虽然出了严重质量问题,这个项目却成了中国房地产一个“里程碑”

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今年中国雨水异常之多，不但造成了农作物大幅度减产，也给这家重庆的开发商带来了不小的麻烦。

2020年7月14日至7月30日，重庆市网络问政平台连续收到市民投诉。位于重庆南岸区茶园东西大道的东悦府项目因地基沉降，多栋楼房底部至顶部出现不同裂缝。

开发商回应，该项目所在区域为高回填区，项目采用强夯回填，因近期雨水较多，下雨形成水夯，

造成一栋楼全部整体拉裂，总共9栋楼集体沉降。

实际上，这次的严重质量事故，锅也不能完全由“雨水”来背。

今年3月7日，重庆经开区建管局在疫情复工复产巡查中发现，在东悦府地产项目内，洋房地基已经出现了沉降现象。

行业主管部门立即下发整改通知书，作为此项目的责任单位，重庆金江联房地产开发有限公司响应并停工。

3月25日，该公司委托第三方专业机构对楼栋地基进行检测和监测。

7月18日得出结果：楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超规范要求。

这句话很重要，换成大白话就是“情况还在恶化，房子已经没有抢救价值了”。

有了官方的这个明确结论，

开发商做出了一个比较痛快的解决办法。

1、发生沉降的楼栋全部返工重建；

2、如业主选择继续履行合同，开发商将与业主签订补充协议，依照购房合同约定，按已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金；

3、如业主不同意逾期交付，可选择退房，开发商将与业主签订解除协议，按购房合同约定退还业主已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并支付已付房价款1%的违约金。

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平心而论，我觉得这个开发商对于洋房的处理，做得还是不错的，算是有诚意了。

第一、开发商把出了问题的洋房，全部拆除，没有做修修补补的动作，避免以后交房造成隐患，同时也避免了业主一辈子住的恶心。

第二、给予业主解除退房权，实在担心的业主也有了退路。

第三、不管是退房还是延期，都有一定的补偿，没有用一句话“不可抗力因素”把这笔钱赖掉，虽然0.01%/日实在也算不上多，但是有总比没有强。

洋房的事情基本算是了结了，现在的主要矛盾是旁边的高层问题。

先看一下项目的鸟瞰图。

由于该项目出问题的房子包括洋房+高层，洋房重建并且有延期赔偿。但是高层却没有，并要求高层住户按时收房。

所以，高层住户很崩溃，

他们要求和洋房一个待遇——重建+延期赔付。

对于高层住户的诉求，开发商方面认为，洋房重建是因为原来地基采用的是强夯地基，未用桩基，重建后也会采用桩基。但是高层现在本身就是用了桩基，重建意义不大。

然而，如果你去工地，或许就会明白一些开发商的苦衷。

很明显，高层已经完成了立面，而洋房刚刚完成了主体工程，拆除重建高层实在是损失太大，而且高层重建时间肯定要比洋房多的多，所以仅仅从赔偿金方面，开发商损失实不可同日而语。

截止到你看到这篇文章，在高层问题上双方还在僵持。

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然而，不管高层住宅命运如何，但是这批洋房肯定要拆除重建的。

仅仅从这一点上看，这个项目就已经成为了一个中国房地产历史的“里程碑”。

这很可能是中国第一个因为房屋质量问题成批量拆除重建的项目。

中国房地产项目建筑质量如何，估计大家心里都有一杆秤，尤其是在2010年之前，中国房地产野蛮生长阶段。

2009年6月27日，在上海曾经发生了一起著名“楼倒倒”事件。

闵行区莲花南路近罗阳路“莲花河畔景苑”小区，一栋在建的13层住宅楼在没有任何外力影响下全部倒塌。庆幸的是，由于倒塌的高楼尚未竣工交付使用，所以事故并没有酿成大量居民伤亡事故。

据现场照片显示，在倒塌大楼的底部，地基桩体散落一地。这些桩体基本为圆柱形的，有些是实心的，有些则为空心，很可能在基础工程阶段就出了问题。

上海楼倒倒问题，引发了大家对于建筑质量的普遍担心，全国为此开始了又一轮建筑质量大检查，虽然查出了问题很多，但是没听说因为质量成批拆除一个项目，只是偶尔拆除一两栋质量实在不合格的大楼

，

99%的质量问题，大多加固一下罚酒三杯了事。

即使是“莲花河畔景苑”的未倒塌楼栋，也只是加固，同样没有拆除重建。

04

2015年，天津滨海新区发生了爆炸案。

由于爆炸烈度巨大，近5000户居民住宅受损，鉴于此这些受损居民分别要求国家给个说法。

8月26日，滨海新区发布了针对这12栋楼的安全鉴定结果，万科海港城清水蓝湾1号楼破坏最严重，为B级，也就是

“结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求”

。

其余为A级—未发现危险点，房屋结构安全，这11栋楼分别是海港城清水蓝湾2、3、4、5、6、8、10号、启航嘉园1、2、3号以及金域蓝湾5号。

也就是说，虽然建筑结构受损，但是仍然不会拆除。最后，这些出了问题的楼，被各个开发商进行了回购，回购之后以低价出售。去年，我去天津调研，专门转了一下当地二手房，直到今天，这批房子的平均售价仍然低于市场价格20%左右。

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凑巧的是，就在重庆东悦府房屋出现问题的同时，南昌万科某项目也出现类似问题。

南昌万科某项目多根承重柱爆裂，同时部分墙体开裂问题明显，地基下沉，顶板开裂，引起业主集中维权。

当然，开发商给出了一个官方解释，虽然态度很客气——

虽然，“质量安全高于一切”的车轱辘话一大堆，但是业主最关心的问题，对质量影响有多大，对于客户有没有赔偿等问题，一概回避不谈，核心观点就是“这是大雨惹得祸”。

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当然，我们不是专家，我们也无法判断南昌万科这个项目出现的问题，是加固就可以，还是必须拆除。

但是，我不相信，全国所有项目问题住宅，质量问题都没有严重到必须拆除的程度，所有的质量问题，都可以用“加固”来解决。

一年如此，十年如此。

不知道是标准太低，还是专家太“砖”，还是茅台太香。

重庆东悦府案例最大的意义就在于，

终于把这层窗户纸捅破了

——成批量质量问题住宅，在严重的时候是可以拆除的，是必须拆除的。

王阳明说过“破山中贼易，破心中贼难”，拆除人们心中这个“执念”，比拆除那几栋楼要难的多。

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