一边出让30%股份,一边要建东莞最高楼,这个开发商想干啥?

自东莞成为粤港澳大湾区的核心城市之一，东莞的一举一动都备受关注！以前是，“东莞塞车，全球缺货”，现在，东莞CBD设计方案，都要面向全球征集，而且费用达370万元！

东莞不仅是东莞人的东莞，还是全地球人的东莞？！因此，东莞CBD一有风吹草动，就会引发全城讨论，比如：

1

CBD限高增至500米，8.0的容积率！

东莞市自然资源局发布《关于东莞国际商务区控制性详细规划调整的批前公示》（以下简称《批前公示》）。

按照公示方案，东莞CBD将打造一座500米级的地标高楼，建成后将超越423米的东莞第一高楼——国贸中心。

调整后区内高楼建筑整体拔高，200米至400米的建筑17处，400米以上的建筑1处。

同时，公示还显示，新增二类居住用地容积率为3.8，二类居住+商业金融业用地容积率为5.0～8.5，商业金融业用地容积率为4.0～13.5，商业金融业用地+二类居住用地容积率为8.0。

2

华润为东莞润合挂牌增资，拟出让30%股份

据北京产权交易所信息显示，华润置地子公司深圳市润投咨询有限公司拟为东莞市润合房地产有限公司挂牌增资，拟增资股权30%，拟募资金额择优而定。

公告指出，募集资金将主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。

主要财务指标显示，该标的公司于2020年1月31日，资产总计23.71亿元，负债总计23.71亿元，所有者权益负0.12万元，净利润亏损1.91万元。

2019年11月5日，深圳市润投咨询有限公司通过招拍挂竞得该地块，地块占地面积为108,533.41平方米，综合容积率不高于4.03，计容建筑面积为395,150.79平方米；

其中拆迁安置项目计容建筑面积为187,577.676平方米，总价为人民币451,152.00万元，成交单价为人民币41,568.03元/平方米。

开发商一边出让股份，一边又期盼着在CBD上盖出高楼，为什么？

3

缺地，东莞土地供应仍然很缺！

在东莞自然资源局公布的东莞市 2020 年度国有建设用地供应总量中，计划供应商服用地 30.3552 公顷，商服用地中三旧改造项目 4.3523 公顷;住宅用地 229.6222 公顷，住宅用地中三旧改造项目 20.0027 公顷。

其中，住宅用地供应49宗！

东莞土地供应量一年比一年少，特别是中心城区，土地稀缺。只能通过提高容积率、增加限高，向上争取空间！

因此，我们所能看到的，仅在东莞大道两边，就出现了台商大厦、民盈国贸中心摩天大楼。正在建的还有南城总部基地的写字楼群体；更远的就是CBD写字楼摩天大厦群！

4

有了地就不怕没有钱

报表显示，东莞市润合房地产有限公司负债率过高，几乎资不抵债。但由于旗下持有的土地使用权，目前的市场价值相对原成本还是有较大的溢价。

所以，该公司作增资扩股，通过稀释原股东的股份来获得增资资金，以改善资金紧张的局面。

5

东莞CBD写字楼的优势在哪里

东莞普通写字楼整体供应量过剩，特别是旧写字楼由于规划不合理，配套老旧，空置率会越来越高；

但缺高端的、配套完善的智能化的写字楼。随着东莞产业转型升级，企业总部从厂房搬进高端写字楼，配套服务行业的完善，对于写字楼的需求会越来越大。

当下，东莞城市正在向广州、深圳等一线城市看齐。

好消息是：CBD周边写字楼要升温

写字楼市场“喜新厌旧”十分明显。早年第一国际、胜和广场等不少写字楼是东莞最租金最高的楼盘之一。

但是，在写字楼不断升级，甲A级写字楼逐渐普及的影响下，有实力的企业也向更高端的写字楼集群搬迁。

随着中心区的转移，新的高楼大厦崛起，旧的写字楼从原来的一房难求，到现在的高空置率，空荡荡的楼层里没有几家公司租用，难逃从鼎盛到没落的命运。

东莞中原战略研究中心也表示，随着南城总部基地的写字楼陆陆续续上市，令到部分旧写字楼空置率上升；

一些优质的写字楼会形成集群趋势，受到CBD规划利好的推进，预计周边写字楼成交升温，价格稳中有升。

压力大！写字楼消化库存需31个月

但是，新写字楼的竞争仍然激烈。

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年全年，东莞写字楼供应2457套，供应面积40.25万平方米，面积同比下降9%；成交1529套，成交面积31.24，面积同比下滑3%。

另外，从消化库存来看，截至去年12月底的数据显示，写字楼库存80万平方米，消化周期需31个月，比2018年拉长了9个月。

不仅东莞中心城区有CBD，广州、深圳成熟的商业更能吸引高端 企业；而各镇区的总部大厦，也对中心城区的写字楼造成一定的影响。

因此 ，高大上的写字楼就占有了先天的优势！配套完善的、智能化的，位于中心区的，交通发达的高大上写字楼，将成为市场的新宠。

而四、五百米高的地标建筑，显然对企业的吸引力更高。地标式的建筑，高昂的租金，高大上的写字楼，更能彰显企业的实力！

鉴于此，地标上的写字楼实际上是十分有吸引力的。这样的写字楼，无论在销售市场还是出租市场，都会更为抢手！

资料来源、图表：东莞自然资源局、东莞中原战略研究中心

来源：东莞楼市

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