国家全面推进一件大事 你的房子可能要升值!

你是否为你的“老破小”小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题而烦恼？

如今，国家宣布将全面推进一件大事，这不仅有助于解决上述问题，让你的小区旧貌换新颜，还可能让你的小区升值！

什么大事？这就是城镇老旧小区改造。

日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》 ），要求贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

今年改造3.9万个老旧小区

今年的政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。如今，很快迎来了落实。

7月20日，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末（2025年底），结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

图源：新华社

所谓城镇老旧小区，是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

按照上述意见的要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。

此前，2017年底，秦皇岛、张家口等15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。而随着意见的出台，老旧小区改造进入全面加速的阶段。

为什么要改造？

住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。

二是这些小区建造时间较早，它的很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。

尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。

三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

“目前看老旧小区改造已经迫在眉睫，2000年前的房屋占很多城市房屋的比例超过60%。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

如何改造？

那么，具体怎么改造呢？

根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

钱谁出？

老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？

意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。

在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。

有啥影响？

张大伟分析，老旧小区改造，有助于解决小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”，有效缓解城市管理的各种矛盾，改善居民生活环境，提升生活质量和群众的满意度。

在张大伟看来，大部分老旧小区的地段非常好，改造升级后，对于这部分物业的价格将有明显影响，特别是很多6层老楼增加电梯等改造后，价格上涨有望超过10%。

根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平涨了2千元。

湖南三部门发文：推进全省城镇老旧小区改造

4月10日，省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅三部门联合印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》。《通知》指出将大力实施城镇老旧小区改造，明确物业管理模式对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，逐步引导实施市场化物业管理。

改造对象？

建成于2000年以前的、居民改造意愿强烈的老小区。

钱从哪来？

中央和省级资金占比不得低于70%。

鼓励企业进行投资，可通过公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式，参与城镇老旧小区改造。

关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知

改造范围

建成于2000年以前的老小区

缺少路灯导致居民出行不便，私搭乱建造成安全隐患，排水管线老化堵塞严重……老旧小区改造与人们生活息息相关，也是一项重要的民生工程。据了解，湖南目前约有1.38亿平方米城市老旧小区存在市政基础设施老化、公共服务不全等问题。

为改善群众居住环境，《通知》明确，将按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。

《通知》指出，改造范围内的城镇老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区(含独栋住宅楼)。

其中，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房)，不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入城镇老旧小区改造范围。

拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区(含独栋住宅楼)，不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

如何改造

对基础类改造内容，坚持应改尽改

《通知》强调，改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容，即满足居民安全需要和基本功能需求的改造；完善类改造内容，即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造；提升类改造内容，即丰富社会服务供给的改造。

对基础类改造内容，坚持应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于70%。有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予以支持，重点保障。各地可结合实际，确定老旧小区改造的具体内容和标准，经同级人民政府同意，报省住房城乡建设厅备案。

改造内容则主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、垃圾分类处理设施、公共厕所、园林绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、邻里中心综合体、便民市场等服务设施的建设、改造;小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等;与小区关联的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

具体改造方式则坚持供水设施改造与创建节水型城市(县城)相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施建设相结合,园林绿化改造与创建园林城市(县城)、园林式小区相结合,老旧小区改造与历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑创新保护利用相结合，管线改造与强弱电入地相结合，稳步提升改造质量和效果。

钱从哪来

建立多元化的可持续资金筹措机制

《通知》指出，建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。

尚未实行社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。市州、县市区人民政府要加大对城镇老旧小区改造的资金投入。

水、电、气、暖、通信等运营企业要大力支持，承担一定的设施改造费用。在小区(片区)内新建或改造幼儿园、医务室、体育健身、日间护理、养老等设施的，当地教育、卫生健康、体育和民政等部门要加大支持力度。

鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与城镇老旧小区改造。

居民出资部分，可通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

引导金融机构加大产品和服务创新力度，对实施城镇老旧小区改造的企业提供信贷支持。

如何实施

选择部分地区试点形成可复制经验

《通知》明确将开展调查摸底。按照属地原则，各地通过组织实地调查，摸清老旧小区占地面积、建筑面积、直接相关的基础设施、产权情况、人员规模和结构、群众改造意愿和筹资能力、引入社会资本的可行性等基本情况，并登记造册，确保调查数据真实、准确、完整。

同时，项目实施前，各地要对每个小区的改造方案进行严格把关,报省住房城乡建设厅审核通过后由市、县政府批准实施。明确项目实施单位，积极协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造,切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接，统筹推进。

《通知》指出，还将开展试点示范。选择部分地区开展试点，探索建立统筹协调、项目生成、政府与居民合理共担成本、市场化参与、金融机构支持、群众共建、项目推进、存量资源整合利用、长效管理等机制，形成可复制、可推广的经验。

此外，实施长效管理。改造前，应明确小区物业管理模式，并作为小区列入改造计划的前置条件。对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处(城关镇人民政府)组织成立业主大会,选举业主委员会，聘请物业服务企业，进行物业管理服务。

对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

18个县（市、区）列入省级试点

《通知》指出，“旧改”坚持“一区（片）一策”的原则，按照城市整体风貌要求，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造。

“旧改”要维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。推进社区海绵化改造，实施雨污分流，提升排水防涝能力，鼓励采用节能照明、节水器具。

为发挥示范引领作用，我省还明确了14个市（州）的18个县（市、区）作为省级城镇老旧小区改造试点，分别是：长沙市（天心区、雨花区）、株洲市（芦淞区、荷塘区）、湘潭市（雨湖区、岳塘区）、衡阳市（石鼓区）、邵阳市（邵阳县）、岳阳市（临湘市）、常德市（武陵区、鼎城区）、张家界市（永定区）、益阳市（沅江市）、永州市（祁阳县）、郴州市（汝城县）、娄底市（新化县）、怀化市（会同县）、湘西土家族苗族自治州（吉首市）。

来源：综合中国新闻网、经济日报新闻客户端、湖南日报、芒果都市等

相关知识

国家全面推进一件大事,你的小区(天水)房子可能要升值!
国家全面推进一件大事,你的小区房子可能要升值
国家全面推进一件大事,你的小区房子可能要升值!
国家全面推进一件大事 你的房子可能要升值!
@西宁人,好消息!你的老房子可能要升值
刚刚，国家全面推进的一件大事，影响上亿人，房地产不再那样搞
“以租养贷”?坐等房子升值?内行人告诉你,租出去不如卖掉好
在兰州 升值的房子哪里有?
定调2021,中国经济聚焦八件大事
今年起,这一类房子将“二度升值”?国家一锤定音,内行提醒3点