广州楼市:深圳东莞调控后,投资者都涌向这个城市!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问。您好广叔，我和我老婆都是广州户口，我月收入平均四万多，我老婆六千多，18年卖了增城永和太阳城巧克力三房102平房子卖了185万，在广州买了黄埔万科里享家117平四房，275万买的，双合同，一起首付差不多160万，今年三月收房了还没有办房产证。因为买了之后那边一期业主才拉横幅说有污染气味，为了小孩健康，18年底在新塘凤凰城凤凰名苑全款115万买了一房落户给小孩读书，我有两个男孩，大的读一年级小的读幼儿园小班，现在都在凤凰城公立学校读。

还有16年在惠州大亚湾买了海伦堡海伦虹，两房99万，刚出证还没有去拿，60万贷款。我这几个房子都没有买好，现在都降了。现在租在凤凰城凤凰名苑。我想咨询您一下，我该如何配置一下，我手上现在没有资金，我有几个想法不知道怎么选择，1:是否把一房卖了，然后在科学城中海誉城买三房，全款然后抵押？这样我小孩可以在科学城读书，我和我老婆都在科学城上班。2:明后年有存款50万左右是借用我农村老家表哥的名字在凤凰城买三房自住，保留一房不卖。3:明年卖掉一房，户口迁万科里享家并自住，这边有个污染的工厂2022年会搬走，小孩可以在旁边华峰学校读书，这个学校一般。卖一房后所得这几年再看机会投资买房，选科学城？谢谢您解答

回答：你好。万科里享家的问题确实多，不但是污染气味，过去有业主反应房屋建筑问题，还有梅沙小学维权问题。凤凰城，盘太大了，价格易横难涨；大亚湾也是天量供应，不过由于最近深圳40周年，调控等方面，涨了一点。1、可以考虑。2、不建议，凤凰城盘大不说，位置还很偏，一般刚需到不了这里，也没法上班通勤，不是很好的投资标的。3、也可以考虑。但比较好的方案，建议选择方案1，房子有潜力，上班居住也舒适。

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：广叔，你好。今天在广州黄埔看了三个一手盘，大壮和品秀星樾不能等缴满半年社保办网签，社保需要自己办，也还需要自己去房管局核实。实地常春藤说可以搞定社保和等社保满半年再网签。所以，目前如果下定，只能选常春藤。但我不太确定会不会黄埔像深圳一样政策突变。到时候万一首付交了，因不符合政策又买不了，还退不了首付，就太被动了。所以，我的问题是1、如果实地常春藤承诺办理社保并等待满半年，但政策变化的导致不能购买的情况有没有可能发生，如果发生，首付款是不是没法退？2、如果自己先交社保，满半年再来买，黄埔的价格有多大可能涨三五千甚至更多呢？谢谢，急待回复

回答：你好。1、不会的，深圳虽然出政策，但已做了网签交了定金的都不受影响。2、那时可能来不及了。现在深圳调控，很大一批外资有可能会流到广州来，广州蓄势待发。

提问：您好广叔，在广州上班，但是非广州本地户口，没有本科学历。增城朱村碧桂园二期有一套自住商贷。手上大概90左右，小孩明年九月要读小学了，目前考虑顺德东区和黄埔，您觉得应该怎么选？

回答：你好。建议买黄埔，目前补缴半年社保可买，是个很好的机会。顺德在城市规划和城市建设方面目光短浅，过于功利，规划散乱且朝令夕改。就拿“新城”来说，一个佛山搞了十几个新城，单单顺德区就有北滘新城、陈村新城、龙江新城、德胜新城（顺德新城）、容桂新城、佛山新城（这个是佛山市规划的）。自住的话还是可以考虑，投资的话，我认为顺德未来的机遇，不在佛山，而是在广州，在粤港澳大湾区。

提问：你好广叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？ ！原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一 胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？ ！

回答：你好，你只需要知道一个绝对的真理 ，市区四房从产品非常稀缺，除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了，可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房，或者再租一个房勉勉强强了。到了真改善时刻，天河公园、琶洲板块的，除了原地置换，基本只有两个去处，广州塔-带诸如珠江帝景，或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课，也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：你好广叔，因为已经在深圳没有购房名额了，现在打算去广州买，广叔在广州可否推荐一下400万左右的市内小两房，可以长期持有，感谢广叔~

回答：你好，可以考虑老黄埔，如黄埔花园、金碧领秀，还可以看一下万博：万科欧泊、海印又一城 ！

提问：广叔你好，您对深圳地产的研究很精准、很专业，我很欣赏，立刻就加入星球。我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田保税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

回答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

提问：你好广叔，我是在宝安做电商，前几年没有买房，错过了15年的那波机会，深圳地少人多的道理也懂，但是房价确实是太高了，而且个人承受能力有限。最近我看了几个盘，现在有个问题就是两个小区一个离地铁近，学位很一般，另一个的话，就是学位不错，但是离地铁有点远，想问一下您这种情况该怎么去选择呢？

回答：你好，未来的一个轨道交通是越来越密集，就算是现在没有地铁，也一定要买在有地铁规划的一个地段，不然的话以后它的升值空间会有限。千万不要为了追求名校，然而忽略居住体验，承受太高的溢价，风险也比较大，特别是像那种老破旧的学位房，失去学位加持价格的话，会急速下滑。学位虽然说是房子重要的附加属性，但是长期看来不稳定因素也有很多

提问：你好广叔，久仰了！孩子有一个名额，我们自己有一套福田新新家园的房子在自住，现在想置换宝能城，请问您从升值和学位的角度来看有必要换吗？

回答：你好，个人认为没这个必要，新新家园自带红岭石厦，已经是稳定的2T学位，本身盘也很少放卖，是稀缺物业，涨幅也很明显是能跑赢福田的水平，是值得继续持有的；宝能城的优势是新，但目前深大附实验小和外国语初中都还没有体现出学位价值，因此目前宝能城是靠区位（南山头衔）、环境（大学城氧吧）、品质和商业综合体取胜的，两者之间宝能城虽然会略快一些，但差距并没有大到需要抛掉石厦的地步；建议抵押融资再买个优质的小学学区房或者投资房。

提问：广叔你好，本人目前手里有300万的资金，3成名额。想问问裕康时尚名居一室一厅40平的学位房怎么样？现在号线单价10万了，本人在福田上班，想买福田学位的房，小孩还有5年上小学，请问有投资价值吗？

回答：你好，石厦学位在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二：第一、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。第二、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期

提问：你好广叔，我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可

回答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘，参见星球内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。

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