买房人必看!如何正确看待公积金贷款?答案全部在这里!

一直以来，很多人都分不清楚“懂”和“会”到底有着什么区别。不少人将这二者混为一谈。

在某些领域，“懂”和“会”还真的就不是一件事。

好比：一个刚过司法考试的律师，他肯定懂法律，但是你让他去打官司，不一定行！

在房产领域里，亦是如此。“懂”和“会”是两个完全不同的概念。

就好比一个普通人在考虑买房时，大致会经过以下的思考：买不买？买哪里？怎么买？

其中“买不买”和“买哪里”属于“懂”的范畴：

你翻翻几个公众号，问问周边的亲戚

朋友，再不然自己下下苦功夫，把目标购房区域老老实实的跑完，自然而言的你也懂了不少。

但“怎么买”就属于“会”的范畴了，它有很多独立于房地产之外的知识：交易经验、合同拟定、风险把控、按揭产品的选择、未来预期的精算等。

在“会”买房之上，还有一个“精”。

这就不是今天讨论的主题了。

都知道，超人是一个讲“干货”的人

今天要跟大家讨论的就是一个“会”话题：按揭产品的选择。

主要讨论的对象有两个：公积金贷款和商业贷款的区别。

懂这两个很多，但是会这两个就非常的少了。

而所谓的“干货”就在在某个点上面讲透彻，透彻到连购房小白都可以直接做“选择题”。

公积金最大的优势：

利息低，百万贷款月供少还500块

在现有房价面前，99%的购房者都是按揭购买。

在按揭产品的选择上，只有两种：

纯商业贷款，组合贷款（公积金+商业贷款）。

这二者的区别和优劣势在哪里？

一般人通常都会说：有公积金的赶快用公积金啊，利息低啊。

确实，这点是最大的优势，以100万的贷款为例：（30年，LPR+80个基点计算），二者的差距大约在500元/月。

这是公积金最大的优点，但就只是这样了么？

任何事情都有其两面性，那么公积金的不足之处，你又了解多少？

知道了优点，也需要知道劣势，这样才能更好的做出选择。

 公积金的劣势大盘点

在超人看来，公积金的劣势还不少，这主要表现在以下几点：

// A、使用前：条件极其苛刻

公积金作为一项“福利”，其苛刻的使用条件就注定了只有少数人可以享受：

1）必须是首房首贷（只要有过房贷记录，则统统不行）；

2）重庆本地户口，外地人本地公积金则需要落户重庆或者社保满1年；

3）要满半年才可以使用；

// B、使用中：潜在问题不容小觑

公积金在使用的过程中也是问题重重，这主要体现在以下方面：

1）额度总数有上限

公积金严格的按照“账户金额放大25倍，单人最高40万，两人最高60万的”制度来执行，在现实的房贷面前，这点额度只能起一个缓解的作用，无法从根本上解决问题。

2）评估额度不足，需要额外多出首付

按照现行的规律来看，公积金的评估价一般会比正常的商业贷款低1500-2000元/㎡。

这就意味着在买房的时候，你所需要准备的首付就要多一些。

而在某些购房的时候，首付多出来几万块还真有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

3）审核过程严格

公积金的过程十分严格，在提交资料，审核的过程中，所有的资料必须真实，在商贷某些领域可以打擦边球的地方，一律不行。（PS：在审查月供的时候，月收入超过1万则必须提供真实，详细的流水）。

在办理的过程中，买卖双方必须同时到场一起面签，缺一不可。

而在商贷领域，可以远程签件。

// C、全额交税，放款时间较长

在公积金审核通过，办理房产过户的时候：

1）商贷可以略微的操作一下，不以成交价去过户，从而达到少缴税的目的，而公积金不行，必须按照成交价去核税；

2）在放款的阶段，由于排队人数较多，公积金的放款速度都较为漫长。（最快的商贷可以做到3天放款，而公积金不行，最快都需要2周左右）；

以一个粉丝购房的实际案例来举例：

房子建面85㎡，成交价145万，粉丝是个公务员，首房首贷，征信非常好，流水差了点（不足1万）

如果是商贷：

该房屋评估价可以做到18000元/㎡；

银行可同意按揭：122万；

过户价格大约在105万左右；

税费大约为：21000元。

首付需准备：23万+2.1万=25.1万，月供大约为：6800元。

但是该粉丝强烈要求使用公积金，只能选择组合贷款：

评估价16500元/㎡；

银行原则上可以贷款：112万；

最终只能贷款98万；过户价格145万；

税费大约为：29000元。

首付需准备：47万+2.9万=49.9万，月供大约4900元。

多出来差不多一半的首付，月供大约减少2000元。

有些时候，购房时还真的需要想一想，你购房的时候，到底缺的是一半的首付款，还是缺的是每个月大约2000元的按揭款。

没有最好，只有最适合的自己的方案

当然，也不是说公积金就“劣大于优”，公积金真正的优点根本就不在于利息低。而在于其他方面，这里不细讲。

但是在某些程度而言，公积金的优点确实也十分明显：比如说评估价可以做到跟成交价一致的新盘领域。

但是问题也随之而来，市面上真正的可以接受公积金贷款的楼盘少之又少。

你很难找到一个各方面自己都喜欢，同时也接受公积金的楼盘。

当然最后怎么去选择，还是要看你自己的需求和预算。

有些人迫于首付的压力，希望可以提早上车，哪怕每个月还款压力大一点。

有些人则希望未来的生活不要被房贷压得喘不过气来，希望月供少一些。

最后，关于你买房路上遇到的疑难杂症问题，欢迎咨询我，用过的都说好！

实战型超人哥，从来不空谈理论。

不信你们看…

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