张来与观点对话：复地产发的赛道 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 穿过拥有四百余年历史的上海豫园，经小路沿着低矮的墙往前走，绿荫之后是耸入云端的高楼，抬头望不到顶。

这座复星总部所在的高楼名为BFC外滩金融中心，也是复地当年从0到1建起的一座上海地标。

短暂等待后，张来夹着一本厚厚的笔记本和几份纸质文件迎面走来。

大众对于复星及其创始人郭广昌的故事并不陌生，而对于复星生态系统内智造“蜂巢城市”的旗舰——复地产发集团，我们倒有着许多的好奇。

这个炎热的上海正午，我们与张来进行了将近一个多小时的对话，他语速飞快，有着清晰的逻辑。

近20年的工作为他积累了丰富经验，张来的工作一直没离开过“产业”二字，这也正是他的职业理想。

有别于传统

作为复星旗下豫园股份(600655,股吧)的城市功能产业板块，复地产发的赛道有别于传统的开发商。

自2018年7月豫园股份完成重大资产重组后，对于业务细分更加清晰：在豫园股份的产业地标业务下，设有三个产发集团，分别是复地产发、星泓产发和云尚产发。

对于复地产发的定位，张来解释道：“复地产发将自己定位于‘蜂巢城市智造家’和‘幸福场景营造家’，我们主要就是围绕着家庭消费来进行产业布局的，这是坚守的方向，也是一个主赛道。”

围绕主赛道，复地产发的产品线目前主要为五大“蜂巢”，包括健康、金融、旅游、文化、智慧蜂巢。不同于恒大做产业地产涉及汽车、医疗、文旅等方面，复地产发目前专注于这五个产业赛道，同时还会有一些相互结合或交叉的过程。

我们很好奇“蜂巢”这一名字对于复地产发，甚至之于复星的意义。

张来一边用手比划，一边说道：“‘蜂巢城市’是复星提出的产城一体解决方案，就是产城融合的概念，它不是孤立存在的，相当于复星生态的延续，可能一个产业项目相当于一个小蜂巢，几个产业项目就是一个小生态，整个蜂巢就形成了。”

在复地产发的逻辑里面，项目落地要聚焦核心城市和优势产业，结合各城市特点，因城施产，做好存量项目的同时，着力拓展新项目。

“首先是从考虑哪些产业能落地开始，重点看产业落于这个城市、这个区域的可行性，然后再判断项目如何盈利、把控风险以及退出机制等，这是我们不同于其它传统房企的一个最重要地方。”张来详细描述复地产发的开发模式。

张来也提到，复地最早起家于房地产市场，但现已正式更名为“复地产业发展集团”，并把打造蜂巢产品作为最主要方向，从名字开始就脱离地产概念。可见，“产业+地产”的基因，植根在复地产发的开发理念中。

另一方面，复地产发现有的商业、办公项目体量不小，因此如何充分挖掘资产价值，也是张来团队所面临的考验之一。

复地的节奏

背靠复星的多元投资布局和优质产业资源，让复地产发从一开始就具备一定优势。但对于规模，复地产发却显得比较克制和理性。

“我们并不追求快周转，也不一味追求规模。当然规模是很诱人的，但是要支持蜂巢体系，首先产业要真正落位，满足城市诉求，然后再打造蜂巢好产品，这是非常重要的前提。”张来表示。

事实上，比起住宅开发，产发项目的打造，要复杂得多，所需开发年限较长，每年的增速可能也不是很快。

张来也表示，现在地方政府在对待一些重点项目时不是特别急迫，宁可留白也不要留下遗憾，政府越来越理性化了，这跟复地产发的发展反而是很契合的。

过去这一年，复地产发也为豫园股份增添了许多新项目，包括长春卡伦湖生态城项目、昆明复地云极项目、天津滨海高铁东项目、重庆中央公园项目、南通如东项目、珠海斗门项目、长沙滨江项目、苏州相城项目、南京红山新城项目等。

我们试图在行业内寻找与复地产发对标的企业，但在张来看来，不论是国资背景的张江高科(600895,股吧)，还是民营的华夏幸福(600340,股吧)，亦或是临港和做传统产业园的联东等，实际上很难就整个商业或运营模式跟复星做一个完整的对标。

“但产业发展和项目落位的这个逻辑和方向是相通的，无非是各自专注的赛道不一样，我们是围绕五大蜂巢产业赛道去整合不同的资源，所以没有完全对标哪一家企业作为我们的能力模型建设的标准。”

对于粤港澳大湾区，从去年开始，复地产发便进入加速发展的轨道，先是广州琶洲的“金融蜂巢”项目结顶，再是拿下珠海斗门项目这一“文化蜂巢”。而琶洲项目被定位为复星的南方总部，命名为广州“复星国际中心”，预计于2020年底竣工，目前已启动招商。

事实上，复星多年前便开始在华南大展拳脚。在与张来聊到复地产发对大湾区的投资方向时，他面露喜色：“未来，在深圳、广州、中山、佛山顺德等区域，甚至惠州、东莞，都会强化蜂巢概念，从增量上面入手，围绕家庭消费的产业链，进行上下游的延伸。”

以下为观点地产新媒体对复地产发集团副总裁兼产业发展中心总经理张来先生的专访实录：

观点地产新媒体：今年疫情对于产业地产的影响是什么？

张来：做产城业务主要是to Business（产业企业）和to Government（有为政府）。

B端主要是企业供应链和产业链发生一些很明显的结构性变化。有些企业因为供应链偏于传统，基本零库存，在疫情之下不能及时复工复产，因此整个供应链就断了。而从产业链的角度来讲，需求可能会发生倒置，原来很小的需求突然变成一个很大的需求，比如口罩。另外对企业而言，要形成一个新型的互补供应链和产业链，才有较大的生存空间，这次疫情过后就是产业的大洗牌，能把供应链和产业链进行重组或优化企业。

G端方面，城市政府也是产城融合的主要客群，未来可能对于一些新业态或新经济，特别是新基建、5G、人工智能等，这些可能对整个产业有拉动作用。抓住了新经济业态，就是抓住了城市诉求，也就是未来在这个跑道上，才可能获得更有效的支持和保障。

观点地产新媒体：对复地产发的影响体现在哪些方面？

张来：首先，对我们的变化是“蜂巢”的产品线不断地进行迭代和优化。

从产品角度，因为蜂巢是复地产发最主要的产品，目前主攻五大蜂巢产业，分别是智慧、文化、旅游、健康、金融，代表了五个未来的跑道。

针对不同地区的项目打造产业集群，通过把握城市诉求，结合产品的变化以及复星生态产业能够直接赋能的项目，建立产品线。

同样，文旅、健康等业务也是如此。因为复星在文旅方面有非常强的IP资源，如地中海俱乐部、Thomas Cook、亚特兰蒂斯，这些都作为蜂巢的旗舰产品，跟政府进行产业方案的落位，然后进行投资和后期长期的运营，这就是我们一个典型蜂巢打法的初衷。

从复星的角度来讲，并不是追求业务上的快周转，还是要支持蜂巢体系，首先产业能够真正落位，真正满足城市诉求，然后再结合起来打造蜂巢产品，这是一个非常重要的前提。

事实上，城市政府也在发生这样的变化，对待一些重点项目，也不是特别急迫，宁可留白，也不要留遗憾，现在政府越来越理性化了，这样跟我们反而是契合的。

观点地产新媒体：下半年的产业政策氛围是怎样的？

张来：城市政府首先对一些关键的资源和项目也有很深度的思考，要想明白才干，所以从这个角度来讲是利好的，尤其对重视产业运营和产业投资的复地产发说是好事。

因为复地产发不是依靠快周转起家的产城开发商，更多的还是围绕产业去做。

同样的，毕竟产城业务也是涉地业务，在一些机会把握上有影响，因为资源都是不可再生的，所以要更加精准地去捕捉机会，不能跟着机会型的项目去走，而是要真正地挖掘什么样的资源更适合复星落位，什么样的区域更适合复星产业的落位，以及什么样的城市政府给出的政策更有利于我们的产业能够长期持续地在这里发展，这才是我们在前期更应该看重的地方。

总的来说，在投研体系建设上，更加重视前期的产业研究，产业研究里其中一个重要环节是不断从内部的产业BD，来反推我们在哪些地方更适合项目落地，在找到这些资源要素的情况下，来跟城市、跟企业深入地谈。

从长远来讲，因为我们不追求快周转，所以还是希望在这上面求稳，求做好产品为主。

观点地产新媒体：区域和城市选址上有什么指标？未来重点布局在哪些区域？

张来：这其实跟定位有关，复星是定位于创新驱动的家庭消费产业集团，复地产发也非常看重创新能力和科创产业，因为这是能够持续发展、能够持续造血的产业。

其次，复地产发所有的产业布局也是围绕家庭消费，五大蜂巢是围绕复星的“健康、快乐、富足”这三大业务板块来布局。

从城市布局的空间角度来讲，也能直观感受到我们的项目选址以一二线城市为主，因为三四线城市的消费能力是不强的，或者说持续消费的能力是不强的。

一二线城市有两个好处，第一，城市规模量级够大，能承载足够的年轻人和家庭消费；第二，人口增长每年是维持恒定的，导致围绕家庭消费的刚需市场是不断扩张的。

若从产业发展诉求的逻辑理解，消费类产品也有前中后端，对于前端可能是生产、制造型企业，这就不一定非要在一二线城市，可以在工业基础比较好的城市周边布局。但中端和后端偏重于服务业、消费类或科技创新的、甚至研发的，这类产业因需要高端技术人才支持，所以很难离开一二线城市布局。

总的来说，基本还是一二线为主，强三线城市作为一个有效的补充。

观点地产新媒体：复地产发在大湾区有布局吗？目前发展情况如何？

张来：复星多年前便开始在华南大展拳脚，如在佛山投资了知名的禅城医院，围绕禅城医院还打造了一个健康蜂巢，因为医疗机构可以衍生出很多增值的服务。而复地产发在广州琶洲有智慧蜂巢项目“复星国际中心”，还在珠海落地了一个“文化蜂巢”项目，是偏商业方面的。

未来，在深圳、广州、中山、佛山顺德等区域，甚至惠州、东莞，都会强化蜂巢概念。

但这一类区域里面，会从增量上面入手，因为复星有一个非常强的投资能力，目前有两支全国投资名列前茅的基金团队，可以围绕家庭消费的产业链，进行上下游的延伸，在大湾区做一些增量，包括生物医药等医投。

有了基金的助力，未来产业增量每年都会有一定可观的企业落户。基本上，一个基金落地后带来的增量还是很可观的，以医药基金为例，每年落2-3个从国外孵化进来的创新药的项目，还有医疗器械的项目，都是非常务实、能够落地的。

观点地产新媒体：和同行比，复地产发有什么优势或不同？会有对标的企业吗？

张来：先回答第一个问题，我们的主业就是要围绕家庭消费这个来布局产业，这是要坚守的方向，也是一个主赛道。

做任何产业，不会偏离这个主赛道，换成产品线来说目前就是健康、金融、旅游、文化、智慧五大蜂巢。所有创新或迭代，也是在蜂巢这个跑道的基础上去做。

其它做产城项目可能有很多产业集群，像有些企业做汽车又做医疗、还做文旅等，但我们不是要跨这么多界，目前就专注于五大赛道，以及所对应的一线、二线及强三线城市，会细化到区的层面，分析这个区的产业基础、产业环境及政府所需的产业发展要素，聚焦重点城市的重点区域，以及重点区域的产业机会，这是双聚焦。

在双聚焦基础上实现产业方案，结合着什么样的产业能够落地，能够有效地获取资源要素和政策支持，以及怎样实现投资逻辑的闭环，这是我们的打法上和其他的企业不太一样的地方。

在项目操盘逻辑上，不要求规模及快周转，更追求复星产业实打实的落地，根据选址和投资逻辑，产业是优先的，所以重点看产业落地的可行性，这是我们跟其它开发企业有很大不同的地方。

关于对标企业，像国资的张江、民营的华夏幸福，还有临港、做传统产业园的联东等，但实际上很难就整个商业或运营模式做一个完整的对标。但发展产业的逻辑是相通的，发展方向是一样的，无非是大家专注的赛道不一样，它可能有些地方是根据不同的情况去整合不同的资源，但我们是围绕着五大产业赛道去整合不同的资源。所以，没有完全对标哪一家企业作为我们的能力模型建设的标准。

观点地产新媒体：在产城项目落地时，累积的重资产会怎么处理？

张来：对于核心地段的优良资产，会考虑一个长期自持运营，但不排除一些证券化的操作，这种核心资产不会为了短期的现金流的利益进行快速的分割销售。

但是对于一些量级不是那么高城市的非核心物业资产，可能就不会做一个长期持有的处理，这也是保证现金流安全的考虑。重资产是否考虑变现也是要分具体情况而言，要分别看待不同城市、不同量级的资产。

观点地产新媒体：复地产发如何利用复星强大的产业、生态及资源优势？

张来：这就是内部的产业协同机制。虽然复地最早起家于房地产市场，但现已正式更名为“复地产业发展集团”，正式把打造蜂巢产品作为最主要方向，彻底从名字上就脱离了地产概念。

所以从这上面做了两方面的深入工作，一是怎样有效地协同复星内部产业资源。我们有一个大的投研体系，贯穿整个蜂巢项目从始至终的一个服务体系，从项目的选址、定位、落地方案、投资、运营以及退出整个周期，都通过投研体系进行打通。

二是做了一个联合的BD，可以理解为内部招商，利益共享、风险共担，也就是在利益机制、考核机制以及运营机制全部打通的基础上，现在做了1.0版本的产业蜂巢的内部整合。

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