50万一手“血战到底”,还是“打小了”!

50万一手，出价1067次；加价5.4亿，溢价率265%。

上周五，一场历时十个小时的“血战到底”在万科、龙湖、中南、美的、旭辉＆新希望等巨头之间上演。

围绕获取成都龙泉行政学院TOD所属公司“66%股权”，几家巨头从当天上午11点，决战到晚间9点。期间在电脑旁等待完成当天发稿KPI的南哥共喊了两次外卖+一次夜宵。

南哥觉得，50万一手，这还是打小了。你看，十小时1000手，一小时100手，一分钟差不多出价两手，这比南哥麻友“张玄得”已经要快不少了，所以不能怪大伙儿出价慢，怪就怪50万一手确实太小。

不过，“成功总是青睐有准备的有钱人”，经过十个小时鏖战，万科以7.46亿强势拿下此役，这一价格高出起拍价（2.04亿）5.42亿，溢价率达到265%。

台前激战正酣，幕后大佬——轨交，终成最大赢家！

01

中南“赛前亮肌肉”，美的让万科多付0.5亿

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一度传闻势在必得的保利、龙湖，此次更多是“现场吃瓜”，并未撸起袖子干。

在溢价百分之百后，继续出价的只剩下中南、美的、旭辉＆新希望、万科。这一阶段埋头出价，可以看出这是“真心买家”，因为随时可能终止竞价“砸在手里”。

行政学院TOD开拍前一晚，中南开了一个董事会，通过了获取成都行政学院TOD的议案，并且在当日晚间发布了上市公司公告。背后的意思是，中南必须拿下，势在必得，各位兄弟单位“避一避我的风头”可好。

拳击选手开打前都会亮肌肉，中南公告也算是开拍前的肌肉秀，在公告中表示，董事会已经为此准备了超过22亿资金。

上半年，几家国企因为涉嫌上海国有项目围标事件，投拓行业震动颇大，在土地资源竞拍环节各方都极为小心，参与公开竞价成为当前最为“稳妥”的方式。

开拍后，中南果然准备了充足弹药，在竞价过程中十分卖力，从2.04亿的起拍价一路追到6.92亿，诚意十足。在此价格之上，中南再无力举牌，变成了美的和万科“二人转”，最终美的在7.45亿的关口被万科击败。

万科也长出了一口气，最终价格定格7.46亿。

竞价就这么残酷，或许再多举一次，就会成为最后的胜者，但历史没有“或许”，再多举一次，也可能跌入万丈深渊，谁知道呢。

02

溢价265%？TOD到底有多贵！

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万科拿下行政学院TOD后，竞价超1000次，溢价率高达265%成为各路新闻“关键词”。看上去，地块价值好像也涨了265%，甚至地价也涨了两倍多，但这是一个大大的误会。

TOD竞价本质是获取土地资源，万科此次溢价265%是事实，但这和土拍又有根本不同。没有人说清楚一个隐藏的关键问题：地价到底是多少？

在土拍中，起拍楼面价如果是1万/平米，溢价265%，那么楼面价就来到3.65万/平米。

根据此次竞价规则，万科胜出的代价是，要付出7.46亿（竞价结果），并且承担20.1亿借款及利息（总借款的66%）。那么万科需要总支出7.46亿+20.1亿=27.56亿，获得的是66%股份。以此推算，整个项目100%权益可以大概估值为41.76亿。

按照行政学院TOD项目212亩32.58万平米指标计算，楼面价为12817元/平米。

那么，行政学院TOD这块地万科的溢价率究竟是多少呢？

公开资料显示，轨交去年7月底价拿下行政学院TOD，总计花费27.27亿元，楼面价8370元/平米，底价成交。

万科竞拍后楼面价为12817元/平米，相比去年底价上涨4447元/平米，溢价53%。

总体来说，万科这块地十分优质。特别是考虑到地块的位置、规模以及未来的市政配套溢价。12817元/平米的楼面价在当前市场属于合理范围。

从转让文件来看，行政学院TOD商住用地，212亩建面32.58万平米，商业仅占10%（未来商业为可售），加上行政学院TOD整体规划上千亩170万平米的庞大规模，五星级酒店、市政公园、超甲写字楼、大型综合体等配套加持，地块开发潜力巨大。

这也是房企愿意咬牙加价的原因，不过地块的难度也存在，除了配套修建幼儿园等设施外，地块由17块小地块构成，整合难度较大，最大的难点在于资金。

竞价成功后一个月之内交清7.46亿的股权转让款，另外20.1亿借款及利息必须三个月内偿清，大致为首月偿还约10亿，次月偿还约6亿，第三月偿还约4亿。

显然，未来的收益不仅取决于销售价格，还取决于项目进度，越快销售资金成本越低。考验万科产品实力和销售能力的时候又到了。

03

谁能抓住TOD红利？

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和万科行政学院TOD模式一样，保利入股昌公堰TOD，同样占股66%。我们可以简单测算下保利昌公堰TOD的楼面价成本。

保利竞价为12.88亿，偿还此前股东借款16.73亿（总借款66%），总计付出成本29.61亿，占股66%。因此，可以粗略计算昌公堰TOD项目100%股权价值为44.86亿，以昌公堰TOD项目34.68万平米计容建筑面积计算，楼面价大约为12936元/平米。

相比轨交去年6415元/平米的底价，溢价率为101%。看上去溢价有点高，但是对于TOD项目来讲，溢价率其实没有什么参考价值。可以看到轨交集团在此前TOD拍卖中都是底价成交，并未反映出土地真实价值。如果底价定得低，溢价自然就很高，底价参考价值并不大。

同上述万科项目一样，商业占比最低仅为10%，开发潜力较大。

万科和保利以股价转让方式进入TOD，没有土拍市场常见的熔断、竞自持、竞无偿移交等，反而能真实地反映出土地市场价值。

无论是万科12817元/平米，还是保利12936元/平米楼面价，在市场上均算较为理性的价格，是更为合理的市场结果。

从开发商的角度来看，TOD仍然是高端玩家的游戏，对开发商的综合实力，运营能力，资金周转都将是不同于以往的考验。

至于TOD的产品，个人觉得可以稍微期待一下，根据一些内部人士透露的消息，成都部分TOD将较为偏向刚需，至少肯定不会是清一色的高端大平层，一定程度上会缓解市场上刚需较为紧缺的局面。

从价格上来看，根据万科和保利的竞价，未来定价也不会太低，但如果户型面积能有所控制，总价上仍具备一定优势，毕竟TOD的位置和综合配套功能还是胜过普通楼盘，同价之下仍然具备优势。

来源：成都购房指南

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