信号明确! 未来房价6%左右低增长 将成新常态

房地产是块臭豆腐，谁都喜欢吃一口，谁也不会天真说喜欢。

最近，顶着烈日去看了一些楼盘，从一手房到二手房，印证了此前房地产调控，在低增长区间内的判断。

如果有人说，房价在大跌。

回应只有一个字：哈！

看了一个院子，去年均价850万，一年时间，今年7月，均价将近千万。

这并非个案，多数楼盘在涨，性价比高的房子，开发商不急于出手。

01

郭树清说  房地产是灰犀牛

8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章，提到房地产是威胁金融安全最大的灰犀牛。

郭树清说，在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务。利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫。一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。信用较差的借款人可能借延期还款等优惠政策恶意逃废债务，结构复杂的高风险影子银行也容易卷土重来。

近年来，各地区、各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中，出现更大风险。

在中国重要的金融执行者手里，金融领域最大的风险是影子银行，资金错配到高风险领域，房地产泡沫化，这些将威胁到金融根基。

对郭树清的话，我们并不陌生。

金融政策的制定者、执行者，提醒房地产泡沫，已经提醒了16年。

早在2003年12月7日，当时的央行行长周小川就提醒房地产泡沫，认为城市设施和房地产都有价格风险。银行要避免陷入某种泡沫里边，以避免在未来产生更大的风险。

2004年10月，全国更是陷入旷日持久的房地产泡沫大争论中，引发者社科院的易宪容、当时大摩亚太区首席经济学家谢国忠等人。

谢国忠在各个场合说，中国房地产存在严重泡沫，甚至断言上海是这次经济泡沫的地震中心，这种危机将会在几个月内爆发，而不是一年之后。

随后，建设部发布一份研究报告，进行了隐性反驳，认为房地产有真实需求支撑，不能妄言房地产已经是“泡沫经济”。

著名经济学家、当时北大光华管理学院院长厉以宁教授认为，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋，其目的实际上是在为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。

阴谋论之争笼罩房地产泡沫，你死我活。

这中间，既有市场理论的纷争，也牵涉到巨大的利益分配，各群体你方唱罢我登场，不抢到话语权誓不甘罢休。

结果大家都清楚，如果从2004年开始，普通人不买房地产，将错过中国2018年以前最大的财产性收入。而且，再也买不到好房子。

结论很清晰，从1998年到2018年，房地产市场不涨，房地产市场崩盘是个伪命题。事实证明，房地产价格在多数时间内是上涨的。

1998年以后，2000年以后，房地产泡沫之所以争议不休，只能说明两点：

1，社会有一股极大敌对情绪，在反对高房价，反对房地产商品化。

房地产市场化以后，高房价和收入不匹配之间的问题长期存在，成为挥之不去的社会痛点。

抨击房地产泡沫，并非房地产泡沫真的有多大，而是社会情绪集中爆发。

买不起房、没及时买房的人，陷入极大的失落之中，他们需要发泄的渠道。

房地产泡沫争议有多大，情绪就有多大。

并且，反对高房价具有天然的道德正当性，可以产生英雄幻觉。

2，担忧房地产泡沫摧毁中国金融和经济。

高房价的促成因素可能是经济增长，也可能是货币超发。

让人印象极深的是，当时有人用海南的平均收入，来衡量三亚和海口的房价，得出的结论是海南的房价高不可攀，泡沫极大。

同理，还有人用北京平均收入衡量北京房价，得出的结论非常明确，北京房价应该在2万到3万之间。

拜托，别来搞笑好不好？

北京、海南的人均收入数据未必全面准确，而且，北京作为首都，海南作为中国唯一的热带岛屿，有多少房子是本地人买的？别的不说，已经有数据印证，北京房子起码有一半以上是全国甚至全球各个地方的人买的。

全球大放水叠加经济大发展，城市房价涨跌，由涌入当地房地产市场的投资资金的数量和信心决定。

这就像唐朝富商聚集之地的扬州，房价可以与长安媲美。而长安的房价，可以跟罗马比肩。

房地产是灰犀牛，灰犀牛会变大。应对灰犀牛最好的办法，是长期不懈的努力，让收入和财富增长，超过房价的涨幅。

郭树清的这篇文章，再次证明了一点，房地产的黄金投资时代已过。

02

黄氏控制房价法  可能推广到全国

黄奇帆在重庆的时候，控制房价颇有一套。

方法是，建立标准的体系模型。

实行地票制度，扩张土地资源，消除土地永远供不应求的预期。

在农民进城时，把宅基地转化成农业用地，做成地票进行交易。在城市附近将农业用地转换成地票上相同面积的建设用地。

用城投公司储备用地，用地票的方法利用土地，规划上产业先行。

减少需求，对最低收入的5%提供廉租屋，对中低收入的30%提供公租屋，这些人背着包离开了商品房市场。

降低房产供不应求的预期。房地产去化周期太长，减少批地；房地产去化周期在6个月以下，就推出土地。

黄奇帆表示，一线二线城市由于土地的供不应求，房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。

有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。

供不应求的城市应多供点土地，多造点房子；供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。

减少开发商数量，关闭一定数量的地产公司，减少无效供给，以免乱竞价、乱出价、乱盖房子。

对没有实力、借高利贷进入进入竞价拍地的地产公司，赶出市场。

毫无疑问，这是政府强力控制法，这种办法正在推广。

具体的数据也很清楚：

规划住宅时以人均40平方米作为底数，最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干。

建写字楼，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。大城市按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。

用六分之一的理论。一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。

一个正常家庭租房子，房租在月收入的1/6以内，买房住，用一生的工作收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房。

毫无疑问，用这样的数据衡量，绝大多数房地产过剩了。

投资者心里门清，在当时的重庆炒房得不到好处。黄氏离开重庆后，投资者才敢大规模进入，大家松了一口气，鱼贯而入。

我当时去重庆的时候，听当地开发商说，连重庆的房地产市场都做得下来，天下就没有难做的市场。连开发商都不得不佩服。

房价控制很好的长沙等城市，方法大同小异。

无外乎控制供应，控制需求，控制资金，以去库存时间和租金为房价锚定，解决高房价。

这套办法，是可以推广到其他省市的。

另一个打压的办法，现在是不能用的，比如征收房产税、提高房贷利率，前者是提高拥有资产的成本，后者是降低房地产市场的杠杆比例，

这些办法过于激进，将动摇根本。

在经济结构调整的背景下，预计这几年，房产税不可能推出。

房贷利率会保持稳定。

8月18日，具有风向标意义的《经济日报》报道，根据第三方机构统计，今年以来，房贷利率持续下调，连续下降7个月。

在“房住不炒”的大背景下，房贷利率为何“7连降”？

主要是全球利率下降，我国除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率都在下降。

代表性的LPR利率，从去年四季度到今年二季度总在降。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分别为3.85％和4.65％，比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点。

跟其他长期贷款利率比，房贷利率降幅更明显。截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，房贷利率降低了0.28个百分点。对此，

不要问房地产是不是中国家庭重要的投资品，肯定是。

房地产价格可不可以控制？可以。关键在于，代价是什么。

现在是两害相权取其轻，两利相权取其重。

正因为如此，我坚持认为，房地产会在狭窄的区间内震荡，涨速太快压一压，信心不足松一松。

上半年，各地方政府出台几百项房地产政策，从疫情初发阶段的鼓励发展，到6月以后强调房住不炒。

房地产进入一个高峡平湖周期。

中小开发企业、资金实力不足的企业，被驱赶出市场。

03

房地产有结构性牛市

房地产会有结构性牛市。

中国房地产总体供大于求，即便在最热的2017年，建房数量还是超过了销售数量，新开工17.9亿平方米，销售16.9亿平方米。

哪个城市经济发展快，创新企业多，哪个城市房价就会上升，其他城市长期会跌，这是规律。

注意两个指标，一是人口移入数量，二是创新企业数量。

8月，贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，经过标准化处理，得到“移民”指数，指数越高，说明外来购房客户占比越高。

看看下面这张图，人口趋之若鹜的城市，一目了然。

深圳、东莞、厦门的移民指数居一线、新一线、二线城市首位。2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市，近八成的成交房源被外地客户买走了。

不同的城市，房地产安全度完全不同。

中国城市资源向重点城市集中，东莞房价最贵最坚挺的地方是华为基地松山湖；深圳房价最高的地方，不是市中心福田，而是南山，腾讯、中兴、大疆总部所在；杭州楼市，阿里总部所在地未来科技城一枝独秀，万人摇号；广州楼市宠儿琶洲，是未来的互联网总部集聚区，也是微信、唯品会等新贵落户地……

高科技企业和互联网巨头到哪儿去，哪里就是热土。 

西北房价最高的是大学城西安，珠三角是重镇深圳、广州、东莞和佛山，长三角除了上海，归属电商之城杭州和大学城南京，西南高科技之城就是成都和重庆。

硅谷、好莱坞房价高，是因为当地经济增长，有买单的人，科创板造就一批富豪，这些富豪主要在上海、深圳、杭州等城市。

加州大学一份研究报告显示：高科技公司IPO和周边房价具有强关联，称为“脸书效应”。

公司估值越高，对周边房价影响越大；从公司申请IPO之日起，总部周围10英里（16.09千米）范围内的平均房价涨幅明显高于其他区域；年轻的初创公司，比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大。

具体数据也是如此。根据房地产网站Zillow经济学家史丹‧韩富里的数据，脸书上市前两三个月，卖家陆续将手上的百万元住宅拿到市场出售，反映卖家期待初始股效应，希望乘势获得较高的成交价。

未来，一年平均房价上涨多少？

涨幅在6%左右，这是GDP加上CPI加上工资涨幅等，得出的房价上涨数据。

中国科学院预测科学研究中心对2020年经济、投资、房地产等进行了一个全面、权威的预测，报告明确预言了明年的房价：2020年，中国房价预计上涨6.1%。

2018年，宁德市提出，“中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内”，开全国先河。其他城市没有说，宁德把数据公开了。

未来，靠工资上升幅度超过房价上涨幅度，逐渐挤出房价泡沫，让灰犀牛变成一头温顺的牛。

未来房地产的竞争，本质是产业和人才的竞争，是有消费能力的人的竞争。

提到房价，戾气太重，要不得。房地产不过是一个市场，开发商不过是一群商人，是中国经济和金融的投射。

来源：叶檀财经

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