多地楼市限购升级!房价要降?房子到底还能买吗?

杭州7.2限购升级深圳715限购升级东莞725限购升级中央724韩正副总理楼市座谈会7月以来，全国楼市调控政策风云突变。自深圳出台史上最严限购开始，包括南京、东莞等地纷纷收紧限购政策，着实给当前快速上涨的高房价浇了一盆冷水。那么，关键的问题来了。限购后房价会下跌吗？我只能说不涨不跌，适合购房者慢慢买入。

在这里我做一个简单的比喻：政策就像是刹车，政府发布一次调控，就像踩了下刹车，政府可以通过各种控制政策，不停的踩刹车，让房价快速降温，甚至停下车来。

调控升级地区会进入一个难能可贵的稳定时期，甚至是横盘期，购房者有从容的时间挑选房子。

这里我们以2017年4月,上一次东莞的限购政策来举例论证。

限购政策出台后的一月后表现

焦灼博弈期，成交量大幅度下滑

由于开发商和二手业主不想马上调价，客户则普遍采取持币观望态度，除了个别供不应求的红盘之外，其他的楼盘来访量急剧下降，二手房的看房客户更是锐减大半，政策升级效果立竿见影。

限购政策出台后的半年后表现

房价高位滞胀期

（数据来源于中原地产）

从每月的东莞房价走势来看，政策加码前楼价保持上行走势，从4月政策加码后，房价上升走势受到抑制，整体高位滞胀，未出现大幅度降价，调控基调体现一个“稳”字。

限购政策出台后的一年后表现

稳定及缓慢回升期

2018年上半年，东莞住宅共计签约389.74亿元，同比略增3%，网签均价约为16992元/㎡，同比微涨4%。经过一年左右的消化，客户的心态慢慢稳定，没有资格的客户也在慢慢培育出了资格，这个时候楼市会在保持稳定的前提下缓慢回升。

（数据来源于优房超）

回顾这些历史有啥用呢？如果大家能自己翻翻各地楼市调控升级后数据，就会发现，调控政策的核心就是“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，力求房价总体上不涨不跌，平稳过渡。

这个时候恰恰是购房者上车的最好机会。由于调控升级，新房和二手房的价格都会逐渐趋于理性和稳定，部分价格虚高的项目和房源将会回调，这个时候就有很多机会值得我们把握。

最重要，今年下半年开始，房子还能买吗？

可以买，但一定要买对地方！这些年的经验告诉我买房的逻辑，无非有两类：自住和投资。

当你自住的时候，选择的房子应该是让自己工作便利和居住舒适的一个房产，价格在自己可承受的范围内。这里还涉及到如果你是贷款，要考虑到自己还贷的能力，不会影响你的生活。

如果你是投资，那么一定要综合考虑到城市的发展是否会带来房产价值的大幅上升和保值增值。城市房价上涨的问题，大环境来看，是货币现象，当下来看就是供需问题。我们可以简单的理解为，货币发放，土地供应，人口流入，城市发展四个核心要素。

看货币发放

全球新冠疫情导致全球经济萎缩，为应对危机，全球货币放水。美联储暴力扩表，几个月内，负债率上升40%，那就相当于是开直升机撒钱。作为国际流通最广的货币，也是在向全球输出通胀，薅其他国家的羊毛，也包括咱们中国。

中国相对克制的放水以应对疫情的冲击，但仍然难逃货币波涛汹涌，M2-GPD增速从去年的1%迅速扩大到接近10%。此刻，我们可以关注到一个特别的现象。7月31日，余额宝的七日年化收益率不足0.4，创下了2013年余额宝货币基金成立以来的最低。作为中国的“无风险利率“指标，余额宝的收益率越低，说明当前的货币很宽松，市场上的钱非常充裕。

由于中央坚持房住不炒，调控不放松，限购限贷，阻挡了大部分的水。但不可否认的是，仍然有部分资金通过各种渠道进入了房地产市场，最近一轮的焦点城市房价上涨就是最好的证明。好在政府及时升级加码调控政策，抑制住了房价快速上涨的势头。但从另一个侧面也反映这些地区的房价比三四线房价更有保障，“投资炒房客”毕竟不是傻子。

看土地供应

深圳土地资源紧缺是不争的事实。因此很多人质疑，深圳房价居高不下、市场火爆等问题，根本在于深圳居住用地供应不足，土地供应存在供应结构失衡的问题。

另一方面，深圳的城市发展带来了巨大的就业机会和就业人群，整个城市的购房需求本来就很旺盛。再加上之前购房政策宽松，带来了一大波的全国的购房者涌入，自然就把房价向上狠狠的推了一把。

随着深圳出台了全国最严厉的调控政策，据我所知，房子成交量和看房量均骤降，这里参照上文东莞调控一个月的表现。

看人口流入

你知道大城市吸人有多么疯狂吗？

可以看到，无论是一线的深圳、广州，还是新一线的杭州、成都，都有非常巨大的人口吸引效应。一线城市一轮又一轮的房价上涨，也都是基于大量人口的迁入和集中，成都、西安、重庆等近年来也都是附近的“农村包围城市”，人口逐渐集中，房价随之轮动。这些都纷纷证明了在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力，人口的流向就是未来房价的方向。

看城市发展

中国指数研究院发布了《2020中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》。报告显示，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，依次位居前四名。

杭州数字经济引领经济创新发展，同时人口流入最大，2019年常住人口总量突破千万，投资吸引力保持全国第五位；南京、成都、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位居全国前十名，其中苏州房地产市场热度较高，叠加区域一体化规划背景下投资潜力提升。南京经济增长势头突出，排名也有所提升；天津、郑州分列第11、12位。

2线城市中，西安、长沙、宁波、佛山、青岛、合肥、济南等地人口规模显著，市场规模庞大，投资吸引力排名紧随1.5线城市之后。东莞制造业基础好，市场稳定扩容，是2.5线城市中唯一进入前二十的城市；

城市对开发商的投资吸引力侧面证明了城市发展的地位。

在此，我给大家几点建议

1、中国的发展前景，整体的上升趋势没有改变。虽然经济下行压力巨大，但政府一定会通过各种政策来最大程度的稳住经济。经济不会出大问题，中国的楼市也不会出大问题。

2、要想跑赢货币贬值，收获通胀带来的红利，核心一二线城市的房产，依然是老百姓值得配置的资产。这一点大家还是要清晰的认识，政策不管怎么调控，最终还是会有部分资金流入房地产。但是，聪明的资金只会流入那些前景开阔，人口持续流入的一二线城市资产。

3、政策调控升级的区域会误伤一部分刚需，但也为刚需赢得了时间，短期内房价不会有大的上涨，整体平稳。如果不是特别急的刚需，可以持币观望，耐心寻找优质房源下手，很多城市的房价特别是三四线城市还有调整的空间！调整空间的大小具体看城市！

4、当下最重要的一点：全国各个地方疫情反复，做好防护措施，保护好自己，2020年目标“活着”，活着才有更多的机会！

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