天津上半年楼市十大关键词,透露了几个重要信号……

2020被称为“魔幻”的一年，这一年有太多大事件发生，以至于在我们还没意识到的时候，2020年已经过半了。

要说，上半年关注度最高的词，血拼哥认为非“疫情”莫属了。

一场突如其来的疫情改变了很多人工作和生活的方式，老师化身“网络主播”把教师变成网课；很多公司把工作场所从写字楼转为线上办公；有些行业变得炙手可热，有些行业默默消失；景区游人少了，商场商铺变空了。

在疫情这只黑天鹅的影响下，天津楼市也出现了一系列多米诺骨牌般的连锁反应，可以用“跌宕起伏”来形容。

今天，我们总结了上半年天津楼市几大关键词，一起来回顾下天津前6个月的楼市走向。

01

小阳春没了

往年三月份，是天津楼市中传统的“小阳春”。通常情况下，春节前后积压的购房需求，会在三月份迎来一场集中释放。

先来复盘下2019年三月天津楼市成交情况。

根据中指研究院数据显示，去年3月天津新房共计成交9724套，环比上涨109%，同比上涨44%；成交面积共计105万㎡，环比上涨104%，同比上涨104%；成交均价15465元/㎡，环比上涨1.3%，同比上涨6.5%。

而今年3月，因受疫情影响，天津新房共计成交49.05万㎡，环比增长近7倍，但这结论却仅仅是“环比2月份”的增长数据，与去年同期相比，今年3月份的市场成交同比下跌53%！再来看看成交价格，3月新房成交均价15182元/㎡，同比、环比均下跌，跌幅分别为3.01%、9.68%。

当时，天津仍在疫情的笼罩之下，楼市按下了“暂停键”，土地停拍，售楼处紧急关闭，施工方暂停歇业，老百姓居家不出。

今年3月天津楼市似乎陷入了冰封状态，小阳春也凉凉了。

02

直播卖房

随着去年底“直播带货”风潮袭来，加上今年初疫情导致的线下商业颓势。一个“全民直播带货”的时代拉开帷幕，网上也掀起了“直播万物皆可卖”的说法。

不过，“直播卖货”的初期，卖的都是些常见的电商产品，今年因为疫情影响，房企们也不再克制，纷纷加入直播大军中。根据克而瑞数据显示，全国前两百强的房企中，就有151家开启了线上营销。

各大楼盘的置业顾问摇身一变，成为了多才多艺的现场主播，在各大直播平台上不遗余力的介绍、展示自家楼盘的优势。

一时之间，各类型的直播卖房、类似淘宝模式的购房优惠活动也层出不穷。

这一波操作猛如虎，确实为各大楼盘积攒了一些人气，也为购房者们打开了新世界的大门。

03

降价潮

大市不景气，房价自然也失去了上行的底气。

上半年，环城、远郊房价“堪忧”、市区也加入了打折促销的行列，特惠一波又一波，力度大得惊人，75折、65折、直降百万，首付一成等各种促销手段层出不穷。

血拼哥列举几个楼市热点板块。

①北辰铁东北路板块

今年3月位于北辰铁东北路板块的碧桂园中心天宸开盘，精装均价15000元/㎡，户型面积约86、108㎡，最低总价130万/套起，当月签约还可享5折车位优惠。彼时，这个价格对外释放后引发业内外广泛讨论。

参考周边房价，金地艺城华府在2016年均价16000元/㎡，最高时达到24000元/㎡；同板块的新房高层均价约在20000元/㎡，洋房在21000元/㎡左右。

而碧桂园中心天宸直接将板块底线拉低至15000元/㎡，还是精装交付，可以说这个价格一夜之间回到了4年前。

②津南海河教育园板块

该板块上半年也加入了“价格战”的行列，板块内众多项目均给出了不同程度的折扣，其中较为劲爆的是雅居乐御宾府雅玥，曾在3月份推出50套内购房，105㎡总价169万起，120㎡总价180万起，折合单价15000元/㎡起；要知道2016年上半年的仁恒滨河湾就已经卖到了15000-16000元/㎡。

③华苑西板块

从2019年联发锦里、万科紫台接连入市后，再加上早前一直在售的格调松间项目，片区内“三足鼎立”格局正式形成，随之片区内置业关注度暴增！

去年爆火的华苑西板块今年也加入了降价这波大潮中。

联发锦里去年8月洋房首开均价24000-26000元/㎡，3月份推出特惠秒杀价19999元/㎡起；

万科紫台去年首开价是高层24500元/㎡、洋房27600元/㎡，3月份推出特惠房高层约23000元/㎡起、洋房约24000元/㎡起。

④团泊板块

团泊板块降价更是一个比一个狠。

天津富力新城均价从2018年9500元/㎡、2019年9000元/㎡，再到如今的7500元/㎡，跌了近2000元/㎡。

鸿坤理想城4月推出特惠房源，82、90、107㎡，均价6200元/㎡，总价50万起，可首付一成。

荣盛锦绣学府之前15500元/㎡，后来打价格战，降到了11000元/㎡，被约谈后调回去了，后来又降回来了，单价11000元/㎡起。

宝能南泊ONE4月份也打出了指定房源最高65折优惠，去年首开价9500-12500元/㎡，上半年特惠房价格能到7300元/㎡左右。

市内六区也不例外，中海城市广场钻石湾上半年卖的风生水起，撬动热销的关键点就是价格，优惠后每平最低29000元/㎡；天津湾海景文苑去年首开30000元/㎡，上半年最低单价23000元/㎡；南开某项目去年报价72000元/㎡，上半年推出工抵房，均价38000元/㎡；河东雍祥园去年售价33000-35000元/㎡，上半年特惠房单价27000元/㎡起；红桥九和府去年高层29000元/㎡，上半年特惠房最低的不足23000元/㎡。

……

从这以价换量的狂潮中，我们看到了房企满满的求生欲。

而事实也证明，大家都愿意吃这一套，不少购房者都带着口罩奔赴项目售楼处，准备“抄底”。

04

落户政策全面放松

市场不景气，调控手段也开始有了变化。

从去年年底开始，天津楼市屡屡传出要出“政策”，疫情后在落户政策方面天天频频放出新政，门槛一降再降。

3月2日，天津“滨海、宝坻两大中关村”放宽落户、购房限制；

3月6日，“海河英才”升级，符合条件可以直接落户；

3月12日，“海河英才”技能型人才落户政策放宽；

3月30日，天津积分落户不设总量限制；

4月2日，积分落户申报分值由140分降为110分，租房也可积分；

6月11日，天津“海河英才”计划进一步放松，全日制本科及以上学历职工落户突破年龄限制；30周岁以下及中职毕业职工不需社保、不需技能证即可落户。

上半年，海河英才、积分落户，天津两大主流落户方式全都松动了！ “全面抢人”模式开启。

据悉，今年天津的目标是引进20万人。

05

公民同摇

天津作为高考自主命题的直辖市之一，一直是家长为孩子选择求学的热门地，今年天津也实行了新政策，小学初中将执行“公民同招+民办摇号”。

这个消息一传出，很多家长群、买房群都瞬间炸开了锅。上半年围绕招生政策、公办、民办如何选？要去要冲民办？学区房涨还是跌？ 等问题的讨论持续了数月。

何为“公民同招”？其实就是，公办学校和民办学校同时招生，两者只能”二选一”；新政后公办与民办再也没有先后之分，而是站在同一起跑线上一起竞争。

何为“民办摇号”？就是当报名人数超过招生计划后，不再以考试、面谈的形式筛选学生，而是要跟公办学校一样，采用摇号的方式随机录取；再直白点，原来上民办校拼成绩，以后拼运气。

那么，学区房会怎么样呢？

从这个政策上来看，如果民办摇不中，还能回原来的公办上学，所以重点学区房房价还会比较坚挺，没准还会上涨，毕竟重点学区房就等同于双重保险。

所以，未来或许会出现这样的情况，家长买个重小学区房保底参加民办摇号。

而天津重点学区资源主要集中在和平、河西、南开，尤其是宇宙中心和平区，所以未来和平区学区房市场会很热闹，重点学区房的房价或许还会小幅上涨。

06

房贷利率

累计算下来，今年上半年，LPR已经下调了两次。

与房贷利率密切相关的5年期LPR也下调了两次，一次下调5个基点，一次下调10个基点，叠加算下来，今年房贷利率已经下降了15个基点。

这类政策不管对已经买房的人，还是即将买房的人来说，都是一个落到实处的利好。虽然总体省下的利息并不算太多，但是利好消息的持续释放，也激发了不少购房者上车的欲望。

然而需要注意的是，天津房贷利率却上调了，首套房贷利率执行LPR+30基点。

目前来看，短期内都将维持这个水平，期待房贷利率下降，只能靠LPR了。

07

二手房挂牌量创新高

如今的楼市，新房拼命厮杀的背后，是二手房溃不成军。

先来看看目前天津通过贝壳贝壳正在挂牌销售的二手房数量。

今年3月还不到11万套，6月份已经超过13万套。

短短3个月时间，激增2万多套。

超过13万套什么概念？

官方数据统计，2019年天津全市常住人口比2018年增加2.23万人。如果按照这样的人口增速计算，这超过13万套二手房，就差不多已经足够全市的新增人口人均买6套，考虑到里面还有在这一年出生的新生儿。

而这仅仅是二手房，不含新房。

然而，更令人担心的是，天津二手房的价格也在逐步的下探。

从去年开始，天津二手房的价格就一路走低，一直持续到今年。

降价房源的数量远超涨价房源，后续涨价动力也不足，再加上第二波疫情来袭，北漂出京受限，这都对天津二手房市场带来很大的冲击。

所以在如今的市场环境下，选择卖房是要承担一定压力的。除了成交周期未知，房东也必须在金钱上有所退让，降价成了最直接的方法。

不得不说，存量残杀的时代已经到来，天津二手房市场的厮杀将愈加惨烈！

08

新房井喷

2-3月份压抑了2个月的天津楼市，不管是房企、还是购房者，都亟需一个释放口。

据不完全统计， 从1月至今，天津热点亮相的新盘项目已高达50余盘。

从区域分布上来看，市区新盘依旧稀缺，和平区70年住宅非常稀缺，纯新盘天成和平里拿地至今已有3年之久，该盘注定会成为今年市区楼市最为关注的悬念；南开区区域内分化严重，多个地王盘坐镇区域内，而迎顺府的出现或将给刚需打开一扇门；河西中海左岸澜庭上半年一直保持这高关注度，作为新梅江新项目，其主打小户型+学区吸引了一波购房者；河东区路劲一直是走量大盘，另外两个新项目——格调榴园和农垦含章雅著目前只是简单亮相，尚未正式登场，待价格和户型公布后，想必这两大国企盘免不了竞争。

环城方面，上半年新盘亮相集中爆发以21盘稳居榜首，其中津南区最为活跃，西青区、津南区则比较低调。滨海新区及远郊区域则在新盘占比上享有“半壁江山”，未来可谓库存量之巨大。

09

学位纷争

无论在哪，“学区”都成为中国家庭绕不开的坎，每年的入学季，关于学区的讨论、学校的选择总是热搜的榜名列前茅的话题。

对于天津的教育资源，和平区永远是高关注度区域，今年和平区内新房项目也依靠学区喜提了一波热搜。先是4月份和平印刮起的学区风，再到5月份翰林公馆惊现半夜排队买房，当然这期间也遭受了很多人对学区的质疑与猜测，然而伴随着项目最终归属学校的尘埃落定，这件事也终于告了一段落，已经买的了购房者也终于可以踏实了。

10

健康住宅

在2020年春节之前，绝大多数购房者对于选房这件事，最关注的点是可以满足日常生活和工作，例如交通便利、配套完善、学区好等。

疫情之后，更多的人开始考虑高品质生活需求，例如周边环境、区域内人口密度、小区物业管理水平等都成了购房者买房时着重考虑的因素。

其次，对于房子大家也更深刻体会到户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。

所以，不少楼盘也开始打起了“健康住宅”的概念。

总结：

面对如此诡谲的天津楼市，经常有购房者问：现在买房划算吗？是不是一个好时机？

血拼哥有几点小建议：

什么时候能买房？

换句话来说，现在买房能不能保值或升值？

天津楼市现在处于分化状态，部分区域、楼盘放风要上调价格，但也有一些楼盘仍在降价，但总体来说天津楼市是处于比较稳定的状态。

接下来下半年的走势，在大环境的影响下，房价大幅上涨的可能性比较低。

自住的购房者，可以及早上车，而投资的购房者，就要量力而行，不要再加大手中的杠杆了。

太便宜的房子，不要买。

在楼市波动的时期，最不抗跌的，就是那些除了便宜，什么优势都没有的楼盘。

而离市区近、交通便利、有学位的房子，永远都在价值链的顶端。尤其是在学位缺口逐渐拉大的情况下，名校优势会更加凸显，未来学位房的价值或许会更上一层楼。

贵总有贵的道理。

现在是不是最佳捡漏时机？

当房企、业主心态都不稳的时候，才是捡漏的最好时机。

如今楼市进入下半场，7-8月份又将迎来销售淡季，新房、二手房如果有给力的折扣、恰好符合购房者的心里预期，血拼哥认为可以选择出手。

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