【公司深读】龙湖集团:坚持自律 实现质量增长

作者 | 陈贺振 丁诗琴

出品 | 焦点财经

2020年伊始，新冠疫情黑天鹅事件发生，一季度房企遭受空前危机，售楼处关闭，建筑项目停工，市场陷入沉寂。

这是一次大考验，检验着房企的生命力。

在充满变数与困难的上半年度过之后，各大房企交出了自己的答卷。中期报告陆续发布，回应着市场及投资者关心的问题。作为头部房企的龙湖集团，也在8月26日的中期业绩发布会上交出了一份扎实的答卷。在中期业绩发布前的两周，股价就已经开始持续上扬。

（从左至右：执行董事兼CEO邵明晓、董事长吴亚军、执行董事兼CFO赵轶）

底色坚韧，数据亮眼

3月份房地产市场重启后，楼市缓缓复苏。迟到的小阳春，让处于困境中的房企看到了市场的热情。

在挑战和机遇交织的市场环境中，龙湖集团上半年实现合同销售额1111.0亿元，同比增长5.2%。上半年Top30房企销售额规模增速普遍下降,其中有9家房企销售额负增长。在艰难的环境中，依旧保持着正向增长，显示出龙湖强大的韧性和生长力。更值得关注的是，龙湖中期营收511.4亿元，同比增长32.6%，其中物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。

中银国际研究报告曾表示：“龙湖集团将2020年上半年实现11-13%收入增长，胜过大多数中型至大型同类公司。”实际上，龙湖的营收增长幅度，比中银国际预估的高很多，在同规模房企中增速领先。在房地产逐步告别规模化时代后，能够“有质量地增长”是衡量房企运营能力的一大标杆，在营收和销售额双增长的情况下，营收涨幅高于销售额涨幅，正是房企“质量增长”的体现。

在销售和营收之外，盈利能力是判断一家房企是否优质的重要标尺。龙湖上半年实现归属于股东的净利润为63.4亿元，核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。

龙湖持续增长的盈利背后，是稳健的财务支撑。龙湖集团净负债率维持51.4%，在手现金为784.0亿元，有足够的现金流来保证企业的长期发展。平均借贷成本仅为4.5%，足以媲美自带融资渠道优势的一众房企。房地产作为资金密集型行业，投资项目和拿地扩张都离不开融资，低成本的融资让房企在运营中更具有资金优势。

土储丰富，布局高能级城市

土地储备是房企增长的“粮草”，代表着房企未来增长的潜能。近年来，人口和产业逐渐向城市群和都市圈集聚，核心城市的优质土储成为抢手的香饽饽。龙湖选择布局高能级城市，按照财务计划，把握自己拿地节奏。

龙湖CEO邵明晓在半年报发布会上表示：“龙湖的布局主要聚焦在中国的一线二线城市，以及主要的一些卫星城市，量级都比较高。”邵明晓还表示：“我们的备货也是比较充足的，全年的可售货源达到4100亿，所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标，而且销售目标不变。”

（海口龙湖光年项目）

龙湖丰富的土储，给了实现年度销售额目标坚定的底气。在拿地方面，龙湖保持着自己的节奏，坚持不拿高价地。“龙湖集团有7354万平方米的土地储备，权益到了5128万平方米，可以满足我们3-4年的开发，所以并不会为了追规模或者是其他的原因，在短期内高点拿地。”邵明晓介绍。

今年1-2月份，土地市场较冷，龙湖逆势而行获取下不少项目。当3月份土地市场，尤其是长三角的土地热起来了，龙湖反而节制了。这就是龙湖不扎堆抢地，保持自我节奏的定力表现。

邵明晓说：“往后看，未来几个月应该会是拿地的一个好的时间，一般到了四季度，会推一些好地出来。但是还是那句话，我们会按照我们的节奏、在我们预定的城市里面，拿我们希望得到的价格。另外，整个拿地的规则还是量入为出，会控制我们整体全年的负债率在50%—60%之间，这个是不变的。”

运营能力和财务优势助力四大航道

房地产市场进入存量时代，商业运营、租赁住房和物业服务，成为新的增长点。龙湖在做好地产开发板块，把握拿地节奏和提升运营效率之外，还积极发展商业、租赁住房和物业服务，提出四大主航道业务协同发展。

中期报告显示，2020年上半年龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。若将这一数据放在上半年疫情“黑天鹅”的影响下观察，可以说这是一组稳扎稳打的数据。如果说疫情带来了大量租户的退租或缓租，那么物业收入的持续增长可以看做是市场分化的结果——对于广大经营性租户而言，疫情让他们更多地选择品牌房企的优质商场，以寻求减轻或弥补疫情闭店带来的影响。

南京龙湾天街外景

商业运营方面，邵明晓表示：“（龙湖）商业运营能力上应该说无论是项目获取、建造交付、开业、运营，均处在行业比较优秀的水平。而且我们到现在在手的项目到年底的话已经有90多个了，到今年年底我们开业到48个，这个实际上后面的增长潜力还是非常大的。”尽管年初因为疫情影响，补贴商户近5个亿，龙湖依旧将努力实现商业运营收入60亿的目标。

在疫情冲击之下，龙湖对于租赁住房业务的后续看法也成为市场关注的重点。半年报数据显示，截至2020年6月底，冠寓已累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%。

邵明晓坚定表示：“今年我们仍将努力实现开业十万间，收入20亿的目标。这个业务经过这两三年的打磨，实际上也是未来会给集团形成一个赚钱的业务。”他接着表示：“我们的智慧服务其实运转也是非常健康，现在的实管面积已经达到1.32亿平方米，今年的收入也有望超过60亿。”

龙湖的四大航道，都要大量资金“弹药”支持，而龙湖出色的财务管控，则让企业在需要大量资金成本的商业游戏中，取得优胜。保持着低负债，连续4年融资成本在4.5%左右，龙湖董事长吴亚军女士表示，融资管理“三条红线”，龙湖被媒体放入绿档，“我们觉得这是对我们过去坚持在财务上的自律的一种报偿吧。但是我们并不因此沾沾自喜，我觉得下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。”

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