蓝光发展:2020年民营A股上市公司首单类REITs

来源：每经记者 李蕾

今年以来一直较为沉寂的国内资产证券化市场终于传出好消息。7月10日晚间，上市公司蓝光发展发布公告称，其首例办公物业类REITs——“招商财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”已于7月9日成功设立，募资10.65亿元。据悉，该产品不仅是2020年以来民营A股上市公司首单类REITs项目，也是同期市场最大规模的类REITs，此“资产支持专项计划”的成功发行，迅速引发市场高度关注。

近年来商业地产一直面临着存量庞大、融资渠道有限的发展瓶颈，如何通过金融创新来盘活存量、优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题，以类REITs为代表的资产证券化就成为了一个非常重要的方向。根据REITs研究中心的统计数据，截至2019年底国内共发行类REITs产品68只、总金额超过1400亿元，而今年以来全市场累计发行了8只REITs产品、金额仅100.51亿元。

在这样的背景下，蓝光类REITs的成功发行不仅体现了其背后操盘手——蓝光文商旅在推进资产证券化创新方面的持续发力，也为全市场立下了一个十分具有参考性的、里程碑式的样本。

蓝光类REITs样本

纵观目前国内已经发行的类REITs产品，其在属性上更偏向于债券，通常有固定的时间期限，底层资产大多数集中于商场、写字楼、门店等。2017年开始涉足长租公寓，2019年涉足物流仓储物业，基本都以收取租金为主，从发行角度来看多以专项计划私募的形式出现。

再来看蓝光类REITs，可以发现这只产品在交易结构、增信机制、产品治理、资产管理等多个方面都结合REITs产品的特点进行了创新设计。

首先，项目拥有卓越的增信主体。蓝光发展主体评级AAA，可以充分应对现金流波动风险；业绩行业领先，2019年全口径销售金额突破1000亿元；财务状况良好，各项指标稳健增长。

其次，该项目的发行规模为10.65亿，产品预计期限19年，每三年开放一次。其中优先A利率6.0%，优先B利率6.5%，优先C利率6.8%，综合利率为6.39%，有效降低公司财务成本。

第三，优质的底层资产，也就是蓝光持有的上海虹桥世界中心办公物业。该建筑坐落在上海市青浦区，背靠国家会展中心，共9层，合计建筑面积超过2万平方米。物业估值为10.65亿元，约为优先A类资产支持证券发行规模的3.33倍，可为优先A类提供有效支持。基础资产在未来产生的经营性现金流较为丰沛，2021起预计每年增长4%。

另外，完善的风控管理措施极大助力了此次发行。蓝光类REITs采用了多重增信措施来控制项目潜在风险，包括优先级/次级产品结构分层机制、物业资产抵押、物业运营收入现金流超额覆盖、流动性支持安排、蓝光方面的差额支付承诺等信用增级方式，保障投资者利益。

蓝光文商旅靠什么喝到“头啖汤”

在今年疫情黑天鹅出现、投资信心普遍不足的情况下，蓝光类REITs的成功发行无疑为这个市场注入了一针强心剂。作为该项目背后的“操盘手”，蓝光文商旅集团的这番动作也受到行业的高度关注。其董事长张刚在接受《每日经济新闻》专访时坦言，近期接到的电话十有八九都是在询问这只类REITs产品，而大家关注的焦点在于：蓝光文商旅是如何成为今年“首个吃螃蟹的人”？

在张刚看来，随着商业地产行业不断成熟发展并进入存量时代，资产管理和金融创新将成为商业地产企业的重要能力，盘活商业地产存量、大力推动资产证券化已成为全行业的趋势。而REITs作为目前商业地产领域最先进的释放经济价值的退出模式代表备受瞩目，此次蓝光类REITs的成功发行获得了良好的市场反响，表明投资者对蓝光主体信用和运营能力的认可。

这位蓝光文商旅的掌门人也独家解析了蓝光类REITs的特点与优势。他指出，首先蓝光类REITs标的物虹桥世界中心所处的区位优势明显，正所谓“过去20年看浦东，未来20年看虹桥”；其次，在配套设施方面，虹桥世界中心依托于上海进博会，周边的商务生态圈也逐步成熟，国家支柱产业的聚集使得这里形成了大量刚需；第三，产品本身结构设计合理，不论是对物业收入的超额覆盖，还是标的物的抵押和提前处置，以及流动性和增信等，都体现出蓝光文商旅强大的专业运营能力、资本运作能力、资源导入能力和创新精神。

“轻资产”模式下的资产证券化探索

蓝光文商旅创始于上个世纪90年代，是蓝光发展的集团成员企业，也是中国最早涉足商业地产资产管理的公司之一。其轻资产运营模式在行业内一直走得比较靠前，近年来通过轻资产输出，蓝光文商旅旗下的募、投、建、管、退全周期资产管理类业务实现了长期、持续、稳定的增量收益。

以此次的蓝光类REITs为例，众所周知在商业地产投资中，退出这环一直是难题。而随着虹桥项目完成类REITs退出，蓝光的投、融管、退链条已完全打通，其标志性意义不言自明。

张刚强调，在类REITs项目中，最核心的还是操盘方的专业运营能力：“资产证券化的核心，还是运营为王。以大资管、大运营的思维，做到资产价值管理的以终为始。”

在商业资产运营的过程中，蓝光文商旅建立起了数字化决策支持系统和智慧云系统，依据这些系统对商业经营、商业销售、酒店经营、项目资产价值、财务等8大板块41个模块90个子模块进行数据价值分析，指导商业运营，为轻资产管理项目提供数字化支撑和决策指导，充分体现出“轻资产”运营的价值。

张刚强调，未来蓝光文商旅将不断探索，积极参与到各类证券化产品的发行中，通过多元化融资手段助力企业发展。同时积极响应国家和政府的号召，以标准化产品不断降低融资成本，积蓄更强大的资本实力。

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