核心城市的溢出效应：碧桂园三四线下沉逻辑再被验证

　　“73%的可售资源位于五大城市群。”

　　作者：苍穹

　　步入2020下半年，新一轮楼市调控的序幕正在逐一拉开，南京、杭州、宁波、深圳、东莞5座城市先后拉响调控警报。

　　其中，深圳“715新政”祭出堪称史上最严的“限购令”，拟以落户三年+三年社保、增值税5年才免、离婚倒追3年计算套数、豪宅附加750万限制等重磅手段来扼制房价的魔幻上涨。

　　7月主要五个城市购房新政（来源：公开资料整理）

　　楼市火热的城市纷纷摁住自身房价，表明“房住不炒”的主基调将在下半年继续推进，可以合理预期后续还将有更多城市加入调控行列。一旦如此，核心城市周边的卫星城市将是刚需购房者的考量范围，相关城市的价值也将再度凸显。

　　作为中国城镇化建设坚定的践行者，碧桂园（2007.HK）是国内布局最为广泛的房企。通过前瞻性的预测中国城镇化发展带来的红利，坚持一至五线均衡布局的策略，碧桂园自身实力及业绩增长不断提升，而在最新的一项排名统计中，成功问鼎全球房企榜首。

　　8月10日发布的《财富》500强排行榜显示，碧桂园以703.35亿美元的营业收入位列榜单第147名，较上一年上升30名，且在所有上榜房企中位列头名。值得注意的是，这一排名已是连续四年不断提升，显示公司具有的强劲增长势头。

　　大湾区范式的胜利

　　2019年中国常住人口城镇化率首度突破60%，标志着我国城镇化进程向前迈进一大步，但需看到，这同西方发达国家平均80%左右的水平尚有不小差距。城市群概念正在丰富城镇化的内涵并拓展其边界，带动中国城镇化向着更高层级发展。

　　这一趋势符合碧桂园董事局主席杨国强此前的预判，“中国的城镇化、现代化是不可阻挡的，城镇化现在还在进行，每年起码有10万亿的市场。”而重仓大湾区，可以称得上碧桂园吃透中国城镇化精髓的经典之战。

　　2019年城市人口净流入情况（来源：公开资料整理）

　　毋庸置疑，粤港澳大湾区是我国开发程度最高、经济活力最强的区域之一。2019年大湾区“9+2”城GDP总量达到11.6万亿元，这一体量已与世界最大湾区纽约湾区旗鼓相当；而在当年，大湾区辖内的深圳、广州、佛山3市跻身全国主要城市常住人口增量TOP5，分别净增人口41.22万人、40.15万人及25.29万人。按照“短期看政策、中期看经济、长期看人口”的楼市逻辑，大湾区完全具备，后续楼市表现自然值得期待。

　　发迹于广东佛山，碧桂园见证大湾区的一路高光，更是大力押注大湾区的前景。根据2019年年报，碧桂园在大湾区已获取权益可售资源3091亿元，可售建筑面积约2268万方，其中，惠州、肇庆、佛山、江门、广州五座城市的权益可售面积均超过200万方。克而瑞数据显示，碧桂园位列2019年房地产企业粤港澳大湾区土储货值和面积的双料冠军，在诸多奔赴大湾区淘金的房企中，碧桂园显然可以更为从容。

　　碧桂园大湾区土储情况（来源：2019年年报）

　　细观碧桂园的大湾区布局，其并没有将所有资源集中于深圳和广州两个一线城市，甚至江门、肇庆三线城市也有涉及。除了“鸡蛋不要放在一个篮子里”的投资箴言，这里面碧桂园还有更深层次的考量。

　　卫星城市理论指出，中心城市外围建设同其功能联系紧密的城镇，用以分散城市的工业和人口，避免城市过分膨胀。第四代卫星城市“带城”理论则将传统的点状中心升级到线状，意味线状中心和整个城市可适应发展需要向两边无限延伸，依靠快速便捷的交通设施，卫星城市可以距离中心城市更远。

　　该理论也在大湾区得到验证。鉴于深圳用地紧张，近年来大疆、蓝思科技(300433,股吧)、康佳、顺丰、欧菲光(002456,股吧)等深圳企业纷纷选择落户东莞，包括华为，也将设备的研发、生产、销售等业务搬迁至华为东莞松山湖基地。

　　碧桂园正是瞄准核心城市的溢出效应，积极布局其周边的卫星城市。截止2019年末，碧桂园有近73%的可售资源位于长三角/江浙沪皖、广东省、环渤海/京津冀辽晋鲁蒙、长江中游/湘鄂及川渝五大城市群，而其已获取的可售资源中有97%位于常住人口50万以上的区域、93%位于人口流入区域。

　　8月5日国家发改委印发《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复》，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目，以服务粤港澳大湾区建设。根据规划目标，将构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。

　　无疑，这一政策给本就光环加身的大湾区带来更大福音，一旦相关规划交通路线建成，包括江门、肇庆在内的低线城市同核心城市之间的通勤效率将会更高。加上之前深圳、东莞的限购政策，无一不是对大湾区辖内的卫星城市的利好，也从侧面映衬出碧桂园的高瞻远瞩。

　　事实上，碧桂园早已融入大湾区的建设之中，并积极助力其成为“具有全球影响力的国际科技创新中心”。2018年碧桂园?潼湖创新小镇正式开园，被视为世界级物联网和智能控制产业基地，首批吸引27家国内外高科技企业入驻；而碧桂园的机器人谷项目首开区已开建，预计2021年（项目交地之日起三年内）完成全部建设并交付，并在竣工后五年内达到100%设计产能。

　　《财经涂鸦》认为，依托大湾区的区位优势，碧桂园积极布局其中的卫星城市，这一战略的正确性已然得到验证。而在大湾区城市群之外，国内尚有18个国家级城市群，碧桂园亦可继续分享中国城镇化建设带来的红利。

　　城镇化深耕杀手锏：直击三四线城市痛点

　　没有行动的支撑，再好的想法也是空谈。事实上，碧桂园在长达28年的发展历程中已摸索出一系列推进中国城镇化建设行之有效的方法，即：用好房子满足客户需求、用精兵强将服务市场、用公益事业回馈社会。

　　尤其是提供高性价比的好房子，更是直接解决了三四线城市的痛点。

　　在碧桂园切入之前，“花钱买不到好房子”是三四线城市的通病。一方面，相比一二线城市，三四线城市居民的购买能力明显偏弱，买房子的预算相对有限；另一方面，彼时三四线的开发商资质良莠不齐，建成的房子品质自然难有保障。

　　面对三四线城市的供需错配，碧桂园帮助当地客户达成“拥有美好宜居生活环境”的梦想。今年4月，碧桂园再次进行健康住宅升级行动，从产品、服务、配套等多个层面，从里到外打造2.0版“健康好房子”。

　　而在2019年，碧桂园归属公司股东权益的合同销售金额5522亿元，合同销售面积约6237万平方米，以此推算，其的平均房价为8854元/平方米，是TOP10房企中的最便宜价位，更加印证了其主要服务刚需客户的产品定位。

　　在最近的集团月度管理会上，碧桂园还提出“怎样才能进步”的问题，以洗手间为例，就取消洗手间淋浴的挡水石以避免老人家被绊倒、升级湿区地漏产品防止下水道返臭降低污染风险等作出改正意见，一切都能彰显出碧桂园“客户至上”的准则。

　　正是深度把握客户的需求，碧桂园推盘去化率效果卓著。根据年报披露的数据，截至2019年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，而同行一二线城市项目的该指标仅为0.71及以下；与之相对的是，在其进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应着三四线权益货值的88%。

　　碧桂园三四线城市供需情况（来源：2019年年报）

　　截至2019年12月31日，碧桂园开发的项目遍布全国31个省自治区直辖市、282个地级市、1299个县/镇区；同期在中国大陆有2512个处于不同阶段的项目，项目呈现出高度分散的特点。

　　如何去运营如此广阔的市场？无疑最关键的还是人。碧桂园一向有重视人才的企业文化，也正是这样的文化建设，催生出了企业的生命力和创造力。今年复工以来，碧桂园厉行推动总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的方针，力求聚焦深耕、提高效能。

　　“坚持深耕三四五线，让有能力的人去到中国的每个县市深耕，给优秀的人舞台和机会。”杨国强如是说。

　　除用好房子、优秀人才去直接促进城镇化，碧桂园的4+X扶贫模式也在间接引领城镇发展。从2018年起，碧桂园将扶贫上升到集团主业高度，在全国选定9省14县作为结对帮扶对象，积极推进党建扶贫、产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫，构建了“可造血、可复制、可持续”的精准扶贫模式。

　　以帮扶甘肃省东乡县为例，碧桂园斥资3亿元帮助其发展东乡羊、东乡刺绣、东乡土豆三大特色产业，覆盖全县215个行政村、9890户贫困户，其中助力脱贫4376户。随着更多民众脱贫，无疑能够补足中国城镇化进程中的短板。

　　本文由公众号财经涂鸦（ID：caijingtuya）原创撰写，如需转载请联系涂鸦君。

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