24.0%；结算均价约每平方米12285.7元。上海区域、中西部区域为集团结转贡献占比较大，结转面积分别占比约28.2%及35.0%。

由此，万科实现来自房地产开发及相关资产经营业务的营收约1381.4 亿元，同比增长3.87%，占其营收的94.4%；业务营业利润率（扣除税金及附加）约24.1%，虽然同比减少4.2个百分点，但不容忽视的是税后这一前提，且处于行业结转毛利中的合理水平。

对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上回应，“近年来整个市场趋稳，地价占售价比例在持续上升，对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，公司将努力把毛利率维持在合理的水平”。

得益于期内万科对三费的控制力度，特别是销售费用和管理费用均同比有所下降，万科实现归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%，增速略超营收。

同时，万科上半年实现新开工面积1835.6万方，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%。与一季度末相比，其新开工面积降幅收窄了约24.5个百分点，可见二季度的复工力度较大。而整体的开竣工增速与去年相似，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

此外，万科合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%，成为其未来营收及利润释放的储备。

首次披露多元化业务营收 未来增长可期

开发项目之外，万科不仅坚持并扎实推进“租购并举”，发挥公司在居住领域的优势，同时在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，持续深化精益运营，提升各项业务的效率和效益。

得益于近5年来在市场上的外拓，万科物业的营收拥有行业中罕见的较高独立性。期内，万科来自物业服务的营收同比增长26.8%至67.0亿元，其中的55%来自万科以外的第三方项目，项目比例接近1:1。截至期末，万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。

上半年，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，在住宅物业、商写物业的基础上，加快“物业城市”业务发展，持续拓宽城市空间业务发展格局。目前，其“物业城市”业务已拓展至7个城市。

与此同时，万科首次披露了其他多元化业务的营业收入。

万科的租赁住宅业务期内实现营收约10.5亿元，已开业项目整体出租率为 88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为 93.7%。

截至期末，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中报告期内新增开业1.89万间，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。

值得一提的是，万科在积极探索以集体用地开发运营长租公寓的新模式，上半年所打造的泊寓成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目，首期235间开业前7天即实现满租。

在商业方面，万科实现营收30.5亿元，同比增长0.3%，在上半年疫情的影响下逆势增长；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%，同样保持了较好的水平。 

截至期末，万科（含印力集团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加11.1%。其中，报告期内新开业一个购物中心（太原印象城），面积10.61万方；新开业4个社区商业，面积6.02 万方；规划中和在建商业建筑面积约543万平方米。

万科的物流仓储业务也有所突破。期内，万纬物流所管理项目实现营收约8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。

截至期末，万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%，与基本持平去年同期水平；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%，在去年增设冷链业务之后，获得了较快发展。

目前，万科规划中和在建的物流仓储建筑面积459万平方米，其中高标库建筑面积约 423万平方米；冷库建筑面积约36万平方米，持续在下游流动方面进行布局。

上述万科首次披露的多元化业务营收约49.3亿元，加上物业服务收入，期内集团多元化业务收入合计约116.3亿元。在万科庞大的结转规模面前，其多元化业务营收占总营收比重已近8%，未来增长可期。

现金流充裕 债务风险较小

作为行业中稳健经营的代表，万科延续了此前优秀的债务管控水平。

万科期末有息负债总额约2729.8亿元，较年初增加 151.3 亿元，占总资产的比例为15.1%。

其中，一年内到期负债约968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债约1761.6 亿元，占比为64.5%；长短债比达1.82倍。

可见，万科的有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成，债务结构合理。集团期末净负债率约27.0%，较去年年末下降6.85个百分点。

在现金流方面，凭借较强的销售能力与上半年稳健的投资策略，万科实现经营性现金流约226.1亿元，同比大涨155.3%，连续11年经营性现金流为正。同时，投资性现金流与筹资性现金流亦实现正向流入，分别产生11.6亿元及45.3亿元的现金流量净额。

不难发现，凭借自身强大的内生能力，一方面支撑起了万科的现金流，另一方面减少了其对外部融资的依赖，降低了债务风险与利息支出。报告期内，万科面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额合计70亿元，票面利率最低为2.56%，平均成本仅为3.28%。

同时，万科亦在盘活自身的存量资产，成功于4月发行印象 2 号 CMBS，票面利率3.8%，创同评级 CMBS 产品利率历史新低；6月，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1期资产支持专项计划”在深交所成功上市。

因此，上半年万科增加现金约284.0亿元，期末在手现金约1881.4亿元，现金短债比达1.94倍，偿债风险较小。

此外，为广信资产包引入战投，让万科收回了前期投入共计320亿元，预计将收回390.4亿元的资金。

拿地谨慎 持续发力TOD领域

在土地增储方面，鉴于土地市场竞争激烈，万科在上半年亦趋于谨慎。

万科执行副总裁、首席运营官王海武表示：“目前公司在手的资源可以保证未来两到三年的发展，同时我们会不断地去关注市场与客户的变化，不会追高，但也不会过分地保守。”

期内，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米；权益地价总额约321.3亿元，约占销售额的10%；均价约每平方米6368元，处于较低水平。

截至期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米。其中，在建项目总建筑面积约11023.5万平方米，权益建筑面积约6595.2万平方米；规划中项目总建筑面积约4696.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积约2803.2万平方米；土储整体权益比例约59.8%，权益比例合理，保障了未来的盈利。

同时，万科参与了一批旧城改造项目，通过布局城市更新领域，获得穿越周期的长期盈利能力。按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约582.5万平方米。

另一方面，万科亦在发力聚焦“轨道+物业”（TOD）领域，今年4月就与深铁合作开发佛山地铁上盖项目，并在6月底与后者签署备忘录，拟共同投资成立合资公司——双方将分别持股50%，发挥各自优势，探索TOD领域的合作。

实际上，早在2010年，万科就开始在TOD方面不断加强投入，提升能力和运营的效果。目前，集团累计获取49个TOD项目，涉及的建筑面积是1803万平方米，累计总投入2400亿元，每个项目维持在40到50亿的投资和建面。其中涵盖多种业态，居住属性约占70%-80%，自持约20%，自持中的60%以上是综合商业。

“TOD对于开发商来说，过去只是一道加分题，到今天它变成了一道必答题，因为每个开发商在城市里面运作，都要围绕城市的发展方向。”万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上如是说。

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