程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 “推动整个行业发展的决定性力量一定是技术升级。”时隔一年，再次与程方对话，他又一次表达了对科技的看好。

地产科技、数字化升级与转型、REITs……程方对于清控科创的未来设想始终围绕着科技服务业来开展，推崇心无旁鹜练本事。

2002年以来，清控科创从位于“宇宙中心”五道口的清华科技园出发，屡创先河，建起了第一个中国版WeWork、第一条创业大街、第一个海外实体孵化器等。

正如清华大学校内广为流传的口号“为祖国健康工作50年”那样，清控科创成立目的并非在于给股东创造多大的价值回报，而更强调服务社会的功能、影响力和意义。

这决定了清控科创要走的路线，注定要与房地产开发企业不同，与单一的产业地产运营商不同。

如何看待过去的一年？科技园现状发展如何？未来3-5年的发展趋势怎样？程方代表清控科创给出了回答。

看过去：疫情与消失的城市红利

2020年已过半，谈起影响至今的新冠肺炎疫情，程方提起了一个特殊的行业现象——今年很多客户不是退租，而是突然消失了。

这让人措手不及，在往年经济波动时，客户大多要求争取租金优惠或者缩减租赁面积；而今年，教育培训等以市场为导向的客户倒下了一片，仅生产制造型的科技行业表现稍好，如中关村(000931,股吧)清华科技园的空置率上升，但租金没有明显下滑。

“经济不好，一旦企业换租的时候，从统计学的角度就会看到租金下行，但是这边没有怎么下行，说明大量的长租约一直是在维持的。”程方对清华科技园的情况作出了解释。

疫情影响了整个商业，消费者的消费习惯与信心，社会主流意识等受到潜移默化的影响，又将最终传达到办公楼、科技园这些市场。

而在疫情之外，国务院最新出台的防控要素管制政策同样对科技园行业带来了巨大的冲击。过去，科技园行业主要享受了土地的增值和城市发展之后带来的持有物业升值，即土地红利和城市红利，现在这些红利也在不断缩减中。

以工业用地五种出让方式为例，通过土地套利这种逻辑渐渐消失了，唯一还能够获利的就是城市发展的红利。然而，城市红利只会属于少数人。

“我们现在这样一个大的经济环境下，城市本身有扩张有收缩，中心城市在扩张，剩下的城市都在原地踏步或者收缩。”他指出，这一类政策的出台可能对科技园行业的冲击不是在当前，而是在未来的2-3年或者3-5年，几乎重新改写规则。

同时，行业本身也到了再次更新换代的时候。变革的周期从4年、5年突然压缩到3-5年，这也倒逼企业快速转型。

程方一直很清楚个人与企业所扮演的角色，他说：“我觉得这是一个大趋势，在这种大趋势里面没有人能够去对抗。因为我们的聪明才智，因为我们的战略眼光，所以我们能不能去逆转这一趋势？不可能！”

时代的洪流裹挟向前，每个人都是其中一粒细沙。

看现在：神奇与冷静

程方曾对观点地产新媒体坦言，他进入创业企业服务的初衷是近距离观察企业，以便自己创业。

但这一做便是12年，当初的想法逐渐变成了把清控科创当成创业来做，组建了投资团队，以科创资本为平台，陆陆续续投了80多家初创企业，并取得了不错的成绩。

程方介绍，科创资本主要做早期种子期投资，以服务功能的配套和地方产业为主，所投项目很大一部分来源于园区招商时的企业梳理，从而找出行业的隐形冠军。

程方强调投资并非公司主营业务，只是作为孵化体系的一个重要组成部分，但通过专注和冷静，反而在别人看不见或者不看好的地方做出了一点事情。

“我们在当地做园区要招商，招商就是要把本地的产业先‘犁’一遍，好多企业就这么被犁出来了。这些企业都没有融资需求，所以你在任何的路演上看不到他们，但是把它犁出来的时候，反而挖掘了一批这样的企业。”

“所以在行业里，大家也会比较，觉得清控科创还是比较神奇的一个公司，老在别人看不见的地方，或者在别人不看好的地方能做出一点事情。”程方脸上带着笑容。

具体到投资回报上，因为部分项目尚未完成股权退出，只能给出大概的数字：“放到早期的时候大概四五倍，这几年因为时间放大、风险累加，平均下来两三倍。”

通常新型企业总会受到资本的追捧，当年的创新性共享空间也不例外，以致许多同行到最后发现，对于资本的追逐与捆绑，使得“投资业务跟你的园区运营的主业脱钩了，没有关系了”。

程方肯定不允许清控科创也陷入这种境地：“我们因为比较清醒地看到这一点，所以一直坚持，首先基金都不是大基金，是2个亿、1个亿，坚持做早期投资企业，一直是以服务的地方和地方产业为主。”

“所以同行大跃进的时候，我们很冷静。”程方称，清控科创可能是全国在2015年做创新性的空间品牌里为数不多的、迄今为止都盈利的公司。

谈到主营业务科技园，程方指出，科技园的本质是以合适的价格提供企业生产经营活动的空间，而前几年金融的宽松导致资产价格上升，房地产的过度扩张使产业空间被边缘化，导致合理的价格、合适的空间成为了一对矛盾。

至于如何解决，他也有少许无奈：“这是当前最大的矛盾，刚需在这，但是这个点不是我们科技园从业者能够解决的，我们也只能随波逐流。”

看未来：REITs与地产科技

看见问题、提出问题是为了更好地解决问题。在一个多小时的采访中，程方反复提到一个词：REITs（不动产投资信托基金）。

他对REITs十分看好，并透露公司未来有意往这方面发展，原因有二。

其一，清控科创以科技园区运营能力为特色和标签，在行业内深耕18年，随着未来发展，价值和外界认可度都会越来越高；其二，清控科创正在发力招商、运营管理等数字化解决方案，并不断输出管理，有意成为数字化时代的服务能力提供商和专业化的资产运营公司。

至于科技园与REITs两者应该如何结合，程方提出，同时满足产业集中、人口净流入的扩张型城市更适合发展REITs。

他认为，科技园作为房地产的一部分，也应该遵循房地产REITs的规律，如底层资产的价值与收益等，又比纯住宅、商业类REITs多了一部分产业的收益，但产业的产出如何折算和定价则仍是一个难题。

程方早已在思考其中的解题思路：“返税是一个很好的做法，其实我到今天都认为是很好的做法。”只是目前尚无对应的法律法规，政策变动的风险比较大。

为此，他还提出了一种类似“分税”的机制，以税收连接政府、科技园运营商和企业，把产业的产出和园区载体本身的价值挂钩起来，“这三方能够有效地捆绑在一块，好坏高下立见。”

另一方面，对于清控科创的过往发展了然于胸，且经历过公司2008年到2020年三个战略发展阶段的程方，始终在探索行业发展的要义。

“推动整个行业发展的决定性力量，一定是技术的升级。”

他现场举了个例子，家装设计独角兽——酷家乐：“围绕着家装设计开始，它肯定是跟地产紧密相关的。一路演进成一个巨大的家居市场的综合性平台，连接了上游的产品，连接了下游的服务能力，连接了所有后台的制造能力，在上面还有金融。”

“这一类的科技，真的是开启了一个新的视野，使得我现在再看房子就觉得都差不多了，房子就是房子，看山就是山。”

未来一定是升维而不是降维，土地与城市的红利逐渐消失，各行各业的数字化进程因疫情而缩短，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，新的变化正在酝酿中，信息的沟通与连接之路还很漫长。

“看山是山，看云是云。”在完成三次转型突破后，又逢变革的前夜，程方坚信，清控科创会是那个开口子的人。

以下为观点地产新媒体对清控科创总裁程方先生的采访实录：

观点地产新媒体：因为今年疫情，全球经济、还有中国经济都受影响，您觉得对科技园和产业运营有什么冲击？

程方：今年对整个行业来说，应该说冲击还是非常巨大的。往年的时候经济有周期、有波动，但不是全行业的，同时也不是持续这么长时间。今年大家突然发现，很多客户不是退租，是突然消失了。

这个确实会让人措手不及，大家已经在做很充分的心理建设了，今年不行，要下滑多少多少，后来发现不是，直接是断崖、跳崖式的。

观点地产新媒体：您觉得整个行业的未来发展会有什么比较大的变化？

程方：若单从科技园行业看，今年出台的疫情防控要素管制政策，我认为是冲击很大的。

原来整个科技园行业享受的是什么？是城市的红利期和土地的红利期，不论用什么方式挣了钱，归根结底都是因为土地的增值和城市发展之后带来的持有物业升值。

但是现在，当这个要素一下子放开之后，就以工业用地举例，工业用地五种出让方式，几乎再希望通过土地套利这种事情、这个逻辑渐渐就消失了。消失之后，唯一再能够获利的，就是城市发展红利，但城市本身是有扩张有收缩，所以这种城市红利期也会少很多，只会属于少数人，也不会每个地方都能够享受这种红利。

这两个主要的因素、驱动力消失之后，这个行业的存在就变得非常模糊了。所以我一直觉得这一类政策的出台可能对这个行业的冲击会非常明显，但不是在当前，而是会在未来两到三年，或者三到五年，几乎会重新改写规则。

我前面讲的都是今年遭遇的外部原因，从内部原因说，这个行业其实本身也到了更新换代的时候，只是这次外部原因把原来更新换代的周期从五年、四年突然压缩到三到五年，倒逼快速转型，否则就消失。

我觉得这是一个大趋势，在这种大趋势里面没有人能够去对抗，说因为我们有聪明才智，因为我们有战略眼光，所以能够去逆转这一趋势，不可能！

从平稳地渡过这个周期来说，我觉得国家这次开了一个口子，就是类似于产业物业这类的政策开口——通过这条路一定会分流，分流成资产的持有方跟运营方，然后大家各挣各的钱，而不是原来裹在一块挣钱的时代，拆东墙补西墙的模式会消失。

观点地产新媒体：做资产运营的风险比较高，而且门槛也比较高。

程方：原来是可以搅在一块干的，因为原来有红利期加持，能够去帮你熨平这些风险，所以是可以的。现在不行了，剩下一波人你们就安心地做运营，就挣运营的钱，逐渐大家也会去承认运营的价值，而不像裹在一块的时候，挣了钱，到底是你的房子盖得好，还是你管得好，说不清楚。

但是当一切慢慢静止下来的时候，慢慢地大家就会为能力付费。一旦对能力开始付费的时候，这个行业就会出现一些演化，演化成有部分人为了生存要不停提升自己的能力，这时行业的能力就开始进化了。

我认为在今天，一个很重要的进化方向就是数字化，各行各业全面的数字化。过去大家一直认为房子有什么必要数字化？房子是一个载体，应该是以这个载体为核心，跟所有外部的企业、资本、市场、需求、个人的联系数字化，不是这个东西本身数字化，而是以它为中心跟所有外部的联系数字化。

从这个角度讲，我总体是持一个中性的态度看待行业未来三到五年。

首先，第一层逻辑是红利的消失，外部环境的变化会突然让这个行业休克，然后渐渐苏醒，再醒来的时候可能有些人忘掉过去了，失忆了，就开始重新构建自己的能力。

同时，这个时候又营造了一个比较好的环境，就是REITs，以致要素价格的放开，使得大家心无旁鹜地开始练本事了。

加上现在这次疫情使得各行各业数字化的进程也是缩短了三年，这两波一叠加，这个行业就开始出现原来我们多少年就期待的，但是一直大家没有人真正去尝试的新的变化。

观点地产新媒体：REITs的范围不仅仅是房地产，您觉得科技园这个行业在REITs里面会有什么样的发展？

程方：科技园不是一个独立的行业，是房地产的一个分支，只是过去这些年往往从功能上去做分类的时候独立成一个。

科技园本身应该遵循房地产REITs的规律，无论是底层资产的价值，还是资产的收益等等。

相比纯行业或者住宅这类，好的是还有另外一部分收益，这部分收益在过去我们从来没有计算在内，因为它承载了产业，产业的产出如何折算和定价成这个科技园的收益？

早些年有几类做法，第一类做法是政府返税。返税是一个很好的做法，我到今天都认为是很好的做法，这个是未来科技园做REITs一个最大的价值点，只是今天这个价值点我们因为没有对应的法律法规去保障。

但是未来如果在这个点上能够形成一种所谓的“分税”机制，把产业的产出和园区载体本身的价值挂钩的时候，科技园的价值就出来了。

税收才是真正能把资源方——政府，运营方——科技园这类载体，以及最终的经济活动的主角——企业，这三方有效地捆绑在一块，好坏高下立见。

观点地产新媒体：公司今后会往这方面发展吗？

程方：我们确实有这方面的考虑。第一，因为清控科创本身是一个以科技园区运营能力为特色和标签的专业化机构，在行业里面做了18年。无论从品牌、口碑、团队，内部的能力各方面一直是照这个方向在磨炼的。只不过说在过去的土地红利期的时候，似乎我们的价值没有凸显，因为是在为资产方在做配角。

随着未来的发展，我是比较乐观的，类似我们这样的机构肯定价值会越来越高，外界的认可度会越来越高。

第二，我们自己现在在朝两个角色努力，第一个实际上是数字化时代的服务能力提供商，这些服务能力是针对行业的，类似于招商、运营管理，这样共性的需求，提供数字化的解决方案，不再提供过去单纯的人力输出，或者劳动力密集型的解决方案了，更多的是要通过数字化工具来解决，可以把我们看作是一个互联网公司，或者一个软件公司，或者类似的这样一些新兴公司。

另外，我们传统的强项的优势就是输出管理队伍能力。因为以前我们干科技园运营，实际上是很综合的活，要管楼，要会招商，还得做活动，会孵化企业，能帮政府出政策，事太多了。

未来我们会逐渐强化能够产生收益的点，然后在这些点上强化我们的能力，变成一个专业化的资产运营公司，让它被市场认可和价值越来越高。

观点地产新媒体：公司会投资很多初创企业，对收入、利润有怎样的贡献？

程方：总体来说还行，拉长来看就是波澜不惊。行业好的时候，叠加现在行情不好，反正我们还比较稳健，肯定没赔钱。

观点地产新媒体：您觉得推动发展的决定性力量是在于哪里？

程方：数字化，技术，一定是技术的升级。

但是这种技术往往不是我们日常说到的这种小创新，一定是那种颠覆性的技术，这种不会每年都出现，几十年才出现一次。

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