杭州主城楼盘,重现首开只卖三成景象 部分楼盘会进行促销

来源：钱江晚报

前不久，钱报记者报道过泰禾集团的资金困局。截至8月15日，泰禾集团已到期未还债务接近400亿元。步履维艰的泰禾，已成为房地产业高负债率的反面典型。

　　8月23日上午，住建部、央行官网同时发布信息称，已于8月20日召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　此番信号十分明显，高负债率房企的融资将被戴上“紧箍咒”。那么杭州土地市场是否会受影响，房企为了加速回笼资金，会不会降价销售？

　　融资收紧

　　高杠杆房企大受影响

　　关于此次监管升级，近期市场广泛流传“三道红线”的说法，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据这三道红线，将房地产企业分为红，橙，黄，绿四个档。若三条红线都触碰到了，则不得新增有息的负债；如果碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；如果仅仅只碰到一条红线，负债年增速不得超过10%；如果三条红线都没有碰到，负债年增速不得超过15%。

　　据国金证券研究所研报中披露的房企负债率情况看，38家房企负债率超过70%，其中有10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%，16家房企净负债率大于100%。

　　一位杭州信托机构人士表示，目前已开展内部筛选，看看是不是有房企客户“踩线”。

　　“我们银行近期的开发贷都还没有放款，可能是在等监管新规。”杭州一家商业银行的支行负责人告诉钱报记者。

　　稳健发展的房企

　　在杭州拿地机会增加

　　房企融资收紧，首先会影响土地市场。钱报记者统计发现，负债率居前的房企中，比如泰禾、恒大、华夏幸福、富力等，今年均未在杭州拿地。一些房企已经在主动降杠杆。

　　上半年在杭州拿地凶猛的滨江集团，由于项目大多是合作开发，因而其负债率并不靠前，融资收紧对其影响不大。8月24日，滨江集团发布公告称，成功发行三年期公司债，利率仅4%。

　　就杭州土地市场供求关系而言，一直是僧多粥少，供不应求。拿地宝研究院数据显示，2020年杭州市区经营性用地计划出让13102亩，而前7个月已成交地块加上已挂牌未出让地块，合计完成率达70%，其中主城区完成率已达92%。这就意味着，在今年剩下的4个月的推地量，很有可能不及之前8个月的平均水平。

　　一位房企人士称：“鉴于上半年不少开发商在杭州土地市场颗粒未收，再加上年底前土地供应可能会减少，接下来杭州土拍的热度不会下降。”

　　杭州土地市场依然是香饽饽，不过接下去，一些稳健发展的开发商更容易拿到地。

　　新盘销售速度放缓

　　有主城区楼盘首开只卖三四成

　　拿地宝研究院院长钱贤强认为：“预售款是最便宜的融资。”

　　当融资收紧后，房企要抓紧时间卖房，回笼资金。

　　限价之下，不少楼盘并不愁卖，但新房市场的分化正在加大。最近，有多个主城区楼盘，开盘时只卖出三四成房源。

　　一均价不到3万元/m2的主城区刚需楼盘，300多套房源吸引了近400组购房者报名，最终在线选房却只卖了约3成，让人大跌眼镜。

　　“虽然楼盘间有分化，但一般主城区的项目，首开总能卖5成以上，续销半个月到一个月，基本也都售罄了。”城北一项目的营销总监告诉记者，刚需盘首开卖3成，在这两年的市场里算是极差的了。

　　销售速度变慢，在7月就开始蔓延开来，无论是靠近市中心的九堡、城东新城、艮北新城还是丁桥，不少楼盘的报名人数刚刚够到摇号资格，首开卖不完，续销期也被拉长。丁桥板块华侨城芳菲与城7月推出228套房源，一共有233人报名；而九堡一楼盘33000元/m2的均价，还流摇了。

　　三塘板块一项目销售负责人告诉记者，现在市场没四五月份那么热，准备好打持久战。

　　为加快资金回笼

　　部分楼盘会进行促销

　　事实上，杭州楼市的分化不断加大。从不同城区的冷热之别，演变成不同板块、不同楼盘间的冷热不均。

　　个别红盘依旧一房难求，但越来越多楼盘会回到首开卖不完的正常市场状态。

　　随着有明显倒挂红利的红盘变少，二手次新房的性价比也显现了出来。这两年拿地入市的新盘，受政策限制无法“偷面积”，很多100m2出头的户型和现在二手房市场上90m2的户型，实际使用面积差不多，因而在没什么价格倒挂的板块内，二手次新房的总价比新房更低，也更有吸引力。

　　新房销售的速度减慢，不排除部分楼盘会促销甚至降价销售。目前已经有楼盘打出10万元的洋房优惠，但销售依旧不理想。

　　融资收紧后，房企为了继续拿地，要加速销售，促销的楼盘会有所增加。

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