楼市出现2个“肿瘤”?国家2条新政“精准切除”,曹德旺预言成

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昨天看到一则新闻，深圳南山一小区众多业主在窗户外面自挂横幅，上书四个大字：我要棚改。

这一幕，看起来着实让人感到有点魔幻。

这个小区位于深圳市内核心区，均价7万元左右，房龄并不算太老，这些业主们之所以高呼“我要棚改”，说白了，还是想一手拿钱，一手拿房，变身“拆迁户”。

以前，大家都对棚改避之不及，现在因为高额的补偿，人人都争当拆迁户，这就是目前楼市的现状。

事实上，房地产市场之所以能成长为年均十几万亿销售额的行业，最大的助推力量，就是“棚改”和“卖地”。

数据显示，2015-2016年间，热点城市在调控收紧下涨幅获得遏制，非热点城市则受益于政策宽松以及热点城市需求溢出，开始快速复苏：二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2016年，是公认的“地王年”，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

随后，房价上涨潮开始由东往西扩散，分别是东部核心三四线——中西部三四线——西部三四线。

在这个过程中，棚改货币化居功至伟，拆迁给钱不给房，几百上千个中小城市的房地产市场，因为突然出现购买力强大的需求，既有库存被消化，大量卖不出去的房子就此一扫而空，房价迅速抬升。

但是，棚改带来的副作用也很明显：一旦拆迁不再给钱，卖不出去的房子会变得更多。

易居研究院最新报告显示，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。

在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。

所谓“存销比”，指的是还有多少时间能够把房子卖完，跟“去化周期”的概念差不多，即商品房待售量和某个特定时间平均成交量的比值。

显然，刚完成“去库存”的楼市，又在过去几年时间当中，把库存补回来了。

“卖地”也是一样，在棚改推进的过程中，土地出让金成了各个城市极度依赖的“输血手段”。

比如，从2016年至今，杭州累计卖地收入超过万亿，远超税收收入。

2020年上半年，300个城市土地出让金额为2.3万亿，即便在今年收入不确定的环境下，土地出让金依然同比增长3%。

以卖地收入与一般公共预算收入之比来计算，温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度超过了100%。

一边是“棚改”，一边是“卖地”，在我国房产市值已经接近300万亿的环境下，这两个曾经促使房地产快速发展的“车轮”，已经变成了2个晚期的“肿瘤”。

原因有二。

1，棚改货币化，制造出了虚幻、不真实的购房需求，导致后续库存积压的更多。

2，卖地收入占财政比例越来越高，会导致各个城市越来越依赖房地产，不敢伤到楼市分毫。

拖的时间越久，这两颗“肿瘤”就越来越大，如果不尽快解决，整个经济体系都会被架空。

值得庆幸的是，国家早已看到了“棚改”与“卖地”的弊端，今年发出了2条新政，分别从土地端、投资端两个方面入手，对两大“肿瘤”进行“精准切除”。

1，“棚改”退潮，“旧改”上位。

从2018年开始，不少城市都开始从“货币化安置”变成了“实物安置”，2015-2017年拆迁给钱不给房，现在拆迁只给房不给钱，而且给的房子还是回迁安置房，没有产证，无法进入市场流通，不会对商品房市场造成冲击。

棚改总量下降，货币化安置比例下降，如何拉动上下游数十个行业的发展？

旧改，浮出了水面。

根据住建部4月份发布的计划，2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

对比去年1.9万个老旧小区，相当于增加了1倍有余，根据介绍，需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量大概有30亿平方米，此外2000年之后建成的一些小区也有改造需要。

原住建部副部长仇保兴曾测算过，老旧小区改造的市场空间或达5万亿，有专家称，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额。

更重要的，是高层直接对“旧改”做出定位。

7月20日，高层正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。

据恒大研究院常务副院长夏磊测算，旧改分为三大项内容：基础类、改善类、提升类。

基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积计算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；

改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；

而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

4.5万亿的投资额是什么概念？

上文提到，全国300个城市加起来，半年的卖地收入也不过才2万亿，旧改如果能投入4万亿以上，意味着施工、工程机械、建材、装饰、装修、电梯等多个上下游行业会受到拉动。

2，集体经营性土地加速入市，楼市供应闸门开启。

我们梳理一下相关政策的时间线。

2019年8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍，这些土地不具备商品房属性，集体产权不会改变，以后会大规模的应用于保障房和租赁房。

从今年1月1日开始，集体经营性建设用地入市开始全国推行。

2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

4月9日晚，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见关于土地要素市场化配置的表述里，提出要制定农村集体经营性建设用地入市指导意见。

集体经营性土地入市后，不会用做商品房的建造，而是会用来建造基础设施、公租房、租赁房、保障房。

举个例子，据中房报7月20日报道，北京成寿寺地块项目由万科开发建设，于2018年3月立项，该地块长租公寓社区于今年正式入市。

村集体以村集体以土地经营权与房企合作，开发商负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金+超额经营分红。

这跟新加坡的“组屋”是一样的思路：低价的土地——集体的产权——稳定的居所，人人有房住的时代，正在加速朝我们走来。

旧改+集体土地入市，直接切除了楼市的两颗“肿瘤”。

旧改使房地产告别“大拆大建”，在拉动各行业投资的同时，改善了居民生活条件。

集体经营性土地入市，让农民获得增值收益，让房企获得经营权，让刚需和低收入者居者有其屋。

曹德旺的预言，正一步步变成现实。

曹德旺在去年9月份接受采访时说：如果房地产的问题不解决，还是盖那么多的房子，所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议，削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了。

现在，国家政策正在做的事，就是把资金、劳动力、信贷资源从房地产中“挤出”，让这些宝贵的资源流向实体经济、制造业、小微企业，让刚毕业的大学生，在外漂泊的农民工，也能够在体面的居所里产生获得感，人人都有房，让每个人都活得更有尊严。

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