孙元祥与观点对话：金鹏逆势上腾 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 “环滁皆山也”，滁州这座城市，因欧阳修的《醉翁亭记》而千古留名。

创立于1993年的金鹏，如今已发展为多元并举的安徽前5强的上规模民营企业，孙氏四兄弟的创业故事在当地也是闻名遐迩。近期我们落地滁州拜访了金鹏控股集团总裁孙元祥先生，并深入了解这家区域领先的皖系房企。

孙元祥总裁出生在改革开放那一年，他看到了时代的变化潮流，到处充满发展机遇，四兄弟一起带领金鹏在改革的浪潮中创造了一个又一个的奇迹。

从三四线城市滁州走出，金鹏的发展轨迹与其他房企略显不同。

从建筑装饰、地产开发到物业服务、文旅、生态环保等，这家全产业链综合性公司拥有的业态包罗万象，引人注目。

金鹏在房地产上下游做了很多努力，不仅将总部迁至合肥，近年还确立了一站式美好生活城市运营商的企业定位，并围绕美好生活综合服务实施多元驱动的战略布局。

“金鹏不追求规模多大，但是一定要做长久，一定要做个百年老店。”金鹏控股集团总裁孙元祥这样表示。在对话中，我们能感受到孙元祥身上拥有企业家长远的眼光和清晰的规划。

沉下心来把品质做好，地产暂无上市计划

对于疫情之后的发展趋势，每家企业都有自己的判断。在孙元祥看来，疫情对地产有一定影响，但购房需求没有消失。

“下半年的情况不好预测，如果按五一假期的销售情况来看，今年销售水平能维持去年的水平。”据了解，金鹏地产去年销售过百亿。

事实上，金鹏地产板块发展12年，布局的城市主要还是聚焦在苏皖区域，四省六个城市，分别是滁州、合肥、蚌埠、高邮、商丘及青岛。

目前，金鹏地产在建在售项目面积逾700万平方米，新增土储面积200万平方米，总货值300多亿元。

孙元祥也提及，规模对整个行业或房企非常关键。从投融资角度看，金融机构首先看规模，然后才考虑产品品质、市场占有率等各方面情况。但在金鹏的重要性排序上，品质和规模放在同等位置，而且这两年对品质要更为关注。

“这两年金鹏的主打方向是改善型住房，沉下心来把品质做好，才有资格做改善型住房。房子品质提升后，金鹏的规模还会继续扩张。”孙元祥这样解释道。

但对于中小房企而言，规模也是发展的瓶颈，金鹏也不例外。

孙元祥感叹：“现在做千亿企业的机会一去不复返，以前机会太多了。”2008年，金鹏地产集团成立，经历过一段静默期，据孙元祥介绍，直到2013年以后地产版块才逐步做强。

错失地产黄金十年，要通过接下来的努力追回来，首先是连接资本市场。

今年涉房企业赴港上市和年中“牛市”话题被持续讨论，上半年已有21家涉房企业赴港递交招股书，其中有9家为物管企业。

“上市可以提升整个集团管理水平，也是目前发展的必要。”孙元祥透露称，金鹏也有这个打算，地产板块暂时不考虑上市，先推动几大地产支持版块逐步上市。

具体而言，绿色建筑跟节能科技的筑工集团，预计在明年或2022上半年有望在国内上市。金鹏物业公司计划赴港上市，而中鹏环保集团也准备在国内上市。

“未来，特别是地产要有装配式建筑，有装配式工厂支持，竞争力才会强。”孙元祥给出了自己的判断，也看到这个行业的发展前景。

“相关多元化”

近几年，金鹏对地产及相关产业的发展加紧提速。2017年至2019，金鹏先后成立了投资、文旅集团，金鹏地产集团总部迁至合肥，随后金鹏商业地产集团成立。围绕客户居住的地产开发为核心，布局投资、文旅、筑工、环保、商业地产、建设、物业为一体的产业价值链。

“产业链未来必定要打通的，所以是相关多元化，暂时不会探索其他新业务。”在孙元祥对“多元化”的战略布局里，金鹏是从下游开始先做好建设，再做房地产，再往上游做。他表示房地产转型是必然的，但如果盲目多元化，会造成管理能力跟不上，或感觉这个行业没有利润。

对于城市的选择，孙元祥也有一个标准：金鹏建设业务发展到哪里，才会到那里去布局地产：“这是解决水土不服的问题，建设是排头兵，通过建设把房地产带出去，这是一个方向。”

因此，在金鹏地产的规划里，重点发展方向还是集中在长三角经济圈。至于拿地模式，孙元祥称，集团拿地模式有三种，一是招拍挂，但不会太激进。

此外，金鹏通过股权挂牌形式与政府平台公司合作共赢。孙元祥强调，这不是代建模式，是股权合作模式，要有好的运营和品质去带动其他产业发展，特别是带动地产行业发展，对推动金鹏地产规模也有利。

最后一种模式是一级土地整理。金鹏通过商业综合体的建设和运营跟政府合作，一方面是主动跟有需求的政府商洽，另一方面是政府选择做产业链综合能力比较强的企业合作。

商业地产板块，金鹏拥有三条产品线，包括玖玖城市广场、玖玖生活广场以及玖玖街，分别在合肥、滁州和蚌埠均有建设运营的商业综合体项目。目前来看，金鹏商业地产的规模仍有待拓展，尚属“年轻”。

“未来房地产会做大下游产业道路，金鹏对发展有信心，过去已经做好准备。对民企来讲，要在夹缝中生存，只有把成本控制下来，提供高性价比的产品，以后才有竞争优势。”

孙元祥的话萦绕在采访最后，笔者思绪一直停留在滁州这座山城里。

以下为观点地产新媒体对金鹏控股集团总裁孙元祥先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年疫情对于地产影响大吗？去年地产销售过百亿，今年能维持去年水平吗？

孙元祥：有一定影响，因为在疫情期间，售楼部是关闭的，虽然有一些宣传说“网上看房选房”，但这个成交率太低了，因为老百姓(603883,股吧)买一套房非常不容易，还是希望在现场实地感受，停工停业对线下销售影响很大。

一旦疫情结束以后，购房需求尤其是刚需还是有的，特别是这几个月销售提升比较快。像五一、端午假期都比往年销售量有所增加，今年下半年情况不好预测，目前看来，销售情况比较乐观，今年应当能维持去年水平略有突破。

观点地产新媒体：金鹏对销售规模、排名的看法是怎样的？有具体目标吗？

孙元祥：规模对整个行业或房企非常关键，从投融资角度看，金融机构首先可能看的是规模，才考虑产品品质、市场占有率等各方面情况。

这两年，房地产走势是一边在寻求规模化，一边也在抗风险。金鹏在排序上，最起码品质和规模是放在同等位置，这两年对品质要更加关注和注重。金鹏的主打方向是改善型住房，要沉下心来把品质做好才有资格做改善型住房，才有资格取得更好的规模增长。

因此，金鹏打造产业价值链，把品质做得更好，强化下游产品和服务能力，从绿色建筑、智慧建筑、物业服务上综合打造产品的竞争力。提升整个房产品质后，金鹏的规模还会继续增长和扩张。

目前规模对金鹏来说是一个瓶颈，主要还是受大环境影响，受各方面政策影响，又考虑到企业安全、人才规模，所以这其实很矛盾。

现在做千亿企业的机会一去不复返，以前的机会太多了。（笑）

观点地产新媒体：金鹏目前的融资渠道主要有哪些，此前房企在内地融资是受到严格监管的，但最近似乎有放松的迹象，您认为今年房企的融资环境会是什么情况？

孙元祥：目前金鹏地产没有上市，跟上市或国企比，金鹏融资成本应该比他们高。

融资渠道方面，主要是银行、信托，但现在信托管理紧。金鹏真正投入房地产是从2013年以后，一直保持较低且合理的融资杠杆。

今年融资环境整体向好，包括项目贷款做得比较顺利，但也受到房地产控制影响，一些信托还是有一定难度。但国家大力支持实体经济，筑工尤其是节能科技、装配式建筑等绿色产业，已成为国家装配式建筑产业基地之一，我们和部分银行的合作正是通过绿色金融来获得融资支持。

观点地产新媒体：会考虑上市吗？

孙元祥：上市可以促进整个集团管理水平，也是现阶段发展的必要，因为这个非常关键。

金鹏是把下游集团，包括绿色建筑跟节能结合起来成立一个筑工集团，这个集团将在明年或者后年上半年在国内上市。

除了筑工集团，金鹏还计划推动物业公司赴港上市，另外中鹏环保也准备在国内上市。

目前这三个集团的上市都在推动中，最快完成的应该是筑工集团，第二是中鹏环保，预计到2022年把物业集团推到香港上市。

观点地产新媒体：金鹏拿地模式是什么？

孙元祥：目前走差异化道路，集团拿地模式有三种，一种是招拍挂，我们不是太激进，以稳健经营为导向。

第二，通过和政府平台公司合作，政府需要有开发、建设和运营经验的企业去打造地块，金鹏通过股权挂牌形式跟政府合作，这不是代建模式，是股权合作模式。要有好的运营和品质去带动其他产业发展，特别是带动地产行业发展。

最后一种模式是一级土地整理的形式。

金鹏也做商业综合体，通过商业运营服务能力跟政府合作，一方面金鹏主动跟有需求的政府沟通，另一方面是政府会选择做产业链综合能力比较强的企业一起做，甚至会存在对赌的形式合作。作为一站式美好生活运营商，我们也是希望为政府和社会，提供解决复杂问题的系统方案。

观点地产新媒体：头部房企也选择在二三线布局，您会感到有竞争压力吗？

孙元祥：整个国家大环境有“两难”，一是房企没办法像过去跨越式发展，二是不能过度利用杠杆去发展，有一定限制，利用金融手段，管理非常严。想快速做大规模，资金杠杆率要高，每个拿到的项目都要融资。

所以现在有经营压力，大环境的影响给金鹏最大的压力是限价，对房地产企业来讲，盲目扩张风险是非常大的，有的企业预测政府今年下半年会把房价放开，拿的面粉（拿地）价格跟面包价格（楼价）基本差不多，所以也是风险所在。

金鹏走差异化道路，但在和企业合作方面，如果双方都要规模，这两个其实是有利益冲突的。

观点地产新媒体：金鹏地产业务主要集中在四个省，有布局其他省份的想法吗？

孙元祥：目前来讲，又想做规模，又想节约成本，所以金鹏的建设业务发展到哪，才会想到那里去布局地产。

这是解决水土不服的问题，建设是排头兵，通过建设把房地产带出去，这是一个方向。

第二，房地产重点发展方向目前还集中在长三角经济圈。

观点地产新媒体：金鹏目前有八个子集团，涉及文旅、筑工、商业地产、物业、地产等，怎么看待多元化发展？地产转型前景在哪里？

孙元祥：集团是相关多元化，是围绕房地产的产业链在做多元化，包括规划设计、开发、建设、运营这四个产业，是跟房地产密切关联的，这种产业链未来必定要打通的，所以叫相关多元化。

如果盲目多元化，比较麻烦，会造成管理能力跟不上，难以盈利。金鹏目前还是围绕品质核心打造这四个产业，没有探索其他新业务。

房地产转型是必然的，随着城市化建设发展，长期来看房地产总量会压缩，企业一味追求规模，做大了反而市场需求在缩小的时候，转型就很难。

大部分房企都在转型，比如碧桂园在做机器人、恒大造车等，这是考虑未来转型去布局的，对目前房地产发展有促进作用，毕竟投工业了，肯定要有很多用地和城市配套。

金鹏的打法是从“房地产开发商”走向“城市综合服务运营商”，先从下游开始把建设做好，再做房地产，做好以后往上游做，一步步走，这样管理能力强，逐步建立起确定的资源优势。一站式生态产业链服务能力，大大提升与政府及行业合作的便利度。

观点地产新媒体：您怎么看房企的高周转模式？如何规避高周转带来的问题？

孙元祥：我不赞成执迷于高周转模式，这肯定有问题，不符合行业规则进行高周转，肯定不好。

首先，追求快周转，可能是节约成本，总包企业要考虑自己利润，每个企业都要靠利润来发展，若目标不一致，仅考虑到把工期缩短来节约成本、实现利润，会导致很多问题。

观点地产新媒体：未来想把金鹏打造成什么企业？

孙元祥：企业整体还是务实的，也有实干精神。

房企粗放的年代已经过去了，标准化也屡遭诟病，外来企业要了解当地需求才能发展，对投资的而客观判断和资源整合能力非常关键。

现在头部房地产企业到滁州或合肥，首先都有意与金鹏产生合作。金鹏最大的优势是务实、接地气，又有比较完善的产业链，解决问题能力强。因为优势互补，合作能为双方带来很好的发展红利。

我们持续在做的是，希望通过“投资、开发、建设、运营”四位一体化经营，使我们的客户、合作伙伴、政府乃至社会获益，让客户资源随着产品和服务延伸发展起来，在住好房子的基础上，满足人们在居住的环境、舒适性、商业配套、客户服务等方面，提供全生命周期的服务，满足品质生活的更高需求，通过高品质、多元化的产品与服务，打造一站式美好生活城市运营商。

金鹏的目标很明确，用工匠精神指引，做一个百年企业，这是所有金鹏人的目标；不一定追求规模多大，但是一定要做长久，一定要做个百年老店。

相关知识

孙元祥与观点对话：金鹏逆势上腾 | 博鳌20年
观点与吴凯盈对话：华平房地产投资逻辑 | 博鳌20年
容海明与观点对话：方圆房服资本与道路 | 博鳌20年
程骁远与观点对话：中信资本的“水晶球” | 博鳌20年
蓬钢与观点对话：信泰资本纽带角色 | 博鳌20年
蓬钢与观点对话:信泰资本纽带角色 | 博鳌20年
张来与观点对话：复地产发的赛道 | 博鳌20年
程骁远与观点对话:中信资本的“水晶球” | 博鳌20年
​庄启明与观点对话:富力医疗健康“静待花开” | 博鳌20年
观点与奚志勇对话：亲和源穿越寒冬 | 博鳌20年