碧桂园在中期业绩会上吐露的九句“真言”

当行业步入下行周期或者迎来重大变动时，大家总希望听到“好学生”能给出最优的解题思路。

在2020年的中期业绩会上，几乎每家房企都会被问到两个问题：如何看传言的“三道红线”？怎么应对疫情带来的影响？

中指院认为，当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。

中海的回答是：没有触碰一条红线、销售回款增速优于销售合约额的增速。碧桂园的答案则是：融资收紧的信号对碧桂园来说是安全的、权益回款率达94%。

学霸都是相似的，未雨绸缪是基本能力。碧桂园在2018年下半年就提出实行“行稳致远”战略，坚持高质量的发展；恒大今年提出的新战略就是“高增长、控规模、降负债”；万科说，应对危机的秘籍就是提高自身免疫力。

每半年一次的房企业绩会都是交流、学习的机会，作为行业“一哥”，碧桂园的管理层每次也都不吝分享的“心得”。

8月26日，碧桂园召开了2020年中期业绩会，依旧是铁三角——总裁莫斌、常务副总裁程光煜及首席财务官伍碧君出席。

1、“我的职业生涯一定是会在碧桂园结束的”——莫斌

8月中旬，有自媒体发文称，碧桂园总裁莫斌因个人原因提出离职。随后，碧桂园相关人士对媒体回应称，该消息不属实。作为碧桂园管理层的核心人物之一，莫斌的去留问题自然是一大焦点。虽然有辟谣，但仍有人怀有猜测和疑虑。

在这次碧桂园中期业绩会接近尾声时，终于有媒体直接向莫斌求证。比较出乎意料的是，一个敢问，一个敢答。

莫斌直面了该问题，他表示，他本人也不知离职传闻是从何而起，每次有类似传言也不会理会，但他希望这次可以传达一个坚定的信念，“我的职业生涯一定是会在碧桂园结束的，一直会跟着碧桂园走到底的。”

本人坚定的表态，无疑是对谣言最好、最有力的回击。

2、“在平稳健康发展的市场里，对碧桂园就是最大的利好” ——莫斌

从2019年开始，国家继续坚持“房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓。2020年，新冠肺炎疫情爆发，又给房地产销售带来不小的影响。

在莫斌看来，中国房地产市场一直在往平稳健康的方向发展，特别是政府持续坚持“房住不炒”的定位基调后，所有的相关政策都是为了让房地产市场更加健康地发展。再加上，中国的城镇化在不断推进，这些对碧桂园来说就是最大的利好。

在平稳健康的市场里，房地产市场的价格会处于平缓上升的趋势。在这种市场环境中，“谁的竞争力最大，谁获得的利润总额、空间就会更大。”莫斌说，碧桂园现在主要从“一率五力”上进一步提升全周期综合竞争力。

2020年是碧桂园全周期综合竞争提升年，也是高质量发展关键年。为此，今年初碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”，即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

在今年8月碧桂园集团管理会议上，莫斌针对“一率五力”作出过进一步阐释：高效率是一定要做好前置策划，做到有效的高效率；而成本力是以成本为抓手，达到最优成本，不浪费、提品质；产品力方面，要读懂标准化，围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级；营销力方面，要加强以客户为中心，增强客户感知度。服务力方面，是为客户提供全过程的服务、一辈子的服务。而科技力方面，除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态，还要借助科技提升企业管治，真正做到精干高效。

3、“（融资收紧）的信号对碧桂来说是安全的”——伍碧君

近期，市场传言称监管部门拟出台新规，通过对企业财务指标设置“三道红线”，精准管控房地产企业有息债务规模增长情况。红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。

“（融资监管）的信号对碧桂园来说是安全的”伍碧君表示，从2019年底到今年上半年，碧桂园的资产负债率也有进一步下降。监管的动作会让房地产市场更加安全和稳健，这与碧桂园在2018年下半年提出实行“行稳致远”战略方向是一致的。

从最新的财务数据看，碧桂园在这三个监控指标上都处于良性状态。上半年，碧桂园的净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%，这在国内地产企业中并不多见。

4、“对于三四线城市我们长期看好”——程光煜

几乎在每次业绩会上，都有会媒体问到碧桂园是否还会继续坚持在三四线城市的布局和发展，碧桂园每次的回答也必然说道“长期看好三四线”。

这绝非一句空话、套话。2020年上半年，碧桂园在三四线城市的销售从3月份起平均每月同比上升了11%，明显优于一二线城市销售的同比变化水平。另外，碧桂园在三四线项目的优势非常明显。在其已经进入的228个三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，足见碧桂园布局的市场需求潜力依然是充足的。

“我们长期看好是因为中国经济快速稳定的发展以及城镇化有序进行，给中国的所有城镇带来发展的红利。”程光煜指出，今年国家尤其重视基础设施的建设，以及300万人口以下的城市出现人口、落户增长等相关情况，这都给碧桂园提供了比较广阔的成长空间。

5、“不用花精力去想房地产市场是会往上还是向下” ——伍碧君

万科的郁亮曾说过，他们从不花时间去预测政策走向，所以非常期望能够让房地产的长效机制尽快落地。因当农民不用费心去预测天气时，自然能将精力放在好好种地上。

碧桂园亦是如此。伍碧君认为，政府透露出来的调控方向、政策，都是希望让房价平稳、让房地产市场更加稳健发展，这对行业来说是件好事，“不用花那么多精力去想这个时候市场是该向上还是该往下了”。

如此，房企自然可以将精力放在好好修炼内功上。伍碧君表示，碧桂园正在通过对各项费用、成本的管控，让管理更加精细化，提升净利润率、净利润额，为股东创造更好的效益。

可供印证的数据是，2020年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%，提效降费方面取得成效显著。

6、“希望新业务的发展能和主业并驾齐驱” ——莫斌

莫斌曾形容，碧桂园主营业务是老虎的话，新业务就是翅膀。翅膀有两层含义，一是围绕地产主业进行，不是盲目投资；二是，可以做到与主营业务并驾齐驱。

碧桂园在新业务上先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等，希望打造“全产业链覆盖”能力。新业务中，机器人无疑是最吸引人目光的，也是碧桂园集团董事局主席杨国强寄予厚望的。

截至2020年8月14日，碧桂园旗下的博智林机器人公司已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。

据莫斌的介绍，重头戏建筑机器人现在有50款在研，其中35款已投放工地测试，“我们希望是按计划在明年进行小批量生产，后年能够进入现场。”

7、“集团总人数的减少实际上大部分都是转岗或剥离到非上市公司” ——程光煜

从今年初开始，关于房企裁员的消息已多不胜数，且异常夸张。还曾有消息指出碧桂园、恒大这样的头部公司被爆料裁员2、3万人，而真相却是大部分员工进行了转岗，或为适应业务领域的多元拓展调岗去非上市的子公司。

据了解，碧桂园2019年度的员工数量真实波动比例只有3.9％，属于行业正常范畴。到今年中期业绩，又有媒体问及碧桂园为何上市公司员工数量减少了1.39万人。

程光煜在业绩会上解释到，一部分员工的情况跟去年类似，将部分辅助性、劳动密集型岗位（如案场服务、保安、保洁）从房地产开发的主业剥离出去了，以市场化的方式为集团提供服务；一部分员工转移到非上市公司去了，这里面涉及大约有7000人。

另外，因为疫情的影响，碧桂园在今年加大了线上营销，使得案场的直销服务人员有所减少 “我们的总体人数是保持相对稳定的”程光煜表示，碧桂园还在今年开展了2000人的校招计划。同时因为新业务的蓬勃发展，下半年会新增不低于3500人的补充。

房企内部进行组织架构调整已是再正常不过的事情。尤其是当企业增长到一定体量，必须要让人才结构优化、提升效能，，以此保证企业拥有源源不断的“活水”，让组织永远保持活力、韧性，才能在新一轮洗牌中，保持“头部”的位置。

8、“在进一步降低负债总额的前提下保持较好的规模”——伍碧君

今年初，恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略，原因在于恒大意识到，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

融创中国近一两年一直将降低有息负债作为重点工作之一。为了下降负债，恒大和融创均在严控拿地开支，这是因为，他们背后都有丰厚的土储支撑。

碧桂园今年在大幅降低有息负债的同时，就在大力增加销售回款。截至2020年6月30日，有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，相较去年底下降了7.5%。

伍碧君表示，碧桂园将在进一步降低负债总额的前提下保持比较好的规模。

这样的底气同样也是来自兼具广度和深度的土地储备。广泛布局可以分散风险，深度聚焦则有利于提升竞争优势。虽然仍然是“三四线”之王，但碧桂园依然实现了从一线城市到六线城市的均衡布局。

截至2020年6月底，碧桂园已获取的权益可售资源为16,698亿元。其中，目标为一线城市的权益可售资源为2,913亿元，二线为5,725亿元，三四线为8,060亿元。

9、“连续5年回款率超过90%” ——莫斌

头部企业是行业的风向标，在疫情和周期的影响下，头部企业纷纷踏出自己的节奏。

上半年，恒大实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%。

万科总裁祝九胜则要求万科现金流管理的颗粒度应该更小。换言之，就是让万科每一个人管好每一分钱。自疫情以后，疫情以来万科推行了当家人制度，要求每个BG（事业群）、BU（业务单元）和一线单位指派1个当家人，每日每周每月对收支进行梳理。收支要做到动态匹配，管好每一个人每一分钱，借着疫情也提高现金管理水平。

碧桂园则在疫情影响之下，上半年的权益销售回款率达到了94%。莫斌称，这是连续5年的权益回款率高于90%。

今年以来，碧桂园持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。2020年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元。

随着企业不断壮大，行驶在浪潮中自然也越发稳健。但基于“船大难掉头”的惯性，不得不未雨绸缪，不断进行总结、自省。作为行业老大，不仅要保证自身安稳穿过风浪，更需要做到“乘风破浪”的行业榜样。

碧桂园的“心得”不一定是最标准的，但或许是最适合碧桂园的。

来源：ipo观察

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