【公司深读】“家底”丰厚 富力地产蓄势前行

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

2020年上半年疫情等严峻考验中，富力地产（02777.HK）交出一份可圈可点的答卷。

8月24日，富力地产发布的2020年中报：上半年营业额336亿，同比基本维持了稳定规模；净利润39.2亿元，净利润率11.7%。物业销售毛利率33.5%，继续维持业界较高的毛利和净利率。此外，基于较好的盈利状况，富力宣布中期派息每股0.38元。

上半年，新冠肺炎疫情爆发、全民抗“疫”，各行各业不可避免受到影响。其中，”第一季度，因检疫隔离和旅游限制，商务和休闲旅游几乎全部暂停，商务宴会和一般餐饮亦全部暂停”， 让富力地产营业版图中仅次于地产业务的酒店业务遭受重创。

疫情影响之下，富力地产上半年依然能实现营业额基本稳定且能分红派息，殊为不易。而这背后，离不开富力地产在疫情的不确定性中“把握确定性”，主动转变经营策略——减负扩容，维稳蓄势。

创新营销 助力销售维稳

年初，一场“突如其来”的新冠肺炎疫情，房地产开发与销售陷入“停滞”状态，严重影响市场经营。以销售为例，一季度，全民隔离、线下售楼处被迫关闭，使得整个行业协议销售额同比下降25%，呈负增长趋势。虽然二季度，随着疫情缓解、防控措施逐渐放宽，行业协议销售额出现明显反弹，同比增长7%。但受一季度“拖累”，上半年房地产行业协议销售额仍较2019年同期下降5%。

疫情之下，整个行业如此，作为行业一部分的富力地产亦无法避免受到影响，令其难以启动新项目作为销售驱动。在没有大量新项目推出的情况下，富力设法加快协议销售，最终于2020年上半年录得协议销售额510.6亿元，协议销售面积约为426万平方米，平均售价约为每平方米11970元，大致保持稳定。

值得一提的是， 年初，富力地产设定2020年全年销售目标为1520亿元，预期上半年占比约25%。目前，富力已完成510.6亿元，占全年销售目标的34%，远超预期。

超预期完成年度销售目标的背后，离不开富力地产在营销模式上的积极创新。虽然房地产行业是传统行业，但富力地产从不为自己设“限”，主动尝试各种利于克服疫情影响的营销方式：线上销售停摆，富力即开启线上营销，从线下走到线上卖房；直播带货效率高，富力即邀请明星直播卖房、老总直播卖房；跨界营销可达双倍效果，富力即“牵手”广汽传祺，房、车跨界联动……这些走在地产创新营销前列的营销模式，也成为富力上半年销售基本稳定的关键因素。

富力预计，下半年经营状况进一步改善，将迎来集团推盘高峰期，计划推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源，以达成全年销售目标。

最新销售数据显示，于7月，富力地产实现权益合约销售总金额约107.0亿元，销售面积达约99.94万平方米。与去年相比，销售收入和销售面积分别上升2%和4%。

截至2020年7月，富力地产总权益合约销售金额约617.6亿元，销售面积达约526.38万平方米，继续加速增长。

“去杠杆”成效显著

上半年，市场持续关注疫情对全球以至不同行业产生各种连锁反应，以及随时可能发生的反覆疫情，都不可避免的造成经营环境波动。

为了应对未来不确定性，富力地产着力减轻负债、维持财政稳定。于上半年，富力积极采取措施处理近期到期债务，延期或赎回到期债务及贷款。2月份，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于二零二一年一月到期的美元优先票据，以维持相若债务水平，延长到期期限。

富力亦处理了大量境内债券。财报显示，报告期内，富力已经处理了108亿元的境内债券，降低整体负债规模。为继续解决短期融资问题，富力现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。

在降负债方面苦下功夫之下，富力去杠杆成效显著。目前，富力总负债减少了人民币94亿元；净负债率降至约177%，较年初接近200%的净负债率明显好转，同时，这一数字完成了年初管理层提出的2020年内将净负债率下降到185%以内的目标。

富力表示，集团将继续管理整体债务水平和寻求融资机会，以进一步改善其于未来十二个月的信贷状况。

此外，富力在尽量缩减支出。财报显示，由于成本控制收紧所致，上半年，富力销售和行政开支减少9%至30.47亿元；销售和行政开支占营业额的百分比也从11.2%减至9.9%。

于招拍挂市场，富力“刻意”放缓购置土地储备速度。上半年，富力所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，拿地销售比为12%，且主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转项目。截止2020年6月末，富力权益土地储备达5700万平米，约7580亿货值，其中，一二线和其他城市分别占比一半，“家底”依然丰厚。

虽然在招拍挂市场放缓拿地，但不妨碍“旧改专家”富力地产在城市更新项目转化方面取得新进展。上半年，富力成功转化3个城市更新项目（相当于建筑面积129万平方米），增加460亿元的可售资源。截止目前，富力拥有超过80个处于不同阶段的城市更新项目，其中，按可售面积算，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区（「大湾区」）。而在未来十八个月，富力目标通过转化增加建筑面积900万平方米的权益土地储备，对应2000亿元的潜在可售资源。

展望下半年，富力地产表示，将继续执行多项重点策略，包括完成协议销售目标、交楼目标及去杠杆。尽管在年初出现了中断，集团管理层对完成内部年度协议销售目标保持审慎乐观。为应对市场波动及不明朗因素，集团将采取更灵活的销售策略，以于平衡盈利能力及现金流的同时完成协议销售目标，同时改善集团的财务状况，进一步降低负债水平。

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