融创服务启动港股IPO 综合发展增速问鼎行业头部企业

8月6日，融创服务控股有限公司已向联交所递交上市申请表格，同时发布招股文件，正式启动上市计划。

融创中国（01918.HK）同步发布公告称，集团建议通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆附属公司融创服务的股份，于联交所主板独立上市。联交所已确认公司可进行建议分拆。

融创服务主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务等业务。截至公告日期，融创中国拥有融创服务100%权益，待建议分拆及上市完成后，预期持股权益将不少于50%，故而融创服务将仍为融创中国之附属公司。

融创服务业绩亮眼 头部企业中增速第一

经过16年的发展，融创服务已经是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。在管物业635处，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1.01亿平方米。

除物业管理服务外，融创服务还提供主要面向房地产开发商的非业主增值服务以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务等。

过去几年，得益于中国房地产市场的稳健快速发展，融创服务也获得较快增长，合约建筑截至2020年5月31日达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月的年复合增长率为76.5%；在管建筑面积截至2020 年5月31日达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月的年复合增长率为95.2%。

2017年-2019年，融创服务分别录得营业收入为人民币11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率为59.5%；同期录得利润分别为0.43亿、0.98亿和2.7亿，年复合增长率为150.7%。

随着分拆上市的完成，公司拟在资本市场的助力下，更加积极主动采取并购及合作等方式拓展业务范围，增加合约面积和在管面积，继续提升在行业中的规模优势和综合竞争优势。

2020年5月8日，融创服务收购开元物业管理控制性权益，这是一家多业态、综合性物业管理服务商，其在管物业多由独立第三方房地产开发商开发，该笔收购进一步巩固了集团的市场地位，扩大了管理规模，丰富了在管物业类型，并提升项目外拓能力。

多年深耕核心城市

多年来，融创服务聚焦和持续深耕核心城市。截至2020年5月31日，融创服务旗下在管项目布局全国78座城市，在管面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市，确立稳固市场地位，在管建筑面积体量庞大，项目不断增加。

根据中国指数研究院的资料，物业服务百强企业2019年单个城市管理面积均值140万平方米，单个城市项目均数6.8个。据统计，融创服务在众多重点一二线城市优势布局明显，远超行业均值。例如，杭州在管面积1458.1万平方米、项目数量多达135个；重庆在管面积1151万平方米、项目42个；天津在管面积749.3万平方米、项目37个；上海在管面积202万平方米、项目20个；无锡在管面积488.2万平方米、项目16个；北京在管面积244.6万平方米，项目11个。

客户满意度远超同行，为高品质综合物业服务商

融创服务始终以“至善‧致美”为服务理念，为客户提供全面的高品质物业服务，致力于成为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

多年来，融创服务已在市场树立了高品质的服务形象，拥有良好的口碑。根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于行业平均73分， 达到了行业标杆水平。

鉴于较高的服务品质，公司在市场上获得高于同行的服务溢价。截至2020年3月31日，融创服务整体平均物业管理费约为每月每平方米人民币3.4元，其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米人民币2.9元。

股东优势突出，未来增长值得期待

目前，中国物业管理行业仍处于极为分散且竞争激烈的状态，但过去几年，大型物业管理公司通过内生增长，及并购中小型物业管理公司积极加速扩张，以扩大物业管理规模及实现规模经济效益，借此提高市场地位。

根据中国指数研究院提供的数据显示，物业服务十强企业的在管总建筑面积在2015-2019年期间实现按年13.4%的复合增长率，高于全国物业管理公司同期按年8.2%的复合增长率。这使得物业服务十强企业在管建筑面积的市场集中度由2015年的7.6%，上升至2019年的9.2%。

作为依托于中国四强房企融创中国的大型物业服务企业，融创服务将凭借高品质服务、良好的市场口碑、以及强大的股东优势，未来将直接受益于市场集中度的提升，做大做强。

统计数据显示，融创中国在2015年至2019年间的合同销售金额复合增长率高达69%，远高于同期全国住宅销售额17.7%的复合增长率。同时，融创中国及其合联营公司每年以多种形式获取大量土地储备，其中2019年新增土地储备高达约1亿平方米。截至 2020年3月26日，融创中国及其合联营公司土地储备约2.39亿平方米。这为融创服务合约面积和在管面积的持续提升，提供了强大的后续保障。

此外，融创中国作为中国大型的文旅持有运营商之一，已开业9座文旅城，总建面约530万平方米，另有多个在建和规划中的文旅项目。融创中国还是中国大型的会议会展项目运营商之一，已运营4个会展中心，另有多个在建和规划中的会展中心。同时，融创中国还在开发和储备了多个康养和特色小镇项目。丰富的业态布局，将使得融创服务不断提升综合管理能力，为多业态外拓奠定坚实的基础。

目前，融创中国与超过400个合作伙伴共同开发地产项目，近年来还在产业地产领域持续发力，城市共建者形象逐步建立，与大量的合作伙伴和地方政府建立了良好的关系，也为融创服务将来的外拓发展提供大量机遇。

完善的激励机制和人才培养体系，支持集团战略发展

身处劳动力密集型服务行业，融创服务始终重视整体团队激励机制，和人才培养体系的构 建，以匹配和支持公司快速发展的要求。经过多年的积累和不断调整，公司已经打造了有竞争力的激励机制和人才培养体系。

为奖励和激励核心管理人员和为公司发展作为贡献的其他人员，融创服务上市后将设立股份奖励计划，占融创服务上市前20%股份。

目前，融创服务适逢最佳发展机遇。外有良好的市场环境，有强大的股东支持；内有高品质的服务标准、优越的制度建设和激励机制，都将促成公司在市场上不断进取屡创新高。

未来，集团将聚焦深耕核心城市，坚持打造和提升高品质社区服务体系能力和行业最佳口碑和品牌，坚持以精益化和科技化为方向，提升社区运营管理的体系能力，持续扩大优质社区的业务规模，推进布局商业物业及城市公共物业的管理与服务，致力于发展为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

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