房企融资三道“紧箍咒”,降价潮会来吗?下半年是买房好时机

近日，有关房地产的金融政策消息密集释放。

从郭书记的灰犀牛，到LPR的按兵不动，再到“三道红线”和座谈会上的长效机制，都在明确无误的告诉我们：

严控房地产行业金融风险！

而当开发商的融资空间受到挤压，现金流出现阻滞时，降价促销的大法器就得粉墨登场了。

钱根收紧

8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章，提到房地产是威胁金融安全最大的灰犀牛。

随后，8月20日最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。

（图源网络）

这已是4月至今，LPR利率陆续4个月按兵不动了。

这还不算完。为了控制开发商有息债务的增长，传言监管部门设置了“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍。

以此为基准，监管部门明确了开发商借钱的标准：

（图源网络）

以后开发商借钱，对应的难度逐级递增，操作起来简单明了。

同时，住房城乡建设部、人民银行以及银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等房地产行业的相关职能部门，还和开发商坐下来聊聊，并拍一拍小老弟们定下基调：进一步落实房地产长效机制。

（图源网络）

以上都是一周内发生的事，密集度和传递出的信号已经相当强了。

严控影响几何？

都知道今年日子难过，为了鼓励实体经济，国家在资金面施行了宽松化的刺激政策。

但宽松背景下，杠杆交易和投机行为伴生，特别是房地产市场的反弹，不仅没有将资金导流进实体领域，高风险还卷土重来。

郭书记的讲话，其实就是一次有针对性的敲打。

而LPR利率的施行，原本是承载了货币政策宽松的预期，背后有开发商对降息刺激房地产的期盼。

但LPR利率连续不做调整，实际上已经打破了降息的美梦，并隐隐透出货币政策由宽松向收紧的转向。

当然，更厉害的操作就是“三道红线”对融资的收紧。

原本开发商可以通过贷款、债券、非标、境外发债等进行融资，部分开发商还可以通过REITS、IPO、增发和配股等方式获得资金周转。

一旦监管部门对贷款调控趋严后，部分开发商的融资渠道将变得非常狭窄，并且成本更高。

比如在国内发债变得不现实，选择境外发债的开发商，就需要承担额外的资金和时间成本。

（图源网络）

“三道红线”的标准明确，对一些高周转的开发商而言，简直就是卡脖子般令人窒息的操作。

总体而言，融资圈钱的高速路突然就变成了乡间小道，开发商疯狂加杠杆的骚操作将很难继续。

这些开发商迎来至暗时刻

一般情况下，下半年都是开发商偿债高峰期。

把之前借的钱还了，才好接着借下一年的生活费嘛。

统计显示，2020年下半年，开发商境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

（图源网络）

为了活命，开发商一直都是玩的借新钱还旧账的把戏。

但随着金融政策的收紧，比如举债“三道红线”的标准真的执行，那么短期内，有些开发商就处于无钱可借的生死之境了。

统计显示，2019年224个发债的开发商中，“三道红线”全踩的有51个，踩了2道的有45个，踩了1道的有60个。

本来嘛，加杠杆，高负债已经是行业通病。

以行业排名TOP50的开发商来说，“三道红线”全踩的就有14个，占比28%，比三不踩的开发商还多了2个。

（图源网络）

其中，有12家都在重庆有项目开发销售。

此外，“三道红线”全踩的51个开发商中，注册地在重庆的就有协信和重庆红星美凯龙。

这些昔日靠借钱跃升行业翘楚的开发商，在偿债和举债的双重挤压之下，如果没有恰当的应对，丢失的可不光是行业排名，还有可能掉命。

来不及解释就抢跑

开发商的砒霜，购房者的蜜糖。

当融资渠道以肉眼可见的速度缩窄，偿债高峰也紧跟而至时，开发商能运用的渡劫法宝，就是降价促销了。

以重庆为例，从6月底至今的2个月时间，商品房新增供应与认购之间，最高比例为82%，最低的2周都只有40%，平均认购率只有60%。

（图源铭腾数据）

新增房源卖个及格，二手存量房还维持在近16万套的高位，嗅觉灵敏的开发商已经在行动了。

（图源网络）

虽然融资方面暂时没有越线的烦忧，但龙湖已经在8月紧锣密鼓搞了2次大促销活动。

8月上旬，借着龙湖27周年的名义，龙湖开启了“88嗨购”品牌节，直接优惠达97折。

8月中旬，重庆龙湖再次发力，重庆区域十几个在售项目联手推出特价房源，涵盖SOHO、高层、洋房、别墅、大平层及商铺多种产品类型，限时限量秒杀。

和龙湖贴身肉搏的金科，也没让龙湖专美。

先是搞起了史上最大员工购房优惠，从自家人身上刮点油水。然后又开始玩起了1元助力的低门槛购房节。

虽说促销的结果未知，但从其各个项目少则几千，多则上万的围观人数来看，关注度还是有了。

而这还是融资层面受政策收紧影响较小的开发商抢跑之举。

那些被相关政策打中资金链7寸的开发商，下半年的至暗时刻，就是大家捡漏的好机会。

比如盯紧TOP50里的那12家在重庆有项目的开发商，花式促销迟早要亮招。

后记

从年初的宽松，到现在的收紧，资本如过境重庆的洪峰般，潇洒来去。

重庆人民还当继续发扬乐天豁达的精神，资本来时，看潮水（房价）起涨，资本退时，薅一把羊毛。

看准了，该出手时就出手。

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