楼市：越来越紧！

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-30 06:10

　　据21世纪经济7月28日报道，央行近日已向各大银行下发《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》，摸底线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等流入楼市情况。

　　记得此前由于深圳楼市的结构性上涨，那时监管层给出的要求是“自查”，而这次是“摸底”。目前看虽然谈不上力度空前，但势必是楼市收紧政策的强化版。总之，楼市将越来越紧！

　　楼市将越来越紧！

　　有人会说，你之前文章不是一直强调房地产政策会偏松吗？怎么现在又是越来越紧？

　　我需要强调，所谓“偏松”的政策，针对的是房企，主要是扶持它们的现金流，加速回款，说白了就是快点卖房。而“收紧”的政策，针对流入房地产的一切资金和需求，说白了就是不让你卖房。

　　一边赶紧卖，一边不让楼市大干快上，合在一起不就是去库存吗？之前我在文章里也说过，在不少非热点城市，存在着“房多人少”的情况。所以当下楼市的政策并不矛盾，而是需求端和供给端的一种同步调控。

　　殊不知，自从深圳楼市结构性上涨以来，央行、银保监会一直在收紧流入楼市的资金，从P2P、消费贷、影子银行、信托，到现在的房抵经营贷，以及精确到花呗、借呗的资金等等：

　　7月11日，银保监会总结上半年金融运行情况表示，一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。

　　7月24日，国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会上也提到了“防止资金违规流入房地产市场。”

　　而就在之前一段时间，包括东莞、杭州、宁波等内的多个热点城市均收紧了楼市政策，显然这个信号很明显，我在《楼市：新风向来了！》文章中就已经明确提到了。

　　为什么这次是花呗和借呗？

　　仔细研究你会发现，表面上看管的是消费贷的钱，但实际上管的是其背后的资金来源。

　　比如花呗的运作模式大致是这样的，即阿里从银行贷款、ABS等渠道弄来资金，然后提供给花呗，花呗为商户垫付资金，从而为消费者提供信贷。

　　如果你看懂了这张图，你就会发现其实监管层对于违规资金流入房地产的监管，可谓逻辑缜密、步步为营。

　　首先，房地产限贷，限制住来自银行的资金；然后是限制信托、P2P等，以及企业自购商用住宅，卡住其他资金和自有资金；再然后对ABS下手，因为以花呗、借呗为代表的个人消费现金贷款和小额信用卡分期贷款，ABS都是其主要利润来源。

　　所谓ABS（资产证券化），简单说就是将未来现金流打包变成有价证券或投资组合等，而花呗垫付用户消费后，获得用户还款的现金流，打包做成ABS产品，再继续融资，通过分期、借贷的资金来赚钱。

　　而这种资金，或许就是此次监管层重点核查的资金来源之一。

　　违规资金是如何进入楼市的？

　　在以前，比较传统的方式就是以消费贷的名义把钱贷出来付首付，这种被称为“首付贷”。到现在则出现了一个比较新型的互联网贷款模式，即“信贷聚合模式”。

　　所谓“信贷聚合模式”，就是将获客、数据、风控、增信、资金等业务节点中各有所长的机构连接起来，提供联合贷款的模式。说白了就是八仙过海各显神通。

　　比如资产管理机A构获得了精准客户小白，银行B为小白提供资金，C保险机构为资金担保，D金融服务公司为其提供风控服务。

　　金融产品层层嵌套，环环相扣，所以如果要查透这里面是否有违规资金进入楼市的话，难度可想而知。首先，涉及方比较多，问罪的话，谁也跑不掉；其次有一定的杠杆性，比如我本来是要贷5万的，但是有了担保或者风控，我以后可能可以贷8万，10万。

　　针对这种资金，本月中旬监管层也出手了：7月17日，银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，该办法要求，单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。

　　楼市收紧，再下一城

　　很显然，当前的金融政策对楼市不是特别友好，先是银保监会查违规资金进入楼市，其次央行市场利率数次降息落空，以及这次的摸底调查，无不透露着“房住不炒”的信号。

　　目前市场上线上消费贷款规模到底有多大还不得而知，但舆论认为统计规模应该在万亿元以上。试想，哪怕只有10%的资金进入楼市，都会造成泡沫。最重要的是，7月份以后楼市的政策开始逐渐从“偏松”向“偏紧”转变，前期疫情期间的扶持政策已经适可而止，避免出现房地产泡沫化才是长期目标。

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（责任编辑：张洋 HN080）