长沙发布“旧改”计划 主城区21个主要项目有望年底焕新

作者/陈馨怡

出品/搜狐焦点长沙站

近日，长沙市发展与改革委员会发布了《关于长沙市2019年国民经济和社会发展计划执行情况与2020年国民经济和社会发展计划草案的报告》，报告显示，长沙2019年完成棚改13758户，改造老旧小区94个，2020年计划完成棚改5116户，完成老旧小区改造123个，其中主城区预计将有21个主要旧城改造项目上马，包括蔡锷中路、吉祥巷、望麓园、文昌阁周边、西文庙坪、火宫殿周边、南门口等，预计涉及房屋716栋、居民20278户。

市区主要旧城改造项目21个 天心、开福为主力区域

棚改、旧改，一直是城市更新和发展的重要工作内容。今年，长沙市更是大力推进城镇老旧小区的改造工作，据长沙市城市人居环境局的相关负责人介绍，2020年，长沙计划实施改造老旧小区123个，涉及建筑面积172.03万平方米，其中内五区计划实施改造老旧小区45个，涉及房屋500栋、居民1.61万户，涉及改造面积132万平方米。

而根据最新发布的《长沙市主城区2020年拟实施的主要旧城改造计划表草案》，2020年，长沙主城区的主要旧城改造项目有21个，其中开福区为10个，天心区7个，雨花区3个，岳麓区1个，天心区和开福区成为今年旧城改造主力区域。

逐渐加增旧改比例 从“大拆大建”到“小修小补”

自2005年推行棚户区改造以来，棚改的拆迁和安置，是老百姓听到最多的关于“老破小”片区更新的办法，但随着棚改工作的逐年完善，以“小修小补”为代表的旧城改造开始登上舞台，尤其今年，“旧改”首次被量化写入中央政府工作报告，不少业内人士分析认为，这可能意味着旧改将接力棚改，成为日后城镇更新改造的主力队员。

棚改和旧改具体有什么区别？长沙市城市人居环境局的相关负责人表示，它们最主要的区别在于，旧改不会涉及大规模的拆迁改造，也不涉及征地补偿，主要是对2000年底前建成的城镇老旧小区做修补、完善和提升，其中基础类的如水电线路的改造，主要由政府出资完成，而完善类、提升类的改造如加装电梯、改建停车场等，则以居民自筹、银行金融机构授信、市场企业运营等方式筹措资金，政府给予一定扶持。“由于去年还未严格按改造类型区分实际改造项目，长沙市2019年完成的13758户棚改实际包括棚户区改造5731户，剩下的都做修补和提质的，不涉及拆迁，今年计划完成的棚改5116户与去年相比稍有下跌，而老旧小区改造我们去年做了97个小区，今年则计划完成123个。”

万科、愿景已有参与意向 旧改或成房企“新战场”

作为全国15个老旧小区改造的试点城市之一，7月17日，长沙与中国建设银行签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议，获得授信200亿元，用于城镇老旧小区的改造和升级。  

而“支持市场力量参与”，其实就是支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化的方式，运用公司信用类债卷、项目收益票据等进行债卷融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。通俗点来说，就是提高社会资本参与度，引进房企或相关建筑工程公司等，参与各类需改造设施的设计、改造、运营。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，同时，政府落实税费减免政策等。

据了解，目前长沙已有万科、愿景、长沙城市更新投资建设运营有限公司等表现出参与旧城改造的意向，长沙市城市人居环境局工作人员表示，现在社会资本如何介入、项目如何运营等，都还处在试点阶段，未来长沙将形成更完善的城镇老旧小区改造配套政策。

而在旧城改造引入社会资本做得业已“熟练”的广州，已有房企介入已签意向以及已签约旧改项目达194个，总用地面积1.95亿平方米。

"旧改"短时间内提振消费 对房价影响有限

与直接刺激地产开发的棚改不同，聚集在”补居住短板“的旧改主要属于民生工程范畴。国务院参事、住建部原副部长仇保兴在接受采访时表示，全国460亿平方米建筑中老旧小区存量达100亿平方米。“如果按照1000元/平方米补助标准，分5年补助完成，将拉动投资10万亿元，平均每年投2万亿元真金白银，它的好处是当年即可投出去，对经济带动很大，可以有效对冲投资下滑。”

中信证券首席经济学家诸建芳表示，“旧改”在短期内可以提振消费和投资，增加就业，是逆周期调节的重要抓手，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。从规模上看，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。

但业界专家也表示，旧改对房地产市场、房价的影响有限。“旧改由于不涉及征地补偿，被旧改的住户很难靠拆迁迅速完成财富晋级，再将资产投入房地产市场。另外，需要改造的老旧小区多位于中心城区，往往地段一流，对这些小区主要进行旧房改造，也不会形成新的出让土地，抬高地价从而造成房价的水涨船高。”

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