贝壳IPO财务解读:高速扩张下的“少烧钱” 新房成增长新引擎

北京时间7月24日晚，脱胎于链家的贝壳IPO上市，引发热议。2018年，贝壳找房利用互联网技术手段，聚合资源，为房产行业开辟平台流量之路。短短两年时间里，其规模极速扩张，解读贝壳IPO财务数据，或许能帮助我们发现贝壳IPO的一些秘密。

贝壳IPO招股书显示高度扩张下的“少烧钱”，保持GTV增长

据贝壳IPO招股书显示：贝壳找房2019年连接门店数已达37514家；经纪人数量已超35万人，同比增长119%；2019年贝壳交易总量较2018年实现翻倍增长，达到220万笔。通过这些数据，可以看到贝壳找房已经成为中国最大的房产交易和服务平台。

和其他消费互联网企业不同，贝壳IPO前规模的扩大并非是由不计成本的高补贴、高投入驱动。贝壳IPO招股书数据显示，高速扩张下运营费用与营销费用支出上相对平稳，2019 占收入比重出现了下降。其中，不包括股票薪酬费用的运营费用，占收入的百分比从 2018 年的 26.9%下降至 2019 年的 21.9%;而 2018 年和 2019 年公司的营销费用，分别为 24.9 亿元和 31.1 亿元，与收入占比由 8.7%下降到了 6.7%。

贝壳IPO招股书显示，2019 年出现了 21.8 亿元净亏损，但从成本支出项对比分析可以看出，“行政及一般支出” 项占了大头，主要由于 2019 年贝壳在进行了比较大幅度的股权分配，相应增加了开支。业内人士表示，贝壳这样的“亏损”安排，是基于人才吸引和保留做出的“一 次性”支出，对企业长期经营不构成实质影响，而这样的上市前股权分配并不鲜见，小米、 京东等互联网公司也有类似安排。

据贝壳IPO招股书显示新房交易呈爆发式增长

在贝壳找房营收的构成中，主要为存量房交易、新房交易以及金融服务、房屋翻新等新兴业务三大板块，其中存量房和新房的交易收入占总营收的比重超97%。

从存量房交易来看，ACN对于房产交易行业作业效率提升显著。根据贝壳IPO招股书显示，2019年贝壳找房平台上超过70%的二手房交易都是通过ACN跨店合作完成的。贝壳找房平台关联门店店均交易总额由2018年下半年的1090万元，增长到2019年下半年的2030万元，增长近一倍。

不可忽视的是，对比存量房业务营收和相关佣金收费平稳增长，贝壳IPO前新房交易服务收入却实现了爆发性的增长。2019年贝壳的新房业务营收从2018年74.72亿元迅速升至202.74亿元，占比逼近存量房业务，首次超过总营收的40%。

而根据贝壳IPO更新后的招股书，2020年上半年贝壳IPO前平台成交总额(GTV)达成了1.33万亿元(人民币)，相比上年同期增长49.4%。营业收入272.6亿元，相比上年同期的196.1亿元增长39%；净利润为16.1亿元，同比增长188.6%。贝壳IPO招股书披露的数据，展示了一个规模增长迅猛、盈利能力增强的贝壳。

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