房子抵押出去之后,可以用未来租金收益再融资吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-25 08:45

房屋抵押，房屋仍被所有权人实际控制，若此时将房租对外出租，那将会产生稳定的租金收益。租金作为应收账款，可将其办理应收账款质押再进行融资。

但需要注意的是，在抵押权人实现其债权时，根据法律规定抵押权人是有权收取抵押物的租金的，此时抵押权人与租金债权质权人便产生利益冲突。对于这一问题的裁判规则，最高院在一则案例中对于二者的清偿顺序进行了明确。

房屋所有权人在将房屋抵押后

又将租金收益出质

天津隆桥公司以其九处房产在 2013 年 2 月 5 日至 2016 年 2 月 5 日期间的租金收益向民生银行深圳分行提供最高额质押担保，并于 2013 年 2 月 6 日办理了质押登记。

另案中天津隆侨公司于 2011 年 7 月 22 日为国联公司的债权设立抵押权，2012 年 4 月 18 日江苏高院查封案涉九处房产，2013 年 8 月 12 日江苏高院通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金。

另案中的抵押权人国联公司认为，根据《物权法》第 197 条第 1 款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。租金作为抵押房产的法定孳息，抵押权人对案涉九处房产自 2013 年 2 月 5 日至 2016 年 2 月 5 日期间出租所产生的租金收益享有优先受偿权。

质权人民生银行深圳分行则认为江苏高院是在租金质权设立后通知房屋的承租人停付租金事宜，因此租金仍应作为应收账款归，由质权人享有优先受偿权。

最终，最高院认定抵押权人对于案涉房产查封后的租金享有优先受偿权。

抵押物被司法查封后

租金质权劣后于抵押权

本案的争议焦点之一为关于质权人民生银行深圳分行对案涉九处房产，自 2013 年 2 月 5 日至 2016 年 2 月 5 日期间出租所产生的租金收益，是否享有优先受偿权的问题。根据最高院的判决，可以归纳出如下裁判规则：

1、在抵押权人采取实现抵押权的司法措施前，抵押权的法律效力不及于抵押物的租金及租金质权。

2、抵押权人在实现抵押权时，自抵押物被查封、扣押之日起，有权收取抵押物出租所获的租金，且该权利优先于租金质权。

3、《物权法》第 197 条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。抵押权人的抵押权效力自法院查封之日起已及于抵押物的租金，进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。

因本案就租金所设立的应收账款质权设立在后，质权人对租金收益相对于另案抵押权人不应当优先受偿。

律师建议

针对应收账款质押问题，如何具体操作，律师结合业务实践经验，提出如下建议，供大家参考：