金科服务(9666.HK):明星基石加持,打响物业新股反弹第

1· 该如何看待当下物业新股的投资机会？

今年港股市场物业板块成为备受关注的焦点，8月之前整个物业板块走势亮眼，翻倍股更是屡见不鲜。根据富途行情统计，1月2日至8月6日，内地物业板块涨幅达到78%，同期恒生指数倒跌11%。

物业股集体走强的同时，一众房企分拆物业板块上市也成为港股市场一道独特的风景线，并进一步形成共振效应，刺激整个板块表现。统计显示，截至目前年内已经累计有10家物业公司于港交所上市，对这些上市物业新股进一步观察可发现，8月之后整个物业板块步入调整阶段，物业新股也在这一过程中形成分水岭。

在这之前上市的新股特征具体可总结为，上市首发市盈率整体较低，市场认购热情高涨，首日打新收益也相对亮眼。而自10月以来，上市的物业新股不仅发行偏贵，市场认购表现除了卓越商企服务外其他的均不算亮眼，且上市首日亏钱效应较为明显。

物业板块遇冷，但并未阻挡物业服务公司的上市热情，除了即将登录的金科服务、融创服务外，目前还有包括华润万象、恒大物业、建发物业、融信服务等七八家物业企业处于递表排队状态。

那么，当下究竟该如何看待物业新股的投资机会？

就业界观点来看，物业新股近两年一直是港股打新市场确定性收益较高的领域，而能够取得这一表现，一方面在于在这之前港股物业板块整体可投资标的不多，物业新股上市存在一定的“稀缺性”效应。而另一方面，彼时上市新股整体估值也并不算高，在近几年宏观环境不确定性加剧的背景之下，也进一步驱动了资金对确定性机会的偏好，并最终形成一致的市场预期，导致整个物业板块走势也就显得格外亮眼。尤其是今年疫情叠加影响之下，进一步推动了板块估值的抬升，低估值的物业新股获得资金热捧。

然而，正如机会生于情绪分歧，死于情绪一致。今年来房企分拆物业板块上市潮涌现，令整个物业板块加速扩容，同一时间物业新股上市的估值也开始水涨船高，伴随物业板块整体估值走高并随之迎来回调，后登陆的高估值物业新股最终也被市场泼了一盆冷水，导致上市表现不佳。

随着物业新股密集上市，推动资金聚集的同时，也进一步降低了板块整体的赚钱效应，在此背景下，资金将更愿意扎堆板块内部优质企业，行业龙头有望进一步获得估值溢价。基于此前提，对于物业新股的投资，可更关注行业内头部企业的机会。

恰逢此时，金科服务等行业头部物业公司即将登陆上市，这或将为物管新股表现带来新一轮调整。而打头阵的金科服务，也有望将打响物业新股反弹行情的第一枪，不妨就此进一步分析。

2· 规模占优、成长性突出，静待上市表现

从此前上市的物业服务公司来看，整体规模体量均未有即将上市的金科服务、融创服务高，而近期上市的世贸服务与合景悠活，尽管世贸服务上市的估值比合景悠活更高，但不论是上市首日，还是截止目前世贸服务的表现都比合景悠活更胜一筹。而再观之此前体量更小的第一服务尽管上市估值已经低于行业均值，但仍挡不住挂牌后持续走弱的趋势。而基于这些上市物业新股的表现，不难看到，市场资金对于具有规模优势的物业服务企业实际上更为偏爱有加。

毫无疑问，金科服务将成为今年上市物业企业中第一个实现规模大幅突破的头部梯队企业，根据数据统计，公司上市后将是目前已上市企业中第八家规模破亿的企业，截止6月30日，公司在管面积规模已达到1.3亿平方米，合约管理面积超过2.5亿平方米。此外，从招股书介绍亦可进一步确认公司的领先地位，按综合实力计，金科服务已经连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强。

物业服务公司作为房地产行业的细分部分，其规模的增长离不开房企在地产开发端的支持，而基于此，房地产行业集中度提升趋势，亦将同样作用在物业服务行业之中。因此，判断一家物业公司的成长性，首先需要关注的是其母公司或关联集团在地产开发项目上的体量规模。

由此观之金科服务，根据招股书，公司的实控人为金科股份，上市前持有公司68.32%的股份，全球发售完成后持股将为53.97%。金科股份在房企中亦排在前列位置，2019年公司销售规模达1860亿元，位居中国指数研究院百亿房企销售排行榜第17位，其今年设定的销售目标为2200亿元，前十月已完成销售金额1729亿，达成年度目标的78.59%。过去几年金科股份实现跨越式增长，近三年销售额复合增长率达到71.8%，增长势头强劲。

随着当前房企融资新规等落地，盲目加杠杆的野蛮增长被遏制，行业优质资源也将进一步向头部靠拢，占据规模优势的金科股份在这一趋势中有望进一步做大做强，实现高质量发展。而基于此，对于金科服务而言，也将借助母公司的规模扩张带来增长的确定性，并持续释放成长动能。从金科股份的土储规模来看，根据乐居财经上半年房企排行榜，公司以7400万平方米的土储面积排名房企第八位。可见，仅以母公司的资源仍将支撑金科服务后续的快速增长。

而再从物业服务外拓情况来看，其不仅反映了物业企业的市场认可度，同时也是其实现在行业内规模超越的“第二增长曲线”，因此对于考察物业企业成长能力和经营能力也有着十分重要的参考价值。

就金科服务而言，公司近年来来自母公司的项目面积占比呈现不断下降之势，并且外拓面积占比也已经超过母公司带来的规模。招股书披露数据显示，由金科股份贡献的在管面积占比从2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年进一步下降至46.6%。而外拓在管面积占比则从2017年底的32.5%上升至2019年底的48.3%，今年上半年达到48.5%。这一积极的变化，不仅反映出了金科服务在行业中的服务能力得到了市场的认可，同时也进一步验证了公司成长的边界不再完全受制于母公司，规模增长将更具想象空间。

结合公司外拓具体情况来看，公司外拓能力更体现在非住宅领域，截止今年上半年，公司非住宅的在管面积达到2100万平方米，且几乎全靠外拓取得。非住宅领域相较于住宅物业往往呈现高物业费、高收缴率、高行业壁垒等特征，因此更能体现物业公司的竞争实力。基于此，可以看到金科服务不断强化多业态的外拓能力将有助于进一步加深在行业竞争中的护城河，并且这一领域亦具有巨大的市场前景。

结合行业数据来看，截止2019年末，百强物业企业非住宅管理面积仅为13.31亿平方米，占百强物业企业管理面积的31.12%，这也意味着在这一领域仍然还有广阔的市场空间待开拓。而根据此前华泰研究所预测，到2025年，我国非住宅物业管理市场规模有望达到8000亿元，市场机会可观。

3· 多重优势构筑行业核心竞争力

在验证了金科服务的成长性之后，进一步考量金科服务的核心竞争能力，可以从如下几个视角观察：

其一为科技赋能下的行业引领能力。

物业服务行业本质是劳动密集型行业，但随着科技的发展，这一行业也在逐步走向更精细化、更智慧化的阶段。因此从行业趋势而言，未来物业服务企业的竞争能力也将更体现在如何借助科技带来管理服务体验的升级以及企业自身经营的提质增效上。

金科服务在这一过程中可以说是行业的标杆，其以数据+应用、AI+服务的方式不断对产品服务进行升级，早在2016年，公司就打造了国内首个全业态、全实时的数据中心——天启大数据中心，至今已经进行了三次迭代。在天启大数据中心之下，金科服务开展了大社区平台、大管家平台、大运营平台三大智能应用平台建设，全面接入了智慧服务能力。凭借这一系列前瞻性的布局，今年疫情之下，公司的管理服务能力得到了客户的一致好评，有效解决了一系列社区服务的痛点难点。

基于此，可以预判的是金科服务未来不仅可以借助先发优势持续探索升级自身的科技平台巩固自身的服务竞争力，并还将有望打开对外输出的窗口，寻找新的商业机会。尤其是在把握社区庞大的流量入口、数据节点的优势下，进化出更具想象空间的业务模式。

其二为多业态发展能力。

前文已经提到公司的外拓能力，尤其是在非住宅物业领域的竞争上，结合数据来看，目前，金科服务在管的办公写字楼超过400万平方米，产业项目超过600万平方米，学校超过200万平方米，医院超过50万平方米，商业超过150万平方米。此外，公司还与各地政府达成了一系列智慧城市运营服务的战略合作。

由上面这些不难看到，金科服务在多业态发展上已经具有丰富的管理经验，而这些物管细分领域往往更需要专业能力，长期的深耕也将更容易带来品牌辨识度提升品牌竞争力，进而令企业更轻易的实现业务拓展。因此，凭借公司多业态的发展布局，公司有望持续在行业中脱颖而出。

其三为区域深耕能力。

作为一家从西南重庆出发的企业，公司综合实力连续6年位居西南地区排名第一，其中在重庆的市占率更是超过60%。长期在西南地区的深耕，带来了高密度的布局，这不仅有助于在区域内形成绝对的竞争优势和品牌溢价机会，同时也将有望推动各物业项目间的共享与协同，带来规模效益，如建立区域中心服务平台，实现专业服务人员的联动机制，进而达到经营能力和服务体验的双重改善和升级。

4·预期上市后会有不错表现

尽管短期来看物业板块受前期暴涨行情引发获利出逃及板块轮动带来较大的回调，但从长期而言，整个行业的成长性仍然较为乐观。此前克而瑞物管统计数据显示，2020年上半年，超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速。而从增长空间上看，典型企业储备/在管比高于0.5，这说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力，核心物业股的增长预期是确定的。

在此前提下，物业新股的投资机会则更体现在后续的成长性之上，规模优势之下或将令一部分头部物业股估值并不便宜，但在高成长的增长预期之下，这种估值后续也将很快得到消化。基于此再来看，金科服务整体估值在近期上市的新股中处于中位水平，考虑到其规模更具优势，且对应2020年的市盈率仅在40-50倍之间，相较于头部物业服务企业的估值仍然具有优势。此外公司此次上市基石投资者阵容豪华，涵盖泰康人寿、高瓴、雪湖等一众海内外顶级资本，预期上市后会有不错表现，而再结合公司在行业构筑的核心竞争优势，其长期成长价值也将具备较大看点。

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