地价暴跌 新房销量实惨 在天津这个板块买房你一定要慎重!

在“坚决遏制房价上涨”的号角声中，天津房地产市场持续低迷，曾经红极一时的板块也渐渐沉寂，塘沽湾板块就是其中之一，它仿佛在大潮中消失了一般，被人们淡忘。

然而，最近塘沽湾传来不少消息，一会亮相了一大批地块，一会签约了名校，好不热闹，就连群里咨询的网友都多了起来。

即便如此，血拼哥还是发自肺腑的表示，在塘沽湾板块买房你要慎重考虑。

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楼面单价跌回4年前

市场降温，房企预期必然下降，这在土地拍卖市场中尤为能体现，而地价大幅度降低甚至延期、停牌、流拍就是典型的特征。

我们先来回溯下塘沽湾板块这几年在土地市场的表现。

从2016年底开始，塘沽湾板块内的地价犹如脱缰的野马，价格一路飙升，中建致诚、禹洲、中建新塘三家房企率先进驻，一年之间楼面价从2439元/㎡飙升至5000元/㎡，涨幅翻倍。

此后塘沽湾板块犹如“打了鸡血一般”，开始活跃于天津的土地市场。

2017、2018年更为火爆，5宗地块全部都以“最高限价+自持住房建面”成交，溢价率高达50%，最高自持占比达30%，楼面价最高达到7243元/㎡。

2019年塘沽湾板块继续加大供货量，成功出让6宗地块，建筑面积近40万㎡，溢价率在5%-21%，然而楼面价却骤降至2016年的水平，在5千余元每平。

从供货量来看，2016年到2019年这四年的时间内，塘沽湾一共卖出16宗地块，住宅总体量近120万㎡。

平均算下来，每年卖4宗地，这个数量比天津市区甚至是环城有些板块好几年的出货量都多。

2020年塘沽湾板块的画风急转直下，截止目前，塘沽湾板块总共释出3宗宅地，这三宗地块原本定于7月摘牌，但在摘牌前夕突然发布公告宣布延期至8月，据业内人士透露延期的主要原因是：没有房企报名，至于8月份能否顺利出让还不得而知。

02

近半年新房去化惨淡

尽管如此，这几年塘沽湾板块内还是吸引了中建、禹洲、华远、宝德、天地源、旭辉、景瑞、华发等众多品牌开发商的进驻。

目前，板块内在售项目有皓景湾、景瑞塘沽湾壹号、旭辉景瑞塘沽湾陆号、天地源熙樾湾、中建城、禹洲悦府、华远栖塘、宝德云湾、中建锦苑等。

从产品上看，板块内项目户型面积在80-130㎡不等，高层、小高层售价10000-12000元/㎡，洋房定价在12500-15000元/㎡，这个价格对刚需客群还是很有吸引力的。

然而今年以来，在天津楼市整体低迷的情况下，塘沽湾新房市场更为凉凉。

据数据机构数据显示，塘沽湾板块近半年共10盘在售，总计成交1067套房源，整体成交均

价在12175元/㎡，整体价格目前看还是比较平稳的。但随着入市项目的增多，开盘去化率持续走低，各项目近半年去化率不甚理想，中建城、旭辉景瑞塘沽湾陆号、皓景湾、宝德云湾成交在百套以上，其余项目销售成绩惨不忍睹，甚至还有项目半年近成交2套房源。

03

为什么劝你要慎重考虑塘沽湾？

这么一个高调开场前途无量的区域，为何会落的今天灰头土脸呢？

先来看看它的地理位置，塘沽湾位于滨海新区中心板块，总占地规模21.13平方公里，东临天津自贸区、滨海新区中心商务区、与塘沽老城区隔海河相望，北倚12公里海河岸线，南侧紧邻天津大道，还有5.5平方公里的生态有机农业示范带。

片区规划整体容积率1.5，建成后可容纳15万人。

塘沽湾之所以被寄予厚望，很大程度上源于它的地理位置：脚踩天津大道这个连接市区。滨海新区的黄金大动脉；河景资源也是其发展的根本要素之一，12公里的河岸线，公园、社区公园以及带状绿地公园等规划，整体绿化率相当高。

血拼哥认为，塘沽湾有地段优势，如果是自住的话塘沽湾的房子还是有优点的，比如整体规划比较大，未来有一定的人口聚集度后会带动板块商业等各方面的发展。

同时板块整体容积率比较低，居住体验感会相当舒适，这确实是其它滨海其它板块无可比拟的。

但是从投资角度来讲，血拼哥认为这是一片升值很慢、很难升值的地方，原因主要有以下五点：

1.板块供应体量巨大

我们都知道，当供小于求的时候，房价必涨，因为需求大，供应的房源少；反之，当供大于求的时候，供应量大，需求少，这个房价就很难支撑。

而这几年塘沽湾开发的地块大部分都属于启动区，这意味着板块后期的土地储备量非常之大。

上周滨海新区推介会，塘沽湾释出了12宗地块，共计约60万平方米。其中，住宅用地有8宗，约40万平方米，可见后期板块内还有海量的新房供应。

再从上文的拿地楼面价来看，塘沽湾板块土地价格不但没涨，反而跌了。房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，塘沽湾板块的土地价格不能给房价的上涨提供强有力的支撑，也就意味着这片区域很长一段时间房价都将维持这个水平，随着时间的推移，房价不涨其实就意味着下跌。

2.塘沽湾缺乏自己的产业

塘沽湾经常被拿来与生态城对标，两个板块同样的低密、同样的大规模，但发展相差很多，单从产业这一角度来说，生态城就甩了塘沽湾几条街。

生态城板块招商引资情况良好，国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等，截止目前，已累计市场主体总数达8000余家，丰富的产业带来大量的人口导入，两者已进入良性循环。

而塘沽湾板块产业薄弱，在没有产业的情况下，只能单纯靠低价吸引其它片区的外溢需求。

再来看看塘沽湾板块的定位——与自贸区功能互补的低密宜居生活片区，但是目前自贸区本身发展还有很长一段路要走。

3.交通非常不便

交通对一个板块能否快速发展起到了相当重要的作用，塘沽湾板块的交通广为诟病，尤其是西中环快速路。

2011年西中环快速路主线通车，后疑似因土地管理问题，整个项目一度进展缓慢。直到2017年，西中环海河以南段工程开工，直到现在还没竣工；跨海河大桥工程，更是还没有启动。

众所周知，连接塘沽湾和塘沽核心区的主干路有河南路（海门大桥）、中央大道（海底隧道）以及秦滨高速（临港桥），主力通行还是要靠海门大桥，虽然提桥时间原则上不超过1.5小时，但对于出行也有很大影响，而塘沽本地人对海河南岸扔留有较差的印象，戏称“河那边儿”。

再来看看轨道交通方面，地铁Z1、B7线虽然在区域内预留了站点用地，但是目前还没有开工，开通时间更是遥遥无期；公共交通有112路、131路、627路等线路，线路长，等待时间长，出行不便。

所以，对于这种没有地铁只能靠自驾通勤的楼盘，它的需求面必定是极为有限的，这也就使房屋升值受限.

4.配套大部分是规划，短期无法落地

依塘沽湾发展构想，三年成型、五年成势、十年成熟，整体分四期开发，周期长达12年。

正式开始建设是从2014年，直到2016年底才推出3宗地块，如今6年过去了，塘沽湾板块的城市基本面相信大家也有目共睹。

再看看其他配套，比如教育资源，目前签约有的上海道九年一贯制学校、北京蓝天幼儿园和塘沽一中教育集团，这与生态城板块相比尚显不足，而商业配套及医疗配套更是亟需导入。

而12年的发展周期，还是存在非常大的变数，任何一点规划或者政策上的变化都会给板带来非常大的震动。

5.人口基础薄弱

按照规划塘沽湾规划人口15万，而现阶段常住人口仅3.4万人，需要引进多少人，一算就知道。

板块的发展必然要靠人口流入，从塘沽湾某项目来访客户分析可以看出目前板块购买力大部分都是地缘性津塘公路南，且以刚需首置为主，不仅人口导入有限，对价格也十分敏感。

所以预示着这个片区的房价只能是一个被动拉升的区域。除非别的板块已经涨价很高了，这里可以顺带涨涨。如果别的片区价格按兵不动，这里的价格高了，购房者自然会选择别的地方，因为这里并非是非买不可的地方。

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能不能买？

通常，我们判断一个板块的房价走向，基本都通过这几个因素：政策支撑、产业支撑、人口支撑、经济支撑。

那么，在塘沽湾板块，这些因素显然不能短周期内支撑房价的上涨，上文提到的这些短板都决定了塘沽湾短期内都将是一个低价居住区域。

更不要说与滨海核心区板块相比，这里人口新增少、位置偏、住房需求少，遇到一点风吹草动可能就是楼市拐点。

当然，血拼哥也不否认塘沽湾未来规划有地铁、有知名的教育集团等等，这些或许都是未来塘沽湾板块发展的支撑，但这总归是未来。

最后，依然归结于一个问题：还能不能买？

如果你是在滨海上班，或在塘沽湾板块周边生活，买房自住，不管是刚需还是改善，都可以买，毕竟房价相对便宜，但以目前的行情，也不用太着急，大可以多多观察，伺机入手。

如果你是想买房投资，想短期回本的还是放弃吧，塘沽湾未来的房价至少要看5年以上的大周期，中途还会随着天津经济发展产生变数。

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