黄埔山旮旯美丽乡村也搞旧改,开发商想卖给谁?

黄埔区北部知识城片区两个今年新增的旧改项目，很有些意思。

一个是九佛墟旧改。

7月30日，龙湖街九佛墟一百多户屋主签订房屋征收补偿协议。这些九佛墟居民将成为九龙新城安置区的首批住户。

一个是莲塘村旧改。8月1日，九佛街莲塘村举行旧改拆迁仪式，正式进入实质性操作阶段。

这两个旧改项目，各有特色。一个主打商务区，一个主打美丽乡村。

➤九佛墟：知识城核心中的核心

先看九佛墟。

九佛墟天生好地段，位于知识城最具想象力的九龙湖北侧（地铁知识城站周边），是知识城核心中的核心。

九龙湖最新规划的环湖总部经济带以及中轴商务区，就在这一片。这里也将规划建设轨道交通枢纽站。

可见，在知识城片区内，九佛墟自带王者风范。

不过，九佛墟虽占据好地段，但自身体量较小——九佛墟房屋均为上世纪80到90年代建设的楼梯房，共114栋约1400套。在九龙湖规划中，只能让位于商务区，而选择整体搬迁安置。

九佛墟农贸市场

当然，九佛墟安置区九龙新城，近在咫尺，在九龙湖东侧。

也就是说，九佛墟从湖的北侧，搬至湖的东南侧，移动一公里，都在九龙湖边上，环湖公园景观可就近享受。

稍微遗憾的是，九龙新城安置区绝大部分楼栋，被前面的知识城首个安置区凤山花园所遮挡，望不到九龙湖。仅有两三栋西南侧看到九龙湖的一点尾巴。相比九佛墟，湖景资源弱了些。

不过，九龙新城的区位优势也不差，周边公建配套更丰富，居住氛围更浓，有三甲医院南方医院，有九年一贯制学校中小学教育配套。距离地铁知识城站约1-1.5公里，交通便利度还行。

这是九佛墟旧改的基本情况，再看莲塘村。

➤莲塘村：远而颜值一般的美丽乡村

莲塘村这个旧改项目，让人有点迷惑。

其实，莲塘村并不在黄埔旧改三年行动计划的66个旧改项目里，而是属于乡村振兴项目。名为“莲塘村水景观改造工程”，是黄埔区5月28日集中动工的项目之一。

莲塘村改造面积约3.6万平方米，建成后将强化莲塘村现有的生态及历史风貌，延续“传统岭南水乡+莲文化”的规划滨水理念，改善村居环境，打造具有历史文化内涵及鲜明地方特色的美丽宜居乡村。

九龙镇莲塘村航拍图 邓志伸/摄

实际上，早在2014年，莲塘村就列入原萝岗区九龙镇旧改计划。2016年，莲塘村作为空心村签约率达到76%，但之后进展滞后。

稍早前，万科、星河等知名房企，曾经与莲塘村有所接触。比如，2019年6月26日，万科王石就带了个小分队到莲塘村考察。

王石考察莲塘村  来源：美篇账号“九佛街”工作简讯

老王看了一圈后，然后就没有然后了。倒是被广州本土地产大佬合生创展看上了。

不过，合生这回不是单干，合作伙伴是区属国企知识城集团。

官方称，莲塘村将成为知识城首个集“历史名村、乡村振兴、产城融合”于一体的旧村改造项目。

莲塘村建村距今已有700多年，文化底蕴深厚，被列为广东省历史文化名村、广州市美丽乡村创建试点村。这是莲塘村的唯一看点。

莲塘村平面图

不过，就这个历史文化名村的看点，在广州乃至黄埔区，一点都不稀奇，这样的古村落一堆。

而且，在广州一长串的古村落名单中，论规模、保护修缮力度、历史文化的丰富性，以及村落自然景观，莲塘村恐怕还算不上最优秀。

比如，在黄埔区的古村落中，论历史文化厚度，莲塘村就不及长洲岛上的深井古村，也不及萝岗香雪公园旁的萝峰；论自然风貌，也不及黄麻美丽乡村。而萝峰和深井，自然风貌同样优秀，堪称历史文化与自然风貌深度结合的古村落。

即便在知识城片区，区位比莲塘村更好一点的洋田村美丽乡村，以及迳下、麦村、均和、金坑(还有地铁)也并不逊色。

莲塘村在区位上，并没太多优势，甚至有点尴尬：在知识城西北边缘与白云交界地带，远离知识城核心，没有地铁，距离最近的地铁枫下站4公里，周边配套很村。

路面交通上，莲塘村稍好一点点：规划中的知识城到天河的快速路“人才大道”从莲塘村经过；另外，距离花莞高速与从埔高速在知识城九龙湖以西的出入口，约一公里。自驾出行较为便利。

开发商搞旧改，当然不是学雷锋，而是在建村民回迁房之外，要盖商品房卖楼的。

那问题来了，像莲塘村这么山旮旯的位置，仅有个一般般的“美丽乡村”“历史文化名村”的名头，自然风貌放在郊区也并不稀缺，自身颜值一般，谁愿意来买单呢？

要知道，从知识城的规划来看，住宅用地三分之一，土地供应相对充足，未来房源丰富。且不说吸引知识城以外的买家，对于知识城片区来说，像莲塘村这种位置尴尬的旧改项目，它的市场竞争力，大概率也是被碾压的。

来源：黄埔观察

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