深圳楼市:为什么房子面积越小,单价越贵?

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔你好，带学区的单间好，还是一房一厅好？

回答：发现一个有意思的现象，如果一个小区学位一般，一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。

原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的单价肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

提问：你好，宝中持有一套红本在手尚都84两房，初中是海旺学位。目前工作在光明，并与父母自住光明商品房，小孩一年级，打算未来到宝中居住。有400资金，建议卖了尚都再买入如熙龙湾2期有更好学位的房产，还是租房居住，以尚都入学？

回答：你好，尚都的海旺算是宝中老三，看你个人追求了，普遍来说，宝安的业主都会优先选择宝安中学来读书，八大的教学体系经过多年沉淀，不是宝安实验或者海韵海旺这些后起之秀能够超越的，即便是未来的宝中海天，估计也难短时间内赶上宝中本部的水平。

你考虑置换熙龙湾2期，目前是宝安实验保底，未来可能拿到海天的小学和大家臆想的海天初中，也是很不错的进阶选择了，我认为可行。

但等海天续航熟，也是个挺烦人的漫长的过程。

在宝安有一家学校未来可以逆袭宝中，那就是万丰海岸城所带深外宝安，这个学校的招生数量里藏了好多秘密，也许是宝安区ZF北迁之后，做给自己的自留地，将来会威胁宝中这个宝安第一的席位，我们拭目以待。

提问：老师，首期加交易费80W内，只能买单间了，准备先上车，过几年在置换，周末去看了几个盘，不知道怎么选：

1.潜龙27平的单间175-200W，距离5号线明治地铁站1公里，潜龙学位用到一年级

2.新阳丽舍38平的一房200W左右，周边民房多，距离地铁远

3.苹果园32请单间175-180左右，42平一房一厅240-250左右，小区环境好，户型方正

4.青年城邦27平190万左右（挂盘很少），在4号线地铁口，看地铁的

另外自己在南山上班，已经习惯了南山，很想在南山买，觉得不管是出租还是自住都方便一些。

麻烦帮忙分析一下，谢谢老师

回答：

200万总价预算的房子最好就不要考虑自住了，我个人觉得在深圳买500万以下的房子都可以考虑投资、居住分离。既然都已经这样了，就要考虑如何找到升值更快的房子，将来好置换裂变。

那深圳什么样的房子会涨的好呢，低总价的学位小户型一直是非常好的投资标的。买这种门槛户型的主要有两类群体，一类是预算有限又想买个好点学区的客户，一类是自己本身有房子住，但学位一般，想布局一套优质学位小户型专供小孩提供学票用。

按照这个选筹思路来看您刚才选的几个标的，苹果园带民治中学学位，青年城邦带龙华中学学位，这两个学校成绩一般，排除掉。潜龙鑫茂花园带潜龙学校的学位，成绩大概30~40名之间，在名校边缘徘徊。新阳丽舍带新华中学学位，成绩30名左右，作为龙华老牌名校，该校的考试人数很多，几乎跟宝安中学相当，去年人数就有774个。由此可以看出新华中学成绩加工能力还是非常不错的。

这样筛选下来，新阳丽舍明显更优质些。当然，这个预算还可以在福外南的学区中淘一淘，升值潜力应该会更大些。

提问：星主您好。我名下有一套福田北中心区的黄埔大户型，持有近4年，学位差一直滞涨，市值尴尬但租金不错，属于卖掉可惜留着又郁闷类型；先生名下一套百花+实验学位房市值1500左右，为了用学位这几年不考虑出手，想换掉黄埔。夫妻年收入波动在70-100w+，处置黄埔够后能拿出来600w现金接受400左右按揭，看过海境界，海月华庭，太古城南，看得上的都缺点资金，请问我该置换吗，有没有更好推荐？谢谢！

回答：黄埔雅苑这类房子这几年好尴尬。比如150平的三房两厅，16年就市值1200万，到现在挂盘1400万，涨了区区200万。而西部的房子，比如半岛三期，16年的1200万，现在至少2400万，生生拉开了1000万的身家，换了谁能不郁闷?好在你们还有一套顶级双学位对冲下损失。建议还是尽快置换吧，我能理解沉没成本太高，很多人不甘心，但趋势不可逆，越等沉没成本越高越下不了手。1000万现在不好买，但还有的选，具体参考内部分享。

提问：3年后需要考虑学位房。现在手里有一套领航城的房子，不知道是否有继续持有的价值：是继续持有3年然后卖掉换学位房划算，还是现在卖掉换一个小的学位房，然后3年后再卖换自己需要的学位房好。纠结于以三年为期，那种投资方式回报率更高，请问有何其他更好的建议？

回答：领航城是我比较认可的产品，不过3年后如果你必须要用较好的学位，就不要考虑哪个投资回报率更高的问题了。深圳学位紧张是出名的，大部分名校需要提前两到三年入户积分，等你三年后再换就来不及了，尽快行动，具体参考内部分享。

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