出租困难,转手更难!租售比超8%的房产投资,为何成了“坑”?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-18 08:32

来源：西湖楼市

“海外投资房产，按照租售比，在法国收回购房成本需要36年、德国需要33年、英国需要31年，而爱尔兰仅需14年！”

近年来，海外房地产投资的“风很大”。

去年年底，冉女士也忍不住跟着身边的人，在爱尔兰都柏林市中心买了一套公寓，面积约60㎡，售价30万欧元（折合人民币约246万元）。

按照当时中介的介绍，都柏林市中心一室公寓的租售比最高可达到8.57%（月租金可达2200欧元左右）；而在冉女士的概念中，租售比超过5%以上，即是绝佳的投资产品。加上此前也有朋友已购入了爱尔兰其他地区的房源，冉女士更加坚信了此次投资计划。

然而，一场突如其来的疫情打乱了冉女士的计划。原本打算出租来赚取利润，疫情下变得十分困难。

“今年3月份以来，我就几乎没有收到过租金了。可管理费、中介费却一直在交。”冉女士表示，对于房产投资，自己本来比较“佛系”，认为这本就是一种资产配置，亦是一种“放长线”投资行为。

可最近接二连三的新闻让冉女士有些坐不住了。

日前，爱尔兰一个名为Rocketts城堡的庄园抛售，475万欧元的挂牌价直降为325万元。这个庄园1863年建成，经过多次翻新和装修，十分豪华。占地面积达到1500多亩，可垂钓、种植，甚至举办马球赛。实际上，根据今年上半年来的新闻，像Rocketts城堡这样打折叫卖的豪华庄园不在少数。

在疫情之前，爱尔兰的乡村房产曾一度引起诸多富豪的关注，有国外媒体报道，其房价提升的速度甚至要超过首都都柏林。可这一切都在三月的疫情爆发戛然而止。

要知道，爱尔兰近年来的高端房产主要依靠海外买家。按照第一太平戴维斯的统计，爱尔兰总价在100万欧元（约790万元人民币）以上的房产，60%的买家来自海外。疫情则阻止了这60%的购房需求来源。

冉女士在买房前做过调查，2008年，爱尔兰楼市开始进入冰冻期，房价大跌甚至腰斩。有机构数据显示，爱尔兰至今房价都没有回到危机前的高峰期。去年年底的置业计划，冉女士认为是较低点的入手。

而根据KBC银行爱尔兰分行的预测，今年爱尔兰的房价会整体下跌12%。冉女士似乎也被套在了“高岗上”。

“我也考虑过转手，但当地的中介告诉我，就目前状况来看，不仅出租困难，出售更难，即使是大打折扣，也不一定能顺利转让。”冉女士十分懊悔，“这一次我真切感受到投资需谨慎的含义，尤其是海外的投资产品。”

低单价、永久产权、高性价比......事实上，觊觎海外房产投资红利、希望能从中分得一杯羹的朋友，并不少。

我身边就有一个购房者，杭州人，在杭州已无房票。尝过了杭州近几年房价涨幅的快感后，他企图进入海外市场。

前几天，他在网上看到一则迪拜房价大跌的新闻，于是他灵机一动，此时入手，是否能像2015年的杭州，成功抄底？

但事实上，发达国家成熟的社会发展，可以实现房产保值确实是事实，但要求由大跌转换为大涨，甚至翻上几番，这是几乎不可能实现的事情。

也就是说，迪拜房价6年跌6成的背后，是需求和供应之间的真实博弈。在国家政策未发生大变动的大环境下，要实现逆风翻盘，几乎等于“白日做梦”。

这两年，东南亚国家发展迅猛，较高的人口密度以及低廉的房价，让不少国内的投资客动了心。比如越南胡志明市中心的公寓单价仅为2万多元/㎡，相比杭州，几乎属于白菜价。

投资客的涌入加上国家本身的发展，近两年东南亚不少城市的房价确实有所增长。于是在杭州，就有不少海外移民投资机构趁热推出越南、泰国等地的投资项目。

实际上，现实远比想象要复杂得多。

如在泰国，除非在当地注册公司，否则海外投资客就无法购买当地的别墅，只能买公寓；公寓也不被允许作为短租房，如Airbnb。这在泰国这样的旅游国家，少了很大一块租金收入。

除此以外，未来是否有人接盘，则是海外投资最应当考虑的问题。

像东南亚，尽管近年房地产价格有所提升，然而当地人的人均收入，仍然处于较低水平。

根据网上的数据，越南去年人均GDP为2763美元，大部分人的工资水平仅2000元人民币左右。虽然2万多元/㎡的单价不高，但实际上可以真正准备接盘的当地自住居民，也十分稀缺。

而海外投资最大的风险，则是政治发生的变化。例如希腊政府破产，房价一夜之间近乎腰斩。

作为分散资产配置的一种方式，海外房产投资有着不小的市场；但这看似是个“香饽饽”，实际底层的风险涌动。

建议每一位计划“出海”的朋友，提前完整全面的了解当地涉外楼市政策，清楚掌握背后可能的汇率、政策和法律风险之后，再下单。