从8千到4.5万/㎡ 遍地是盘的西海岸该不该焦虑?

2020年，青岛楼市是一部热闹的大片，槽点与爆点都有。有发挥超常的板块，也有发挥失常的区域。

很明显的一个趋势：“二八定律”在青岛楼市正在得到应验。各板块之间、各区域项目之间两极分化愈发加剧。在众多楼盘中，只有20%的项目房价有支撑、能经得起时间考验，剩下的80%则可能成为劣质资产。

上半年当人们把目光聚焦在“一鸣惊人”的城阳上时，西海岸不急不躁，用成交数据说话，稳稳占据青岛楼市的“霸主”地位。

西海岸楼市最大的特点就是供销两旺，虽然背负着巨大的楼盘存量压力，但好在销量也不错。据锐理数据统计，今年前6个月，西海岸新房共成交18022套，成交面积达2066814.83㎡。新房成交量占青岛全市总量的31.7%。只不过这份数据中，大多数是西海岸核心区的几个热点项目在支撑，反观边缘区的、或者冷门不出名的项目，可能十天半个月成交不了一套房子。

纵观上半年西海岸的众多项目中，真正突围而出的屈指可数。虽然楼市大环境并不太热，但优质楼盘却在发烧。

融创影都壹号算是其中一个，一期的抢手热卖并不只是靠几篇广告软文吹出来的。八九百套房子能在半年时间内卖完，首先得益于区别于周边的产品定位，附近楼盘多为高层或别墅，洋房成了“断层”产品，在缺少竞品的情况下，自然能俘获不少购房者的芳心。另一方面就是定价符合甚至超出购房者的预期，甚至可以说，影都壹号扮演了价格重塑者的角色，给灵山湾板块重新确立了价格基调。在多个因素的合力下，热卖就成了水到渠成的事情。开发商明白，在经历了严格的楼市调控，限价限售后，楼市中的投资需求开始缩水，真正还在市场上活跃的就是有切实购房需求的人了，特别是改善需求开始升温，他们愿意为好的产品付出溢价，也更有判断力跟购房经验。所以，想要突围，就要拿出好的产品、拿出符合市场规律的价格。

除了影都壹号，海岸万科城算是另一个比较标杆的楼盘。首期九千多的起价征服了不少刚需，也算是给年轻人筑梦的机会了。据说首开去化了800多套，官方宣传销售额11亿。虽然实际去化率引发了不少猜测，但毋庸置疑的是，这种梭哈的销售方式，引爆了胶南楼市，也让竞争对手压力骤增。后续入场的项目，一旦产品、价格定位不符合市场行情，很大概率就成抬轿子的了。

目前西海岸的情况来说，热卖是个别楼盘的狂欢，更多项目还在与市场周旋，处在“叫好不叫座”的尴尬境地。这主要由西海岸背负的巨大的住宅存量决定的。据不完全统计，目前西海岸在售新房住宅项目约百余个，完全称得上是百盘混战，各项目间厮杀严重。而且西海岸的框架太大，几乎每个月都有大片的土地上市，“货仓”充足。近些年西海岸楼市确实很热闹，唐岛湾、辛安板块、灵山湾、中央活力区、西客站、古镇口全面开花，每个版块都有能拿出手的热销“代表作”。但随着本地及外地客源的深入挖掘，已经渐渐难以支撑起市场，亟待大量购房者来消化。

同时，西海岸的二手房市场表现也很令人担忧。西海岸是目前青岛二手房源量最大的区域，过几年随着满五年的项目“解禁”批量进入市场后，二手房将进入库存洪峰期。对于西海岸市场来说，无论是新房还是二手房，都要面临并不短暂的消化期。

虽然目前市场上还是有开发商在吆喝着涨价，事实上特价房越出越多。而且这种逼定策略已经不奏效了，随着楼市信息的透明度越来越高，这些套路购房者已经能冷静处理了。买方市场下，价格才是第一驱动力，接下来或许会有更多的项目加入“阴跌”的队伍中。

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