天津楼市爬坡

经济观察报 记者 陈月芹 “如果孩子不着急在天津上学，我建议今年先不要买房。”8月13日，天津某项目的销售张樵以自己多年从业经验如此建议购房者，“原本以为2019年就到底了，没想到今年还在跌，有价无市是常态。”

张樵说的下跌指天津二手房价格。国家统计局数据显示，2020年7月，天津二手房价环比下跌0.1%，同比下跌4.2%。这已经是天津二手房价格连续下跌13个月，累计跌幅达4.7%。

天津新建商品房市场也呈现疲态，7月新房价格环比上涨0.5%，同比涨幅只有0.7%。截至6月底，天津商品房累计销售金额818亿元，同比去年减少2成，去化周期已经达到22个月。

房地产市场下行也传导至土地市场。截至8月15日，天津累计土地成交金额541亿元，为2019年同期的一半左右。克而瑞发布的《2020年500城土地供应动向研究》显示，全国27个主要城市中，天津是少数几个土地价格出现回调的城市之一。

因人才、户籍、入学等政策及北京需求外溢等因素影响，天津房地产市场一直备受关注。今年受新冠肺炎疫情影响，全国各地楼市均受到不同程度影响。4月以来，在全国楼市复苏的过程中，天津遭遇倒春寒。

宽松的落户政策和相对优质的教育资源，在过去几年里，吸引大量京津冀区域的购房者前往落户、居住。但经过一轮疫情洗礼后，天津楼市缘何被购房者和开发商冷落？

结构去化难

一个月前的凌晨4点，天津一公寓项目销售人员肖敏在公安局现场领回了拖欠了5个月的工资。工资是按照天津市最低工资标准2050元/月计算，到手一共万元出头。回想起当初经历，至今肖敏仍觉得像一场梦。

肖敏所在的项目为40年产权公寓，位于城中心河西区核心地段，从2019年四季度开始蓄客、销售，均价3.5万元/平。由于去化艰难，项目公司包括销售人员在内员工工资被长期拖欠。

8月13日，在该公寓项目售楼处，销售经理胡叙告诉经济观察报，客户随时可以购买，付完全部款项后可以拿房本，“价格都可以谈，但交房日期待定”。从蓄客到开盘10个月以来，该项目未成交1套。

目前整栋大厦和营销中心处于停水停电状态，购房者想看样板间需爬7层楼梯。“虽然地段好，但实在不好卖。”肖敏表示。

据肖敏介绍，开发商对项目出台包销政策，即交70万包销7套，卖出去给返点，没卖出去像理财可以获得年化收益，并以此鼓励员工包销。包销政策吸引了大量中层管理参与，包销总额达两千多万元。“没想到这个项目太难卖了，后来两家股东都不想管，销售的工资也发不出来。”肖敏说，本来项目想着年初线下开盘，赶上疫情了，疫情期间公司全员玩抖音，做线上营销，但仍然没有成交一套。

肖敏回忆，销售和员工曾多次向项目公司讨薪。7月11日，40多名销售们聚集到一起，拉横幅，最终闹到警察局。直到7月12日凌晨4点，其中一个股东的董事长派了秘书带钱过来，在大会议室里给所有员工现场付钱。“有新房为什么要选二手房？这个项目是40年产权公寓，天津人更不愿意买账。”肖敏说出了项目滞销的原因之一。

不仅是肖敏所在的项目，和平区另一个住宅项目也面临去化难题。8月12日，经济观察报在售楼处现场发现，1小时内没有一组客户到访。据置业顾问徐连介绍，该项目临近CBD，楼下便是地铁1号线，是天津第二强的天津中心二小学区房，目标客群是天津及北京有学区需求的客户。

徐连透露，该项目由两家全国性房企于2017年从天津本地开发商收购来的“烂尾楼”，彼时开盘报价70000元/平，目前现房销售，价格降至53000元/平，跌幅近25%，但成交量仍不理想。“2017年6月卖7万元，当时天津市场的价格比较高，周边都卖到10万元了，但此后市场开始一路下行。”徐连说，项目由其中的一家房企操盘，另一家房企是投资方，但现在另一家房企已经停止投资，操盘方希望尽快回笼资金，所以价格一降再降。“现在已经是赔钱卖，即使房源全部清完，这项目算起来还要亏4个亿。”徐连透露，收购项目时，每平米成本价格到54000元左右，加上后期建安、装修、运营成本，单价7万元还有一定利润，但只要降到6万元以内，帐就算不平了。

该项目在疫情期间推出特价房，按照特价预计亏损6个亿。不过随着疫情后市场开始恢复，一平米上涨1000-2000元，尽量减少亏损。

在天津做房地产销售11年的徐连，经历了天津市场的起起伏伏。

徐连在河西区做二手房销售长达8年。他回忆，2009年天津河西核心区域房价不到1万元，中心城区和平区1.2万左右。2013年-2015年涨到2-3万元左右，房价大量翻涨从2016年开始，2万多元单价的房子涨到4万，3万元的房子涨到6万，“正常的话一两年涨一点，但2016年翻了一倍。”

徐连表示，2015年他在滨海新区买了一套60多平米的房子，总价40多万元，在2016年涨到高点时买家开价100万元时没有卖，现在跌到70多万元，依然没有人接盘。“房子太多了，周边新房1万块钱，你要卖1万多一点，谁愿意接手？”徐连说，现在滨海新区的二手房均价约1万元，但有价无市，包括他在内的业主都选择“挂”在中介平台，卖不出或不着急用钱就一直“挂”着。“您记住了，市中心、地段好、学区房是这一轮天津楼市的抗跌三要素。”张樵反复强调。

一位top3房企天津区域负责人表示：“市区的房价其实是很坚挺的，改善型住宅基本面也很好”，均价下跌是由于中心城区、高价楼盘的成交和备案数据下滑，而这两年外环以外、郊县降幅较大，成交量上涨，导致价格“结构性下跌”。

我爱我家研究院数据表明，当前天津二手房市场呈现两方面特点：一是面积80平米以下、总价200万元以内的中小户型房源，占据整体成交的75%以上，而高总价的大户型房源成交周期明显延长，交易量也有所下滑，因此价格上也有一定的降幅。

二是中心区域交通便利、生活教育配套齐全的片区抗跌性较强。

上述天津区域负责人强调，近两年的市场和2016、2017年不可同日而语，细微处也有些变化，购房者越来越理智，一看位置，二看开发商，三看土地属性价值，“市场难做，但不至于不能做”。其透露，他所在区域公司月销售额超过2亿元。

楼市反复波动

2016年，天津西青区杨伍庄北侧地块推出，17家房企经过80轮厮杀，最终被平安以76亿元价格、98.54%溢价率竞得，楼面价达到20417元/平方米，创下天津环城四区土地出让楼面价新高。

第二天，同在西青区的杨伍庄南侧地块招拍挂，吸引16家房企参与，最终被万科以74.5亿元、107%的溢价率收入囊中，楼面价约22860元/平米，再一次创下纪录。两块地热度反映了房企对西青区域乃至天津市场的信心。

2016年3月，全国启动房地产去库存后，彼时天津商品住宅存量去化周期仅为6.8个月。当年11月，天津发布了楼市调控“新政”，提高城六区首付比例以及“认房又认贷”，成交量和成交均价有所下降。

调控对天津价格较高的城六区新房市场过热起到了明显遏制作用，但是带动了环城四区、远郊五区和滨海新区的楼市。

2017年3月，天津加码限购，外地户籍需提供2年以上社保纳税证明，外地投资客开始被截流，二手房成交量逐年下降。2017年天津新建商品房成交量同比下降47%，二手房交易量同比下降57%。

2016年8月-2017年5月间，天津的广义库存（可售现期房库存）逐渐减少，2017年5月减少至1500万平方米，相当于2015年年初的水平。此后3年间，广义库存增长了一倍，并趋于稳定。

从综合单价上看，2013-2015年间，天津市成交单价稳定在13000元左右，2016-2017年两年房价拉升2-6成。2017年5月房价开始出现回落。2018年9月至今，房价持续低位徘徊。

2016年平安和万科在天津西青获得的两幅楼面单价地王，最后都由万科操盘。从2018年3月开盘至今，目前项目仍在售，普通住宅均价约为21000元/平方米，洋房24000/平方米，均带装修。

贝壳研究院数据显示，2018年至今，天津市场处于恢复阶段，河南、河北、南开等核心区域市场成交恢复较快，价格向下调整时，核心区域优质房源也相对抗跌。武清、滨海新区等外围新型区域市场波动较大。

房地产投拓专家、禾略中国创始人郑永祥认为，2018年至今，天津市场需求周期经历了两次起伏。第一次起伏在2018年5月，市场需求高位回落，半年后开始下探筑底，2019年5月探至三年来最低位。

从2019年5月开始，市场需求迎来第二次起伏，需求开始底部回升。今年6月需求再次回落，预计2022下半年恢复缓慢上涨，涨幅在5%-10%之间。

今年1-7月，受疫情影响，天津二手房成交量较去年同期下降23%，去化周期达到22个月，高于自然资源部划定的“12-18个月”去化周期。

人才户籍效应递减

2018年5月，天津宣布实施海河英才人才引进计划：本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，都可以直接落户，以此吸引大量京津冀人才落户天津。

官方数据披露，截至2020年4月底，“海河英才”实施两年，累计引进“海河英才”26.9万人。

徐连亲历了海河英才计划对市场的拉动过程，“当时我在南开区卖30多平的小户型公寓，总价120万元-150万元，真当白菜卖，三个月清了500多套。”徐连描述，现场20多个销售人员，一人接待量在5-10组客户，一天下来到访客户100多组，每个销售一天能卖1-2套，多的话3-4套。”

徐连透露，2年来，通过“海河英才”落户的购房客户，大部分是为了孩子上学。对于无法在京落户的北漂一族，又不想把孩子送回老家上学，天津是一个不得已的选择。但这类购房者大多奔着户口来，买一套房就为了落户，对产品、户型、社区没有太多需求，也不会在天津就业、创业，最大的“贡献”是购房消费。

8月12日，天津市人社局在回应网友提出的“落户门槛过低、落户人是来分教育蛋糕”质疑时指出，海河英才政策运行两年以来成效明显，“是推动发展的一剂良方”。

天津市人社局表示，“人力资源是第一资源”，海河英才计划是天津经济社会发展的现实需要。从统计部门公布数据看，近年人口规模及增长速度与经济社会发展水平不相适应，

2011年，紧追北上广深，天津和重庆、苏州前后迈入GDP“万亿俱乐部”。此后数年，天津逐步被其他城市赶超。从数据上看，以2017年为界，天津经济增速从2016年的9%降到2017年的3.6%。2018年天津GDP为1.88万亿元，同比增长3.6%，低于全国6.4%的平均水平，2019年这一数字滑至14104亿元。

2020年上半年，天津GDP总量6309.28亿元，是重庆的一半，与苏州相差2741亿元，首次跌出全国十强。

2017年也是天津人口变化的“分水岭”。2011年-2014年天津常住人口平均每年增加50-60万人，2015年后增幅逐渐变小，到了2017年首次出现常住人口流出5.25万人；同期天津户籍人口每年增加约10万人，2016年增加17.5万人，达到10年来最大增幅，2017年户籍人口增加数量减少至5.59万人。

天津市人社局认为，“海河英才”的户籍政策符合天津市发展定位，除北、上、广、深等一线城市以外，天津市现行户籍政策与杭州、武汉、成都、西安等地基本相当，门槛并没有降低。

天津市人社局进一步解释，“海河英才”计划设定的学历型、资格型、技能型、创业型和急需型人才的引才结构符合“一基地三区”的发展定位，有利于战略性新兴产业的快速发展。

供应端遇冷

截至8月15日，天津共拍出151宗地，成交总价541亿元，约为去年同期的一半。2019年同期，天津是继杭州、武汉、北京后，第4个卖地超千亿的城市。

截至8月15日，天津土地成交平均楼面价3870元/平方米，同比下降275元/平方米；平均溢价率3.59%，是卖地收入榜前30强城市中溢价最低的城市，去年同期这一数字为8.1%。

克而瑞报告分析称：一方面，天津土地出让过程中严格限制溢价率，甚至有部分地块起拍价就是最高限价；另一方面也和天津楼市表现不佳有关，房企拿地意愿较低，因此地价有所回落。

其中，54宗住宅用地贡献了490亿元的收入，溢价3.1%。而同期周边北京土地成交溢价率是19.5%，石家庄为14.5%，青岛是11.32%；2019年同期，天津宅地溢价率亦达到了9.02%。

已成交的54宗住宅用地中，仅16幅地块产生溢价。溢价最高的是武清区新城光明道地块，溢价40%，由新城控股(601155,股吧)竟得。

剩余38幅地块均底价成交，主要由市属国企天津生态城投资开发有限公司、区属国企天津滨海新塘建设发展有限公司、大华、金茂、保利、红星美凯龙(601828,股吧)、雅居乐、金隅等企业竟得。

截至8月15日，保利在天津拿宅地投入67.6亿元，排名第一；中海投入47亿元位列第二，第三名新城控股是41.78亿元。

今年7月，天津仅成交1幅位于蓟州区宅地，由国企天津中交新城建设发展有限公司以5.3亿元底价竟得。8月12日成交的3宗滨海新区、河西区宅地溢价率有所回升，分别为7.11%、12.53%、24.83%。

天津市土地利用事务中心相关负责人对经济观察报表示，前8月土地出让收入同比去年减少一半，主要有三方面原因。

首先，疫情期间，企业、投资方往来天津受京津冀防疫节奏影响，尤其是北京的企业、投资人出京不方便，来天津决策调研的次数变少了。

其次，第一季度收储、整理出让手续等无法进行，“现在卖地需要严格落实环保督查要求的土壤调查，请第三方队伍分析土壤有没有被污染，不只是行政部门招拍挂就可以完成的”。

第三，工业用地需要提前和意向企业进行交涉，“好多地没有谈得很深，不敢挂出来。等到四五月份市场开始活跃了，市局和各区才举办招投标会，逐步解决疫情造成的信息不对称问题，大部分工业用地都是在二季度才能发力。”

上述负责人表示，在贯彻国家房住不炒的理念下，天津坚持房地产投资以稳健为主，“不会让地拍得太高，涨了，市场就很火热。”

其举例，8月12日成交的河西区地块，吸引了鲁能、万科、中海、仁恒、保利等大型房企来竞拍，最终溢价24.83%，“属于较平稳的区间”。

据上述天津国土利用负责人介绍，今年以来，中心城区一共出让13宗地，逾60公顷，占全市出让面积的1/5，均是较优质地块。区域上是北面武清、宝坻、北辰三个区比较火爆，以东看，滨海新区生态城大板块也是供应主力。“市规划和自然资源局的主要任务是保证市场供应量，不是突然大幅少供地或多供地，而是结合市场需求，以稳健为主，不至于让部分较激进企业将地块炒到溢价40%-50%。”他认为，天津希望保持微溢价，控制在25%以内较为合理。

其坦言，大部分地块以底价成交，说明市场有人来买，能成交，但还没到土地特别稀缺的情况，“我们必须尊重市场”。他解释称，企业对这个区域有犹豫心理，不想去冲高价格，“一旦价格拼上来以后，企业本来就利薄，同时还要考虑市场去化率和自己去库存的节奏。”

值得注意的是，今年以来，天津的住宅、商服用地成交楼面价均呈上涨趋势，住宅用地同比涨近0.18%至8214元/平方米，商服用地涨0.27%至3683元/平方米。工业用地则小幅下跌。

根据2月22日发布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》，2019年，天津土地出让收入1361亿元，增长38.1%，今年这一数字将提升到1783亿元，同比增长31%，报告中对这一增幅作了说明：“主要是区级土地出让交易量预计增加较多”。

那么，按照预算计划表，今年剩下的4个半月，天津需完成土地出让收入1242亿元才能达标。

参照2020年国有建设用地供应计划，今年天津将供应1050公顷住宅用地，商服用地150公顷，工业用地1100公顷，分别较去年增加16%、-25%、-8%。基础设施及公益事业等划拨用地2800公顷，较去年增加一倍。

相关知识

天津楼市爬坡
京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”
天津楼市,过客匆匆
爬坡过坎 协同追梦 ——聚焦京津冀协同发展
年末买房 留意天津楼市新变化
天津楼市发展现状:新房折上再折、二手房库存压顶
天津上半年楼市十大关键词,透露了几个重要信号……
开发商备战2021 天津楼市再度上演品牌大戏
“战疫”中的天津楼市:冰封湖面下的暗流涌动
天津楼市现状：售楼处截客、新房折上再折，二手房库存压顶