万科“潜伏” 41亿广州新塘立交项目转手的买家秘密

观点地产网 一则“广州新塘立交居住项目拟转让60%权益”的挂牌信息，隐现万科的身影，让外界更加确信“万科接手”的可能性。

7月20日，南方联合产权交易中心信息披露，广州臻通实业发展有限公司（简称“臻通实业”）60%股权及相关债权被挂牌转让，底价为12.26亿元。臻通实业正是增城广深高速(600548,股吧)新塘立交居住项目的开发商。

臻通实业成立于2019年11月29日，由合和中国发展（高速公路）有限公司及广东省公路建设有限公司各持有37.5%股权，广州利路实业投资有限公司、广州利新实业投资有限公司分别持有剩下的20%、5%股权。

通过股权穿透可以发现，合和中国为深圳投控湾区发展有限公司（简称“湾区发展”）的附属公司，而万科通过二股东Golden Baycrest (BVI) Limited 持有湾区发展9.9%股份。

2019年12月23日，臻通实业以41.24亿元拿下增城区新塘镇新墩村、南安村编号83101203A19206地块，即本次股权转让主要涉及的新塘立交地块。

该地块占地面积近20万平方米，计容建面达59.93万平方米，规划居住人口1.76万人。项目体量之大，加上万科身影的出现，使得新塘立交地块一直牵动着外界的关注。

事实上，从去年年中开始，该地块还未公开出让，已经引发“万科介入”的猜测。地块出让7个月后，本次项目挂牌或使操盘者浮出水面。

万科潜伏

本次股权转让主要涉及的新塘立交地块，于去年12月23日，由臻通实业以底价41.24亿元竞得，折合楼面价约6881元/平方米。彼时市场分析认为，新塘立交地块的开发极有可能不是万科，是由利通置业操刀。

广东利通置业投资有限公司成立于2005年，是广东省交通集团省内高速沿线土地、城市综合体、产城融合、现代物流等产业的开发和培育平台，致力于对土地资源开发统筹规划，在项目投融资、建设、营运和与政府协同合作等环节实现规模化和集约化管理。

截至目前，已成功开发、运营、管理多个甲级写字楼、商办物业、产业地产、城市更新项目，包括位于广州珠江新城超高层甲级写字楼利通广场。

而万科的潜伏迹象在很早之前就已显现。最早在去年6月的时候，新塘立交地块的操盘方指向万科。

2019年6月18日，湾区发展发布公告称，其与万科订立了一份战略合作框架协议，双方就广深高速公路交通沿线土地集约化开发利用研究与项目合作及深圳投控湾区发展指定的其他土地开发项目开展全面战略合作。

彼时公告披露，湾区发展与广东省公路建设有限公司正就广深高速新塘立交地块及广深高速沿线其他土地的开发模式进行探讨，以争取实现广深高速沿线存量土地的综合开发及价值释放的机会。

引起人们注意的是，该份公告中显示，经万科确认后，万科间接持有湾区发展约9.9%的已发行股份，价值超过10亿元。

4个月后的10月28日，湾区发展又与广东省公路建设有限公司订立一份合作备忘录及两份框架协议（就其中一份框架协议，及与广东利通置业投资有限公司为签订方），当中载列广深高速公路沿线（包括广深高速公路新塘立交）潜在土地开发利用的合作原则。广东公路建设及利通置业为广东省交通集团有限公司的附属公司。

上述协议约定，于广州区内的土地开发项目，湾区发展及广东省公路建设有限公司将分别持有相关项目公司37.5%及62.5%的股权。

随后的11月21日，广深调整新塘立交地块正式挂牌出让，则基本上限定了开发商进场资格。

地块要求竞得人须在土地出让成交后两个月内，与广深高速公路经营管理主体单位广深珠高速公路有限公司，就新塘立交改造工程及新塘立交上盖空中公园工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织等签订建设管理合作协议，竞得人逾期未签订协议的，出让人可单方解除土地出让合同。

地块挂牌的当间，湾区发展便发布公告称，2019年11月29日，公司间接附属深湾基建与省交通集团附属公司（广东公路建设、利路投资及利新投资）成立合营企业，注册资本1000万元，上述投资方持股比例分别为37.5%、37.5%、20%以及5%，拟投资本次竞得的增城区立交宅地项目的最高注资总额为68亿元。

彼时便有市场猜测，该项目公司极有可能为臻通实业。根据工商信息披露，该企业股权比例与该公告所述一致。如意料的一般，最终项目花落臻通实业。

操盘方秘密

本次股权出让，接手方尚未能确定，但市场更多的猜测均指向万科。

有市场人士透露，该项目的规划效果图为万科提供，因此接手结果几乎没有悬念。观点地产新媒体就此向万科求证，万科方面则是以“不便透露”回应。

但此前亦有声音表示，项目接盘者更有可能是利通置业。

市场分析指出，此前于2019年6月18日，万科就该项目相关合作是与湾区发展签订的框架协议，而并非与臻通实业签订。

其次，根据相关文件透露，此次广深高速沿线潜在土地开发分为3段，而其每个路段各个公司占比均不相同，其中广州段湾区发展占37.5%，广州省交通集团占62.5%；深圳段湾区发展占57.5%，广东省交通集团占42.5%；东莞段暂未确定主导单位，确定后分别按广州、深圳段比例分配股权。

新塘立交地块作为广州段，将由广东省交通集团作为主导。据此推测，新塘立交地块的开发，更大可能是由利通置业操刀。

对此，有业内人士告诉观点地产新媒体，利通置业作为广东省交通集团下属的土地资源综合开发平台，其对高速沿线土地等交通枢纽综合体项目的操盘经验和实力更强。

据了解，利通置业近年来动作频频，逐步吸纳了多个存量物业项目、存量土地资源等。其中，目前正在开发建设的南沙利通中心项目，即南沙CBD中轴核心地铁上盖地块，总建筑面积约24万平方米，规划1栋200米高地标式超甲级写字楼；规划有2栋臻品5A甲级写字楼，9米挑高大堂，4.2米层高；规划有6栋企业独栋总部，每栋面积约3000-15000平米。另外还规划有众多商业配套，是自贸区CBD中轴纯商业综合体。

但值得一提的是，本次转让新塘立交地块，股权转让方即为广东省公路建设有限公司（拟转让37.5%股权）、合和中国（拟转让22.5%股权）；本次股权转让后，广东省公路建设有限公司不再持有该项目股权，合和中国将持有15%股权。

据了解，新塘立交地块曾于去年10月份公布详细控规，规划居住人口1.76万人，有24班幼儿园、30班小学、文化活动站、社区卫生服务站等公共服务设施，是一个大型的居住项目。

规划显示，项目将参照天河区东圃镇“兰亭盛荟”项目对立交桥改造的案例，结合广深高速立交改造，建设立交上盖公园，成为广州第二个“高速公路上盖项目”。

按照规划，2020 年 6 月新塘立交改造将开工建设，至 2023 年 6 月建成通车，估算总投资 29.979 亿元。随后，该地块将上盖建设住宅小区，2025 年新建住宅小区建成投入使用。

对此，有市场分析称，由于小区的建设受限与新塘立交改造工程的进度，且此类工程开发周期极长，预计即使是万科入场，住宅项目面世也要在等到2021年。

若该地块入市，则意味着新塘将迎来大批货量补仓。但值得注意的是，项目参照的天河区东圃镇“兰亭盛荟”项目，其住宅项目投入使用后，出现存在噪音影响较为严重等问题，成为项目最大的诟病。

而新塘立交项目，在未来建设中，或许在降震降噪方面需要有更多的技术研究和投入。另一方面，业内人士表示，这更加考验开发商如何运用、投入资源来带动社区和片区发展，促进项目整体规划更加完善。

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