集体土地租赁项目迎来入市窗口，首创等“后浪”能否借机弯道超车？

长租公寓乃至租赁市场的产品系中迎来了新成员。

2020年7月，全国首个集体土地租赁项目在北京丰台成寿寺亮相。在业内人士看来，租赁式社区规模庞大、签约周期长，项目的生活配套服务以及长期稳定运营可以得到保障，而这将从根本上实现“长租”的结构性支撑。

事实上，自2017年开启试点以来，集体土地租赁一直受到行业的高度关注，不少房企也重仓集体租赁土地。如今，伴随着项目入市窗口期的打开，长租公寓行业会否就此迎来新一轮洗牌？

解决“长租”不能“长住”难题

即便存在着诸多非议，不可否认的是，长租公寓为住房租赁市场带来了诸多变化。

从分散式公寓的一间房到集中式公寓的一栋楼，在数年的发展之中，租赁产品通过不断的迭代与升级，在舒适性、安全性、私密性等多方面改善着用户体验。如今，随着全国首宗集体土地租赁项目——万科泊寓·院儿在2020年正式入市， “一座租赁社区”的新产品形态开始挑动着市场的神经。

在业内人士看来，有更多可操作空间的租赁社区可以满足租户的餐饮、娱乐、生活服务等多种需求，同时也可以提供更多元的产品来满足不同需要的家庭，而这无疑是租赁产品的再一次升级。

公开资料显示，集体土地租赁项目将始于2017年8月。彼时，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确了将在北京、上海、南京等13个城市开启集体建设用地建设租赁住房。在业内人士看来，在“租售并举”大环境下，集体土地租赁项目是带着解决需求错配、缩小供需缺口以及平抑区域租金价格的任务而来的。

“集体土地租赁项目能够真正解决长租不能长住的问题。”首创（HK:02868）十八里店项目相关负责人对蓝鲸房产表示，集体土地租赁项目从根本上解决了租客想要长期稳定居住的难题，目前市场上长租公寓由于多是存量改造，从供给端就决定了项目无法实现超过10年的稳定运营，那面向客户的租期就很难突破市场中主流一年租期的瓶颈，也做无法真正让租户安定、安稳、安心。

除此之外，在首创的理解中，租赁社区将打造真正的社区，而非传统的房间+公区，解决市场上集中式公寓无自有综合配套，生活不便利的问题。此外，也将改变我国目前租赁客群与业主混住的社区形态，打造真正的“同质化”租赁社区，让租客有参与感和归属感。

而在租金方面，集体租赁土地项目的价格也低于周边。不同于传统自持的重资产模式，集体土地租赁项目更多通过政企合作的形式，建安成本是前期唯一的成本项，土地经营权的费用将分摊至40年-50年的项目合同期内。

这就决定了，其成本优势可以在入市后快速转换为产品的竞争力以及同区域内的更低价格。以万科成寿寺项目为例，项目首批公寓于5月下旬全部租罄，租金均价低于周边同品质一居室租金的20%-30%。

“后浪”迎弯道超车契机

在履行社会责任之余，有观点认为，集体土地租赁项目的入市或是疫情之外，2020年左右长租公寓行业最大的变量之一。

可以看到，集体租赁土地的积极供应不仅仅平抑项目所在区域内租金，对于年轻的长租公寓行业或也将产生座次的巨大变化。根据地新引力数据显示，截至今年上半年，房企类长租公寓中管理规模的TOP10门槛仅为20000间，TOP20门槛则仅为3300间。

然而，2017-2021年，仅在北京由集体土地供应带来的租赁住房增量便达到50万间。这意味着集体土地租赁住房项目给了“后浪”们一次翻涌追赶的机会。如相较于多数房企，首创置业无疑是长租公寓市场的后来者，推出的项目仅有房山、天津等寥寥数个。不过，与此形成反差的是，在北京的集体土地租赁市场中，首创却是与万科等头部企业并列的佼佼者。

据悉，包括首创集团小城镇基金、存量租赁住宅产品以及十八里店项目等在内，首创置业的租赁住宅规模已经接近3万间。在集体土地入市的契机之下，首创置业的长租公寓业务似乎将迎来弯道超车的机会。

不过，在租赁市场上投资将近百亿元的大手笔无疑也是对企业运营上的一种挑战。据业内人士介绍，虽然没有土地成本，集体土地租赁项目的收益要覆盖前期投入及日常运营成本也需要10年左右，甚至更长的时间；而与自持项目相比，项目建成后，企业仅拥有一定年限的经营管理权及收益权，并没有土地的所有权，这为项目投资的退出增加了难度。

此外，虽然集体租赁土地“坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的原则进行布局，但不可否认的是，多数集体租赁土地项目较核心商圈均存在较远的距离。对此，首创相关负责人亦坦言，项目周边大市政配套有待完善，发展潜力巨大。

其进一步表示，首创的长租项目因为有超长运营期，所以对短期盈利有一定的宽容度。未来单纯的租并不是盈利的主要贡献点，还是会在提升租住体验，保证资金回笼的情况下，发展多业态，追求更高的利润。

作为最早布局的企业之一，首创置业无疑对集体租赁土地项目抱有极高期待，而其能否借着集体土地入市在长租公寓领域中乘风破浪，随着窗口期的打开，答案似乎很快就能揭晓。

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