宋丁:土地供需结构性失衡导致深圳高房价 产业空心化风险不大

在成为经济特区的40年时间里，深圳GDP增长超过10000倍，“深圳速度”令人惊叹。与深圳的经济一同“疯狂”的，还有深圳的土地住房市场。

1987年，深圳土拍第一槌落下，揭开中国土地市场化改革的序幕。此后的几十年里，深圳土拍一路升温。

另外，根据《2019年320个城市房价排行榜》数据，去年深圳二手房房价再次超越北京重回全国第一，均价比后者贵2464元，比上海高多11049元。今年疫情之后，深圳房地产交易也异常火爆。7月中旬，深圳推出房地产调控“新八条”试图引导市场回归理性。

从历史的维度来看，深圳的调控手段不断加码，却并未能浇灭房地产市场的热度。

深圳高房价的根本原因到底是什么？不断提高的住房、土地成本会“逼走”深圳的人才和实体企业吗？又应该如何解决这些问题呢？

在深圳经济特区成立40周年之际，搜狐城市推出“六问深圳”系列专题，问策深圳发展。本期我们就和中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁一起聊聊深圳高房价形成的原因、影响及应对策略。

以下是访谈实录。

搜狐城市：深圳房价居高不下且不断上涨的根本原因是什么？

宋丁： 深圳房地产目前这种高价位的现象，根本原因就是结构性失控。表现在供需两个方面，供就是土地供应跟不上，同时需求太多了，所以价格就高涨。

供应为什么跟不上呢？深圳经济的成长性很强，人口、资源、资金不断涌入，可深圳就这么大块地方，它拿不出太多土地来，满足不了城市的发展、居住的需要、产业发展的需要，整体土地面积太小。

另外，现有的产业结构的分配中，工商用地占比高，住宅用地占比低，更加加剧了供不应求的现象。

第二个就是需求。刚才谈到了，深圳不断有人涌入，在一线城市中间是它的入户条件、入户政策是最宽松的。另一方面，深圳由于土地、住房供给跟不上，导致目前深圳常住人口中只有30%左右的人有正式红本住房，70%的人是没有的。比较而言，其它一线城市90%以上都有正式住房。巨大的缺口导致深圳供需关系严重错位。

搜狐城市：深圳的高房价对人才流入有什么样的影响？

宋丁：深圳高房价对于人才的流入的影响，要从两个方面看。一方面从表面上看，他的确是人才引进的巨大压力，毕竟买不起房的人就有可能流失掉，理论上是这样。但是我们看到另外一个现象是，这些年来，深圳的人口竞争力在全国一直保持遥遥领先。说明什么呢，就是其实更多人才还是不畏惧高房价继续流入深圳，为什么要流入呢？他是奔高房价来的吗？不是，他是奔着机会来的。

所以城市发展就是这样的，一方面高房价的确阻碍人口流入，但是另一方面它提供了更多的就业机会和发展机会，所以大家还是要来啊，这样的矛盾现象是普遍存在的。

搜狐城市：现在已经有部分企业因为高昂的土地、住房成本从深圳搬走，深圳会面临产业空心化的风险吗？

宋丁：对空心化的担心不是没有道理的，的确一些实体经济在搬走，包括规模以上工业企业往外迁，但我个人倒不觉得有那么大风险。

深圳作为一线城市，与北上广相比，与伦敦、巴黎等国际化大城市相比，它的制造业占比是最高的，深圳工业用地达到30%，产值达到40%，这在国际上，包括和香港相比都是不可想象的。北上广，工业比例20%以内，国际上大城市一般在10%以内，深圳高达30%～40%，这已经是很高了，这个调整的空间还是很大的。

另外下调以后会有更多的空间来做高端服务业以及高科技研发类的产业，这才能显示深圳作为中心城市对周边的辐射、影响和带动作用。如果深圳的土地全部用在了工业上，那它就是一个工业城市，没办法起到带动作用。所以深圳的城市性质决定了它必须大胆注入更多高端服务业，服务业不代表空心，服务业是更广义的、更跨界的实心。比如金融产业，没有金融能力中心城市有带动作用吗，你把所有地方都作为工业用地，根本没有辐射作用。不能狭义理解空心，某种意义上讲应该腾出一些制造业，来为三产、科技企业发展提供生产空间。

搜狐城市：深圳目前的土地面积对其发展的限制达到了什么程度，有何表现？

宋丁：深圳的土地供应的确很紧张，特别是新地供应很紧张。现在按照官方的说法是新地也就是十几平方公里的范围，根本不够用。现在有所谓的“深汕合作区”能提供一百多平方公里的新地供应，但那有些远水解不了近渴。在深圳现有的土地上拿新地是很难的，所以我们才强化旧改，但旧改难度很大，旧改牵涉的利益特别复杂，即使解决了，有可能使容积率提升，将来物业售价涨高，这是有反面作用的，所以解决这些问题要综合考虑。

搜狐城市：如何解决呢？

宋丁：从国家政府来讲，应该提供更多扩容、扩权的方式来提升市政土地供应。

另外，当然也要加大对于旧改、城市更新的引导，有效的释放一些新的土地面积。还有就是深圳过去这么多年也适当的采取一些填海，或者是拓展地下空间，包括提高容积率等等手段来去满足土地的使用啊，甚至采取了和周边城市的合作的办法。比如在深莞惠的都市圈里面形成扩张的格局，我觉得还是有些机会的。

搜狐城市：深圳行政扩容的可能性大吗？

宋丁：现实来看，显然行政扩容的难度会越来越大了，希望也越来越渺茫了。

有人寄希望于特区40周年国家会给一个扩容机会，但是我感觉这个机会可能性不大。更多的还是要通过都市圈这种城际的整合来提供一些机会。比如说按照深汕合作这种模式，在汕尾、河源，甚至包括在临深的惠州和东莞这个片区，也包括河对岸的中山、珠海，能不能有一系列合作区的模式来形成扩容和扩权，这样的模式就是有可能的。

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