融创服务上市,锁定未来增长期 | 透视新股⑬

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-19 18:50

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“恒碧万融”四巨头中，融创中国成为了第二家分拆物业成功上市的房企。

11月19日上午9时30分，融创服务正式在港交所挂牌上市，股票代码01516.HK。是继建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、世茂服务、金科服务等物企之后，今年第12家上市的物企。

在敲锣现场，一众高管们面带笑容，见证了公司敲锣上市的难忘一幕，并合影留念，融创中国董事会主席孙宏斌，融创服务董事会主席汪孟德、行政总裁曹鸿玲、副总裁谢建军和杨静等高管皆有出席，并发表了致辞，对融创服务的未来发展很看好。

对于融创服务上市，资本市场很认可。港股开盘后，融创服务股价持续上涨，截至当天收盘，每股报14.14港元，涨幅高达21.9%，市值超424亿港元。与近期上市物业股频现破发或持平的现象截然相反。

融创中国董事会主席孙宏斌

受资本市场追捧，融资规模创新高

此次IPO，融创服务发售价为11.6港元，全球发售6.9亿股股份，获得了机构投资者的多倍强劲认购，融资所得款项净额约为78.60亿港元；绿鞋后融资规模将达到92亿港币，将创下目前物管上市公司融资规模新高。

具体来看，腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，分别认购其1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元，总认购3.7亿美元，占其募资总额的35.83%。

其中，融创服务是腾讯截至目前在物管行业最大手笔的一次基石投资，也是IDG资本在物管领域进行的首次基石投资。

截至当天收盘，其静态市盈率已经超过140倍，动态市盈率近80倍，而当前港股物业板块的平均静态市盈率在46倍左右，充分说明了市场对融创服务的追捧。

规模快速提升，外拓能力增强

融创服务的发展历史可追溯至2004年，彼时其在天津和重庆成立物管公司，由此开始提供物业管理服务，并在之后16年中，快速发展壮大。

截至2020年6月30日，合约建筑面积为2.32亿平方米，业务范围覆盖29个省、自治区及直辖市的127个城市；在管总建筑面积达1.05亿平方米，覆盖全国26个省、自治区及直辖市的78个城市。

据焦点财经不完全统计，按照前半年在管面积推算，在已上市的30多家物企中，融创服务的在管规模可以跻身行业TOP10，与彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业和金科服务等8家物企一样，在管面积规模均超1亿平方米。

进入今年下半年，融创服务管理规模进一步扩大，截至9月30日，其合约建筑面积增至2.47亿平方米，在管建筑面积增至1.16亿平方米，管理规模进一步得到提升。

之所以发展如此之迅速，综合分析主要有两个原因：第一，得益于母公司的销售快速增长和丰富土储；第二，自身外拓能力不断增强。

融创中国超大体量的背后支撑，这一点不足为奇。对于一家物企而言，外拓能力的强弱也至关重要，是抢跑物管赛道的核心竞争力所在，特别是在上市物业越来越多，竞争愈发激烈的大环境之下。

当下，除了横向规模扩张外，物企也在做深服务内容，物管方向已从传统的住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、军营后勤等各类非住领域，甚至是逐步涉足城市服务等新兴领域，服务业态也越来越多元化。

整合成都环球世纪，收购开元物业管理，在江西布局城市服务，与阳光郡置地集团战略合作锁定大量储备项目，以及投资锋物科技打造新型智慧物业管理模式等等，一系列动作之下，融创服务在提升规模的同时，也在高起点布局文旅、会议会展、城市服务等多业态服务领域，不断增强自身的外拓延伸服务能力和多元业态的综合管理能力。

在敲锣现场，汪孟德也表示：“近几年，融创服务取得了非常优秀的成绩，在突破自身的高品质服务基础上，更在外拓业务多元化方面收获了出色的开端。”

融创服务董事会主席汪孟德

行业增速第一，“双引擎”助跑

管理规模的快速提升，融创服务的营收和利润也在快速增长。

招股书显示，2017-2019年，融创服务营收录入11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%，远超同期物管百强18.4%及物管十强23.7%的复合增长率。相应的，其利润同期分别为0.43亿、0.98亿和2.70亿，年复合增长率为150.7%。

根据中国指数研究院统计，按照在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算，2019年融创服务的整体增长率为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

并且这种绝对优势的增长势头，将得到持续保持。当下的物管赛道，物业板块仍处于快速拓展期，得规模者得天下，融创服务的一大优势便是背靠龙头房企，在基因中便具备了天然的增长优势。

数据显示，截至 2020年8月25日，融创中国拥有确权土储总面积超2.56亿平方米，大量物业将在未来若干年内逐步交付，这为融创服务的后续增长，提供了强有力的保障。再加之其不断强化的外拓能力，相当于是“双动力引擎”助跑。

对于融创服务的未来发展，孙宏斌很看好，在敲锣现场，他表示：“服务行业具备宽广的发展空间，融创服务在行业内拥有坚实的优势竞争力基础，加上外拓与并购的良好基因及增值服务等多元业务的综合发展，前景广阔，未来可期。”