6月，上海楼市出现了几个特殊的信号

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

今年上半年，上海的楼市可以用魔幻来形容

但不管再魔幻，也都不及前滩

整个浦东，甚至上海都找不到比前滩更疯狂的板块

就今年年上半年，前滩的东方惠礼，一共推出411套房源，吸引了将近2300组客户认筹摇号，认筹比高达559%，差不多，相当于6组客户，抢1组房源。这是上海整个上半年的日光盘中，表现最牛逼的一个项目

而前滩的夸张，并不止于此

在2018年，一共有8833组客户在前滩参与认筹摇号，占据全上海认筹总数的15.38%

而2019年，一共有2582组客户在前滩参与摇号，占全上海认筹人数的10.4%

也许你会觉得说，与全上海一手房认筹人数相比，这个占比也还好吧，但你真的研究过前滩的推盘房源数量你就知道整个板块有多疯狂

据了解，过去三年，前滩摇号的中标率一直维持在15%~40%左右

就比如今年认筹率559%的东方惠礼，摇号的中标率仅在17%左右

为何前滩如此之热呢？

首先，是因为价格！

大家都知道，前滩的地都是几年前拿下的，楼板价在6万左右，但迫于限价，上市之后，项目都开在8万左右的单价

这个价格，开发商几乎是毫无利润可言，不仅如此，新盘的价格也远低于周边的二手房价格，属于一二手倒挂严重的板块

其次，就是配套！

前滩的规划，一直被称为是陆家嘴(600663,股吧)2.0版本。入驻前滩，就意味着拥有前滩华二顶级教育资源，拥有太古里高端商业，拥有6、8、11号三条轨交线

有便宜不占，王八蛋

前滩的热，全上海买房人都知道。买前滩，买到就赚到，全上海买房人也都知道

前滩从来不缺少人气，但，门槛已经提升至天花板的前滩，依旧会抢破头吗？

01

最近，全上海的眼睛都盯着前滩的三湘印象(000863,股吧)名邸，这个位于前滩九宫格最好一个位置的楼盘

而这个网红地块也没有让大家失望。从推出到现在认筹，不断挑战和刷新大家的认知

首先，就是样板房挑战500万的验资门槛

这应该是上海除了顶豪之外，验资门槛最高的项目了

讲真的，在过去的很多年，见过不少千万级别的轻奢改善项目，几乎没有到在看样板房这个环节就开始验资的，即便少数验资的，一般也就是百来十万。但是三湘做到样板房验资500万

在一个项目对外开放的第一道闸口，三湘就在提高门槛，做精准客户筛选

而最关键的是，此次三湘推出的户型中，89平的小户型，占比只有48套；212/224平两种户型大概有94套；334平顶复只有6套。一共148套房源

而三湘的样板房，只做了212这一种户型

也就是说，作为小户型客户，即便是通过了500万的验资，也无法看到想要买的户型样板房。大多都只能去212的大户型看一看

当然，如果碰到比较执着的客户，在坚持之下，也只能看到89的毛坯房

看看，巨额验资看毛坯，我相信，只有在前滩这个位置能够做到如此的豪横

而即便如此，三湘真的不缺客户

三湘对外开放样板房之后。仅第一天的上午，就有十几组通过验资预约看房的客户。其中，有不少都是前阵子东方惠礼没有摇到的客户

对于他们来说，不管是买东方惠礼的一房，还是买三湘的两房，他们买的都是前滩的地段，前滩的教育，以及商业配套和资源

而相对于其他项目，三湘在位置上显然有着更加得天独厚的优势

当时，三湘的价格尚未批复，第一次送审的价格是12.8/平，没有通过审批，被政府驳回。随后第二次送审的价格12.4万/平，但并不妨碍客户的热情

02

在三湘第二次的审批还未有结果的时候，12.4万的单价，已经比前面开盘的东方惠礼9.2万单价高出3万！

可即便如此，三湘依旧表现出了前滩项目一贯的自信

在认筹前，三湘名邸临时提高了认筹的验资门槛

其中一条就是：不分大小户型，二套客户的验资标准一律为1500万

这是什么概念呢，首先，买三湘89平小户型的客户，一定不是首套的刚需，那么对于这部分人而言，1500万的验资标准，几乎是可以全款买下89平的任何楼层的产品

开盘在即，三湘名邸仍然在提高门槛，进一步收缩精准客户范围

这种现象之下，可以断定的就是，小户型客户一定是非常充足的

在上半年，我曾见过一个项目，为了吸引到客户去认筹，在认筹之际，降低认筹金，从前期开盘的200万认筹金降低到100万。而认筹书上提到的首付的付款周期也放宽至3~6个月

也就是说，在上半年有些项目为了能够吸引客户认筹，是降低了标准的

但是在三湘，真的是不存在降低标准，不仅不存在，还在临门一脚的时候提高要求

我在其他的一些购房微信群中，也碰到一些三湘的小户型意向客户，有几个差不多就是被认筹突如其来的高金额验资标准挡在了门外

但，这个项目的魔幻，绝不止于此！

03

最终审批价格12.18万/平，几乎是终结了前滩一二手房倒挂！

前面我们曾提到过三湘二次送审的12.4万的单价，公司的大元宝曾经非常坚定的认为，前滩的价格不可能超过11万。因为整个前滩的天花板甚至不会超过10万

但是，就在上周五，三湘的最终审批价格是12.18万/平

这意味着什么？

意味着全上海都在盯着的这个三湘名邸，拉高了前滩板块，甚至是浦东中环的天花板

我们来回顾下，前滩之前的一手房价格：上半年开盘的东方惠礼，单价9.2万；再往前，中粮前滩海景壹号，单价8.6万；其他的几个项目差不多也都在8.4万左右

而这次三湘的价格，直接高出了其他项目30%以上！

上海的房价，都是跟着环线走的

上半年，我们看到开出新房价格，内环内差不多在10万左右；中内环也就是8万上下的价格；而三湘名邸的位置，也不过是中内环，却开出了比内环内还高的价格，突破了环线轮的壁垒

其中的寓意，大家各自心领神会吧

三湘12万单价能够过审，也说明了政府对于备案价格的调控力度，已经在慢慢的放松

可以说，三湘的这个价格，给到了全上海楼市一剂强心针

我想，就这个价格开出来之后。前阵子买到前滩的所有人，睡着的时候都能笑醒了。

而没有买到前滩的人，卯足了精神，这次也要抢着入驻前滩。而更为重要的是，对于还没有开盘的项目来说，这是一个非常好的信号！

如果说，上半年上海的楼市是魔幻的，那么下半年，从三湘开始，整个楼市的基调稳了！

04

虽然三湘不断的提高客户的门槛，价格也拉高了板块的天花板

但这丝毫不影响他会成为上海楼市又一个日光盘

昨天三湘认筹的第一天，门前排队的客户并不在少数

不仅如此，项目附近的主要道，除了警察蜀黍的驻守之外，更多的是全上海各大中介的盯梢

几乎每一个路过项目的客户，中介除了会推荐周边其他的二手豪宅之外，还多了一项新的业务。那就是买卖三湘的认筹摇号资格

怎么买卖？开盘之后，摇号顺序在前面的，可以通过中介购买卖，100万一个号

当然，中介说是否值100万，还有一个前提，就是真的如三湘销售所言，认筹比高达20比1，也就是说148套房子，需要认筹将近2960人

真实的数据，会不会有这么多？认筹就这么几天，我们拭目以待！

05

全上海都没有哪个板块像前滩这么神奇，这么魔幻

整个板块，几乎没有一个住宅项目是一线开发商开发，户型的设计也没有几个好的，到目前为止完全没有任何居住氛围。甚至说，自三湘开始，连新房的价格优势也荡然无存

但依旧不妨碍，这是全上海最热门，最抢手的板块

以前，我们总是说，要努力赚钱，有钱才能买到自己喜欢的房子

现在，我们说，除了有钱，还要有运，这样，你才有可能摇到自己喜欢的房子

不管怎么说，今年上海的楼市，太刺激了

而三湘的价格突破，也再一次向市场证明，横盘了三年的上海楼市，不止是上半年偶然的作妖，而是真的要雄起

12.18万的单价，客户选择的范围可以不止前滩，甚至可以选择卢湾新天地和徐汇的滨江

但最终，这个价格是否被市场所接受？开盘之后，自有答案

以上为正文，来自咸鱼

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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