宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？ |半年价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

今年房企们上交半年成绩单的时间普遍偏晚一些，毕竟受黑天鹅事件冲击，表现突出的是少数。个别逆势发力的似乎也并非让人放心。

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昨天（8月19日），宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”）发布了2020年中期业绩。

此前，对千亿目标矢口否认的宝龙地产，在中期业绩发布会上，喊出了未来5年执行“双百双千”战略！比如，自持超100个购物中心，权益销售额和公司市值双双超过1千亿。

截至今年6月30日，宝龙地产持有42家商业广场。2017年宝龙地产经营及管理的商业广场为34家，2018年为36家。5年内要增加58家，并非是一个小目标。

宝龙地产是一家老牌闽系房企，早在2009年就登陆我国香港主板成功上市，截至2020年8月20日收盘，其总市值为250.20亿元。

在过去十余年中国房地产发展黄金期，市值仅不到300亿；行业已进入白银时代，5年突破1千亿，也就是要翻3倍，难度可想而知。

闽系房企从来不缺乏激情和野心。

当然，宝龙地产在2020年上半年逆势增长，定个宏伟目标的底气还是有的。

今年上半年，宝龙地产总体来说，财报显示表现相当不错

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据财报披露，今年上半年，宝龙地产联同联营公司及共同控股实体，实现合约销售额约为315.29亿元，同比增加约8%；合约销售面积约为2,047,327平方米，同比增长约14.8%；实现收入约171.70亿元，同比增加约40.1%；

宝龙地产半年报中，还有一系列亮眼的数据：

期间利润约为34.95亿元，同比增长约42.8%；

毛利约为63.63亿元，同比增长约33.9%；

核心盈利约为28.92亿元，同比增长约56.2%；

公司拥有人应占利润约为22.22亿元，同比上升约23.1%；

公司拥有人应占核心盈利约17.97亿元，同比上升44.3%。

就连今年受黑天鹅事件冲击特别明显的租金收入都保持了正增长。

上半年，宝龙地产租金及物业管理服务收入约为15.33亿元，同比增长10.2%。

同期，宝龙地产的毛利率相比2019年上半年（38.8%）略有下滑，但依然高达37.1%。

逆势增长的奇迹，宝龙地产是如何创造的？

财报中，宝龙地产自我“解谜”有三点原因（如下图）。

想必蜜友们对套话并不感兴趣，蜜姐就捡两个重点来说。

第一是“项目全周期369开发模式……加快周转保供货”，翻译成大白话就是蜜友们非常熟悉的房地产行业制胜老法宝：高周转。

回顾高周转火出地产圈，火遍全国，不是因为某些大房企用它实现了千亿目标，奔入了Top10、Top50，而是在前两年某些房企执行高周转过程中，频现事故被媒体报道后，才为大众熟知。

所以，如今房企们再强调效率，也不太直白地说“高周转”这个词儿了。

蜜姐查了下，“369开发模式”也并非新鲜事物。据房讯网报道，2011年，福晟集团独创了“369”模式，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶。

当然，宝龙地产今年的半年报中，并未详细说明“全周期369开发模式”到底是什么样的内容。

不过，在2018年、2019年的年报中，宝龙地产都提到了“369开发模式”：2018年年报，“本集团「369」开发模式提速开发效率，加快周转及去化，整体取得良好的效果”；2019年年报“本题就拟升级「369」开发模式，提高去化率，加速现金回流”。

可以确定的是，宝龙地产的「369」开发模式就是加快周转和去化的。

第二是，贡献较大的是住宅类，而从地区来看，主要是位于长三角地区。

宝龙地产虽表明决心要做大商业地产，未来5年自持超100个购物中心，但目前还是主要靠住宅赚钱。

半年报显示，截至今年6月30日，宝龙地产住宅销售面积为1687847平方米，销售金额为258.81亿元；商业销售面积为359480平方米，销售金额为56.48亿元。

从财报显示的截至今年6月30日宝龙地产已出售及交付建筑面积和交付金额来看，长三角地区这两项占比分别约为66%和70%。

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与好业绩同步齐飞的还有销售成本和利息支出。

财报披露，截至2020年6月30日止六个月，宝龙地产的销售成本约为10,807百万元，同比增长约44.1%。

宝龙地产解释原因是，由于期内已出售及交付物业面积增加导致的成本总额增加。

同期，宝龙地产的营收增速为40.1%，而销售成本的增速（44.1%）快于营收增速，一定程度上拖累了毛利及毛利率。

近几年，宝龙地产的发展速度确实很快，尤其是在一些房企，甚至大房企都降速的情况下下，它的表现格外引人注目。

不过，房地产业是典型的资金密集型行业，更快的速度、更大的规模，也意味着借更多的钱。不少冲击销售千亿目标的房企，率先达到千亿的往往是负债总额。

翻看最近几年宝龙地产的财报可以发现，在2018年，其总负债就接近千亿元，约为992.49亿元；2019年总负债破千亿达1235.9亿元，同年总资产1624.97亿元；截至今年6月30日其总负债约为1319.82亿元。

总负债的攀升，借款总额的增加，与此相对应的是总利息开支的攀升。

据财报披露，宝龙地产的总利息开支，2016年为16,27亿元；

2017年同比上升约24.3%，达20.23亿元；

2018年同比大增46.2%，达29.58亿元；

2019年同比上升21.7%，达35.99亿元；

2020年上半年同比增长约17.2%，利息开支达19.8亿元。

据华夏时报报道，2014—2018年，宝龙地产的负债率分别为：65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，连续6年持续攀升。

而财报显示，宝龙地产的净负债比率2017年约86.8%；2018年，高达101.6%。

好在同年财报中，宝龙地产明显意识到了高负债的危险性，提到“继续加强对融资成本进行控制”。2019年财报中，净负债率的数据明显改善，为81.2%（较2018年同期下降20.4%）；今年上半年这一数据再次略微改善，为79.9%。

2019年，宝龙地产是如何做到成功将净负债率同比降低20.4%的，不得而知，后面有机会仔细研究下再跟蜜友们分享吧。

截至2020年6月30日，宝龙地产借款总额约为592.5亿元，同比上升约7.2%。其中一年内到期的借款约为227.04亿元，占比约38.3%，短期到期债务占比偏高；一年后到期的借款约为365.46亿元。

同期，宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金约为264.42亿元，其中受限制现金40.368亿元，短债压力并不轻松。中华网财经甚至认为其“流动性恐现紧张局面”。

房企们做大做强的路径，收购、兼并、联营、合营等无论哪种方式，几乎都需要走向全国。

截至报告期末，宝龙地产的土地储备超70%分布于长三角地区。计划5年自持超100个购物中心，走出去是依然要考虑的问题。

而长三角作为龙头房企、有雄心进击的房企们的必争之地，要在此守业加持续发力，也并非易事。

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今日词汇：净负债比率

净负债比率：指按借款总额减现金及现金等价物及受限制现金，除以总权益得到的计算结果。其数值高，反应的是一种高风险、高回报的财务结构。

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