香港传真 | 内房香港这些年 万科37亿港元夺地里的楼市晴雨表

观点地产网 又是万科，又是香港。

两个月前，万科香港长沙湾项目“The Campton”热销，万科职员一度举牌截龙，示意人太多，暂停开放示范单位。

彼时，万科长沙湾项目两日共录得1500认购登记，以首批94伙计算，超额认购14倍；新地旗下天水围项目Wetland Seasons Park第二期同样热卖，首轮200伙，最终收10261票，超额登记50.3倍。

两个月后，万科置业（香港）及青建国际组成财团，以37亿港元的价格拿下了香港大埔马窝路一宗住宅地块，每平方呎楼面地价约4,738港元，与市场预期价格相符。

据消息指出，该宗地块是今年港府招标规模最大的住宅地。

其实，万科香港公司的执行董事周铭禧在两个月前曾表示，疫情压抑了买楼需求，随着疫情有减退迹象，相信成交量及楼价会遂步回复正常。其预料道，未来下半年香港的楼市会恢复有序及健康的发展。

而在上一个项目热卖之后迅速补仓，也不难看出万科对于香港市场的乐观。

事实上，看好港岛市场的内地房企也不止万科一家。仅从这一次拿地的情况来看，除了万科之外，竞标者中其实还包括了中海等其他家内地房企。而在香港今年的多次推地中，也同样能频繁看到内房的身影。

然而这座小小的港岛上时常会出现僧多粥少的情况，在一场场资本博弈中，并非每个人都有机会笑到最后。

从万科补仓看香港楼市

不得不说，万科这次能够在众多竞争者中杀出一条“血路”，属实不容易。

故事要从一个月前说起。

6月19日，香港地政总署宣布，将公开招标出售在2020至2021年度卖地计划内位于新界大埔马窝路的大埔市地段第243号的用地。招标于6月20日开始，截标日期为7月24日。

资料显示，该地皮位于新峰花园西北面，占地约24.34万平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建楼面约78.1万平方呎。相比起这个面积，该地块的价格让人眼前一亮。据相关机构当时预计，该地皮每呎楼面地价约5000港元，总值约39亿港元。

地块招标消息一出，市场反应颇为热烈。大面积、低总价，让该宗地块迅速成为了众人关注的焦点。有相关人士指出：“由于涉及银码不大，相信中小型发展商有力承担，预计入标反应踊跃。”

果不其然，等到7月24日截标时，该地块至少收获了13份标书。竞标者大多以港岛本地房企为主，具体包括了长实、鹰君、嘉华国际、建灏、恒基兆业、远东发展等。当然，其中也不乏万科、中海、中洲等内资企业。

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文指出，彼时入标数量比预期要多，其实也是反映了发展商对住宅后市仍有信心。值得一提的是，从开始招标到截标，该地块的市场估价已经从39亿左右上升到了最高估价43亿港元。

有业内人士指出，万科此次拿地，或许是为了赶在下一个市场增长周期到来前囤一波“粮”。

据资料显示，香港楼市今年上半年总体呈现下滑趋势。其中，一手登记录得6199宗及685.27亿元，按半年度下跌26.2%及23.3%，该数据为自2016年至今四年最低纪录。

如此看来，香港楼市的形势似乎不容乐观，不过，如果单从过去一个月的情况来看，或许又会得出截然不同的判断。

据了解，于6月份，香港一手住宅登记录2,137宗及211.49亿元，按上升92.0%及43.9%，该数据为自2019年5月以来十三个月里的新高。“疫情一定程度压制了市场需求，随着疫情的影响慢慢减弱，市场也将迎来一轮‘触底反弹’。”

或许两个月前的“热销”，让万科得以窥到了这一市场走向，而上一个项目去化后带来的资金回笼，同样是万科在这次“抢地大战”得以获胜的重要因素。

内房入港周期

对于这次“花落”万科，有业内人士表示“有一些意外，但也在情理之中”。

那一丝“意外”自然是因为众人竞标积极性颇高，而“在情理之中”则是因为当前香港市场出现了一个趋势：内地房企的拿地意愿慢慢变得强烈。

据林浩文介绍说：“如果把观察的时间线拉长至三到五年会发现，其实内地房企在香港的拿地是有着一轮一轮周期的。相比起去年，内地房企今年在香港拿地的积极性是明显提高了的。”

能够看到，早在三四年前，增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。据不完全统计，在2016年-2017年间，来自内地的房企在香港购入了不低于10宗土地，成交总金额差不多600亿港元。

其中，曾在五个月内以272亿港元拿下香港4宗地块的海航集团让人印象颇深。于2017年初，合景泰富与龙光地产以168.55亿港元联手拿下鸭脷洲一宗临海宅地，该价格不仅刷新了内地房企在港拿地纪录，同时也是香港时隔20年后再度诞生的新一个“总价地王”。

由于与内地市场的基因不同，企业们惯常使用的“高周转模式”未能照搬到香港市场，再加上2018年前后香港推地数量出现明显减少的原因，在一番大肆掠地后，内地房企们开始陆续停手，开始将更多精力投放到已有土储的开发上。

几年时间过去，内地房企们上一轮拿下的土储开始陆续入市，并在2019年上半年达到高峰期。数据显示，于2019年4月，香港共录得9901宗楼宇买卖登记，相比3月的6432宗上升54%，创下近6年半以来单月新高。

而当时便有市场人士指出，今年的新盘供应主要来自2016年前后推出的地皮，发展商可能担心楼市向下，预售楼花速度加快，但前两年卖地面积减少，或许住宅供应会在未来两三年出现紧张的情况。

从周期来看，如今正是内地房企们在香港需要开启新一轮“补仓”的时候。“今年内地房企参与投地的次数比去年要频繁得多，尽管最终可能没有拿到地块，但是都有在积极参与竞标。”

以今年5月港岛南区鸭脷洲海旁道住宅地皮招标为例，该地块于截标时获至少有18家财团入标，包括长实、新地、新世界、信置、嘉华国际、大昌集团、嘉里、中国海外、佳兆业、其士国际、佳明集团、丽新发展与建灏地产合资入标，另有6家不知名财团。

与此同时，有业内人士指出，和香港本土开发商相比，内地房企的在港土储更少，因此后者的补仓需求也就更为迫切一些。

换而言之，也正是因为香港本土房企的不着急，决定了它们在出价时会更为保守和谨慎，因此在一些价格较高的地块上，内地房企可能会更有竞争优势。

林浩文也介绍说，由于香港市场的需求仍然存在，因此从目前的销售情况来看，内地房企香港项目的去化情况还算是较为稳定，也并未出现太明显的“水土不服”。综上几个因素，其猜测道：“未来一两年内，内地房企在香港的拿地参与度还会有明显提升的。”

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