融创服务提交招股书解读:增值与物管平分秋色

物业分拆上市的狂欢还在继续，这一次，又是一位“巨无霸”闪亮登场。

8月6日，融创中国欲分拆物业公司赴港上市的说法终于坐实，其对市场和媒体给出了肯定的回复。

一如市场风声，本次上市的联席保荐人只有两家，一是汇丰银行，一是摩根士丹利。

据招股书披露，建议分拆将以全球发售及分派的方式进行。至于本次的融资规模，公告和招股书并未给出具体数字，而此前市场则给出了10亿美元的猜测和传闻。

自2020年伊始，受疫情影响带动社区服务和“最后一公里”发展，物业股借力东风不断发展。时至8月，于港交所上市的众多物业企业陆陆续续公布了上半年的盈利预警，涨幅预期从40%至140%不等。

天时地利人和。身处行业风口，背靠母公司庞大的地产业务支持，融创服务可以想象的空间或许将不止于10亿美元。

近三年收入翻倍 增值与物管平分秋色 

与诸多同行一样，融创的物业服务起源于2004年，亦是作为地产业务的配套。

从天津、重庆起步，到先后进驻北京、无锡、西安、成都、常州、南京、上海、武汉，到实现全国化发展，形成以京、津、沪、渝、杭五大核心城市为战略布局，并启动集团化的管理模式。

在公众的记忆和媒体的公开报道里，融创此前并无意于分拆物业上市。孙宏斌曾于中报发布会上表示，“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”

然而置身于时代洪流之中，变化并不以个人意志为转移。物业上市浪潮一浪比一浪高，物业赛道甚至一度成为房企实现增长与大象转身的第二发力点，融创的心思也发生了转变。

于2019年，已是集团六大业务板块之一的融创物业更名为融创服务，提出要做“品质生活服务商”。同年9月，融创将17年老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁之位，首次传出分拆物业上市的风声。

截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米，在管总建筑面积1亿平方米，覆盖中国29省、126个城市，86.2%位于中国的一线及二线城市。

据相关统计，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园服务、彩生活等，管理面积均在3亿平方米以上。因此，融创服务的规模优势仍在，但并非处于龙头地位。

具体到财务方面，据招股书披露，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块，并交出了高分答卷。

自2017至2019年，其连续三年实现收入正增长，分别为11.12亿元、18.42亿元、28.27亿元，年复合增长率59.5%。截至2020年第一季度，其收入录得7.19亿元，较去年同期增长了34%。

具体到各个业务，值得注意的是，非业主及社区两项增值服务分别对房地产开发商、业主与住户提供增值服务，尤其是非业主增值服务，隐隐有与物业管理服务平分秋色的苗头。

2017至2019年，融创服务的物业管理业务收入分别为5.75亿元、7.6亿元、11.48亿元，对总收入占比分别为51.7%、41.3%、40.6%；同期，非业主增值服务收入分别为5.24亿元、10.29亿元、15.72亿元，对总收入占比分别为47.2%、55.8%、55.6%；社区增值服务收入最弱，分别为0.13亿元、0.53亿元、1.07亿元，对总收入占比分别为1.1%、2.9%、3.8%。

对此，融创表示，非业主增值服务收入的高占比源于业绩记录期间融创集团以及其合营企业及联营公司合约销售规模远大于所交付物业规模，案场销售协助、咨询等服务的收入贡献较多。但是，未来几年，随着大量房地产开发项目交付及外扩力度加大，非业主增值服务的收入预计将会稳步下降。

这是否会对公司业务收入带来影响？融创服务并未给出更多解释。而目前融创服务的毛利率水平为21%-25.5%，处于行业平均水平。

其中，非业主增值服务和社区增值服务贡献最大，2019年毛利率均超过34%；物业管理业务毛利率最低，直至2019年才突破11.8%。截至2020年第一季度，其物业管理业务毛利率升至20.6%，较之融创服务整体毛利率高出了1个百分点。

聚焦到融创服务的物业管理业务本身，其仍以住宅为主。就在管的635处物业而言，住宅物业在管建筑面积为0.74亿平方米、占在管总建筑面积的73.3%；商业物业、城市公共及其他物业在管面积相近，分别为0.13亿平方米及0.14亿平方米，对应占比为13.1%及13.6%。

物业风口与行业造血难题

在融创服务传出上市风声不久，恒大亦公告称正在考虑分拆物业管理业务上市，融资金额在10-30亿美元。至此，国内“Top 5”房企中，仅万科表示暂无计划分拆物业上市。

进入2018年以来，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好等一批物业公司上市掀起了房企分拆物业的浪潮。背靠地产业务“输血”，各大企业找到了更多的融资机遇，也为负债率高企的房地产行业降负提供了示范样本，物业服务甚至成为房企寻求增长的第二赛道。

2020年更是物业企业赴港上市的狂欢年。据观点地产新媒体不完全统计，仅今年上半年便有21家涉房企业赴港递交招股书，其中地产相关企业12家，物管企业9家。

其中，弘阳服务、金融街物业等已实现上市，合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务等已递交物业招股书，宋都服务招股书失效。

从资本的角度来看，建银金融董事总经理曾粤辉向观点地产新媒体分析，分拆物管上市在今年非常普遍，融创只是行业众多类似操作中的一例，其优势更倾向于头部房企所具有的规模效应。

而从收益的角度而言，融创服务为其投资者和市场带来了更多可能性。在招股书第七页中，融创服务提到，公司在2018年、2019年及2020年一季度的权益回报率分别为399.6%、54.2%、15.0%，总资产回报率为6.0%、11.9%、7.9%。

上一家成功在港交所上市的物业企业金融街物业，一经发行便获得超额配售1350万股H股、募资9690万港元，而绿城服务等6家同行亦成功通过配股、增发等方式募集大笔资金，这反映了近期资本市场和投资者对物业股的普遍看好。

翻开物业企业名册，不难发现，在目前已上市物业服务企业中，“物业”与“服务”是出镜频率最高的关键词。同时，大多数物业企业背靠开发商母公司，同时加速同行业收并购，甚至将物业赛道进一步拓展至城市服务中。

同为“Top 5”地产商的巨无霸物业企业，碧桂园服务、保利物业对母公司的业务依赖成都均在90%以上，而融创服务亦不例外：自2017年至2020年一季度，来自融创集团开发的物业项目收入占比均在99%以上；外拓项目仅有2个，收入贡献不足1%。

如何摆脱母公司输血困局，实现公司、甚至行业的自我造血？同行们做起了收并购，做起了城市服务，甚至进军水泵节能业务、政府采购环卫业务、河流水质管控等。

融创的想法则是，以精益化和科技化为方向，提升社区运营管理的体系能力，持续扩大优质社区的业务规模，推进布局商业物业及城市公共物业的管理与服务。

当然，与集团大开大合风格一致的是，融创服务在收并购上也没有落下脚步：2020年5月，融创服务收购开元物业84.92%股权，并推出全新子品牌“环球融创服务”。据市场消息，环球融创服务在管面积超800万平方米，未来将以商业、综合体、住宅物业服务为基础，并探索文旅、产业小镇等多元化服务领域。

而在城市服务方面，目前其他同行已经跑在了融创服务的前头。仅在2020年7月内，就有万科物业与武汉江汉区、江门人才岛、成都交投达成合作，碧桂园服务与衢州交投、白鹿仓投资达成合作，南都物业与景德镇市国控集团达成合作。

在政府政策方面，房住不炒已是多年基调，而今年国家提出了全面推进城镇老旧小区改造任务，将物业管理纳入改造计划并作为长效机制建立起来，地方物管条例密集出台，为物管行业提供了市场增量信号。

危与机从来并存。在机会之外，光大证券在近期研报中指出，人工成本上行风险、增值服务拓展的不确定风险、外包占比提升下的质量管控风险以及对母公司依赖度高等诸多方面是物业企业后续发展亟需注意的问题。

来源：观点地产网

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