香港传真 | 尖沙咀繁花落去 一场迟来的基汇资本酒店翻修

　　观点地产网 位于香港核心位置的尖沙咀在疫情下褪去了往日的繁华。

　　让游客们趋之若鹜的“血拼圣地”海港城已不见其踪影，而让人们挥舞着支票在路边排队曾是尖沙咀最美妙的风景之一，海港城的式微也让旁边的钟楼与天星码头随之失去了魔力。

　　2019年，香港面对相对紧张的当地社会局势，全年访港旅客人数为5591万人次，按年下跌14.2%。其中，上半年访港旅客增长13.9%；下半年访港旅客自7月起下跌，整体录得39.1%的跌幅。

　　在去年下半年苦不堪言的香港旅游业，原本寄希望于2020年春节能够吸引更多游客来港消费从而回血。但在疫情的影响下，香港政府颁布的数条禁止入境和强制隔离的条例让本就脆弱的旅游业雪上加霜。

　　据香港旅游局透露，3月整体访港旅客数字约8.2万人次，按年下跌近99%。当中内地访港旅客录得约2.7万人次，按年亦下跌超过99%。

　　2020年的疫情则彻底让香港旅游业跌入了深渊，原本人头攒动的海滨长廊星光大道失去了光芒，随着尖沙咀的繁花落去，在星光大道旁的香港洲际酒店也迎来了自己涅槃重生的时机。

　　香港洲际酒店在4月2日终于公布“跳票”已久的翻新计划：将由4月20日起关闭，进行酒店三十年来最大型的装修翻新工程，并将遣散500多名员工。此次将对包括所有客房、套房与浴室、公共区域、餐厅、宴会场所，以及建筑外立面在内的各个区域进行改造。

　　香港洲际酒店预计将于2022年重新开业，届时会改名为香港丽晶酒店。

　　一场迟来了5年的翻新

　　据观点地产新媒体了解，香港洲际酒店在1980年开业，位于尖沙咀海旁，拥有503间客房，直面维多利亚港海景是其最大卖点，是一家地标性的五星级酒店。

　　2015年7月10日，私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital Partners）宣布已代表买家Supreme Key Limited成功主导交易，从当前业主和酒店管理公司洲际酒店集团手中收购著名的香港洲际酒店，交易对价9.38亿美元（约73亿港元）。

　　以503间客房计算，基汇资本收购香港洲际酒店每间客房平均价值约为1454万港元，这笔交易创造了香港酒店成交纪录。

　　事实上，基汇资本在2015年收购时就曾表示：“此番交易中亦承诺高额的资本预算，将对酒店进行翻新改造。”

　　不过，基汇资本具体的时间计划一直都未曾出炉，直到2017年。

　　2017年9月，香港洲际酒店突然在官网宣布，将于2019年第1季暂停营业，进行为期12至16个月的大型翻新工程。

　　当时的香港还处于风和日丽的好日子，被称为购物天堂，地处绝佳位置的洲际酒店并不担忧出租率，而酒店的暂时停业翻新意味着停滞的收入及持续的支出。

　　在前期巨额资金投入下，从香港洲际酒店日进斗金的基汇资本决定将翻新计划推迟到2020年下半年，但没想到随之而来的便是2019年下半年以及2020年初的旅游业寒冬。

　　香港旅行社东主协会会长叶庆宁在2月份预估目前香港的酒店入住率还不到10%；香港旅游发展局总干事程鼎一表示，在未计及新型冠状病毒肺炎疫情的影响下，当局估算今年香港整体旅客人数按年再跌一成。

　　虽然疫情让香港洲际酒店损失不少，但对基汇资本来说未尝不是一次机会，让其推进早已计划好的翻新计划，从而通过翻新计划来跨越疫情周期。

　　基汇资本资产增值术

　　基汇资本是一家关注全球房地产市场的私募基金管理公司，自2005年成立以来截至2019年第二季度，基汇资本募集股本165亿美元，旗下管理资产超过230亿美元。

　　基汇资本与其他私募资金较为不同的点在于，其并不是一个财务投资者，反而更善于通过收购被低估的物业，对持有房地产的运营操盘、重新定位和设计从而达到资产的战略增值。

　　基汇资本执行合伙人、中国区主管彭庆邦曾向观点地产新媒体表示，项目经过大规模改造，资产升级的幅度自然可以更大，但是对我们来讲，无论是改造或是积极合理的资产管理都可以达到资产增值的目的。

　　近年来，基汇资本在国内收购动作频频，例如在2018年以49.4亿元收购潘石屹旗下的凌空SOHO；以及在2014年以58亿元收购李泽楷手中的北京盈科中心后，又在2018年尾以接近105亿元出售予左晖，成功套现退出。

　　在投融管退中，基汇资本在持有管理阶段实现溢价，从而做到后续的退出获利。其中，极具代表性的一次投融管退操作就是位于广州的西城都荟购物中心。

　　在2013年，基汇资本联合摩根士丹利房地产基金以4.7亿美元（折合人民币25.8亿元）收购李嘉诚旗下的广州西城都荟购物中心。

　　据观点地产新媒体了解，西城都荟为地铁1号线和6号线黄沙站上盖的大型商场，总建筑面积达到8.8万平米，上下总共4层。

　　在基汇资本进驻时，西城都荟的出租率仅在70%左右。经过3年时间的运营和升级定位，其作为广州荔湾区少有的中高端购物中心，西城都荟的出租率上升至94%，营业额增加50%。

　　在2017年，基汇资本仅通过对西城都荟的管理运营便以40.65亿元的价格出售予领展，实现近60%的溢价。

　　彭庆邦认为，基汇资本做房地产投资，首先是看它的地理位置，看物业的本身设置，有没有进一步改良空间。不一定每次都把项目全面改造，也可以透过积极管理达到综合效益。

　　不过，基汇资本此番收购香港洲际酒店却有所不同。正如前文所言，无论是交易总价或是房间单价，这笔9.38亿美元的交易都刷新了香港酒店成交纪录。

　　卖方洲际集团因为轻资产策略的原因选择出售香港洲际酒店，再拿到运营权。基汇资本的买入价格其并不像此前西城都荟或是北京盈科中心属于被低估。

　　这也是为什么基汇资本从收购香港洲际酒店那一刻起就选择要翻新酒店，仅仅通过运营或是简单的改造，并不能让基汇资本获利太多，而杠杆收购的资金成本亦不便宜。

　　那么通过大规模的升级改造再引入新的定位就成为了不错的选择，他们有机会重新向市场讲述一个新的故事。

　　香港洲际酒店在翻修后将会以“香港丽晶酒店”面世，颇为有趣的是，这正是该酒店在1980年时的名字。经历了40年的轮回，它回到了最初的名字。

　　在1980年开业时，香港洲际酒店由新世界持有，并由丽晶酒店运营，名为“香港丽晶酒店”。双方合作直到2001年，新世界迫于财政压力将酒店出售予洲际集团。

　　据悉，丽晶酒店在2018年被洲际集团收购成为洲际酒店金字塔中最高档奢华的酒店，比此前的洲际酒店要更高档，但丽晶酒店在国内的知名程度远不如洲际酒店，仅拥有北京、重庆、台北三家门店。

　　重新开业后的丽晶酒店能否维持此前的影响力尤未可知，但房均单价一定会上升。这或许也是基汇资本一种另类的提价方式，通过更名提升档次从而提升翻新后的收入。

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