比房价上涨更让购房者担心,2个“新麻烦”出现,准备买房该关注

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一般来说,当房地产市场处于快速发展阶段,由于住房供不应求,房价不断上涨,所以购房者关注的重点主要是如何才能买到房子,如何才能囤到更多房子,因为房子越多就代表财富越多。但是,当楼市处于调整和降温的阶段,人们关注的重点才慢慢开始回归到房子本身,比如房屋质量,居住舒适度,转手变现的难易程度等等。

显然,当前我们正处于后者。从2016年930调控算起,房地产调控已经持续了近4年时间,期间,国家调控“组合拳”频出,从短期的“五限”手段到房地产长效机制,从“房住不炒”成为长期定位到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产这把夜壶逐渐被束之高阁。面对房地产市场出现的转变,购房者的房价预期也出现了扭转,对于买房问题变得越来越淡定和理性。

面对房地产调控的收紧,购房者买房意愿的下滑,尤其是各类融资渠道的收紧,作为房地产市场的重要主体之一,房企的日子并不好过,由此带来的一些问题也开始不断出现。比如,根据人民法院公告网统计显示,2019年,全国共有528家房企发布了破产公告。截至7月17日,2020年全国已有306家房企发布了破产公告。再比如,不少房企开始面临信用危机,由于债务暴雷而跑路的新闻并不少见。根据以往经验看,为了缓解问题和压力,房企往往会直接或间接地把压力转移到购房者身上。因此,现阶段,对于准备买房的购房者来说,与担心房价再次上涨相比,未来3-5年,另外两个问题可能更值得关注。

问题一,降标减配带来的房屋质量问题。

业内一直把地价和房价比作是“面粉”和“面包”的关系,对于高价拿地的房企来说,无论房地产市场如何降温,赔本赚吆喝的概率几乎为零,只能说赚多赚少的区别了。过去两三年,在高地价限制,限价政策抑制,融资渠道收紧的大环境下,房企普遍进入到了低利润时代。

因此,为了降低开发成本,扩大利润规模,越来越多的房企加入到了“降维复制”的行列,通过高周转模式在全国各地生产雷同产品,最终使得住房产品出现了这样或那样的质量问题。除了“降维复制”以外,不少房企也通过降标减配、缩短工期等方式实现利润最大化。

比如,最近这两年比较常见的精装修缩水,买房前承诺装修标准2000或3000元,入住后才发现样板房与交付标准悬殊较大,各类品牌进口换国产,然后省下一笔支出。再比如,很多房企承诺层高可以达到3米,交房时可能变成2.8或2.9米,一般来说,层高每减少0.1米,造价就能减少2%,不过对于这一点,购房者常常都会忽略。除了这些问题,电梯、入户大堂、园区绿化等简配也十分常见。

实际上,早在两年前,在海南举行的博鳌房地产上,绿城管理集团总经理李军就经公开表示,我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。

问题二,房企跑路或破产带来的烂尾问题。

最近一两年,央行多次启动降准和降息等货币手段,但每次都明确了支持实体经济发展的目标,所以资金基本很难大规模直接流入房地产。对于资金密集型的房地产行业来说,如果没有了大量资金的支撑,结果无异于“断奶”、“断粮”,严重了就有可能出现房企跑路或破产的风险。

根据近两年的楼市表现看,虽然破产、跑路等考验主要发生在中小房企身上,但大型房企的压力也不小,有的拿地更加理性和谨慎,有的已经开始更名去地产化,有的则加大了兼并的节奏和步伐等等。

对于购房者来说,买一套房子,很可能是动用了六个钱包,或者做了好几年的置业规划,最后咬咬牙才下定了决心,所以买房这件事搁谁身上都不容易。一旦遇上房企跑路或破产,某种程度上就意味着遥遥无期的等待,甚至是内心的长期煎熬。

比如,根据齐鲁网报道,2016年,济南某楼盘由于开发商资金链断裂而烂尾,结果给1300多户业主带来了居住、子女升学等方面的难题,最终经过了3、4年的协商后才有了交房的消息。其实,在笔者看来,如果开发商能够承诺资金到位或者楼盘能够找到靠谱的房企接盘,多久的等待都是值得的。但是,在现实生活中,往往并没有这么容易解决。

其实,伴随房地产市场进入深度调整期,不少房地产大佬早已开始收网撤退。据不完全统计,从2013年开始,李嘉诚就开始不断抛售资产,过去6年,累计抛售物业资产高达1300亿。他曾直言不讳:“我一生的原则就是不会去赚最后一个铜板,赚最后那分钱要很小心”。

再比如,最近几年同样不断抛售资产的潘石屹,如今已开始享受退休生活,平时做做木工,搞搞摄影。由此可见,房地产的确已经告别了高歌猛进的阶段,无论是对房企还是对购房者来说,现阶段通过房地产赚大钱、赚快钱都没有那么容易了。

基于以上两大问题,笔者给出以下建议:

1、过去十多年,处在房地产发展的黄金时代,无论大中小房企,普遍都能分得上一杯羹。但是,从短期调控到房地产长效机制,预计此次调控大概率是长期的。因此,告别了黄金时代的房企,如今更像是参加一场适者生存的马拉松比赛,要想获得更大的市场份额,除了要讲究规模与实力,更要靠产品质量说话。否则,一旦当买房人对产品失去信任,房企还能走多远呢?除此之外,笔者认为,在经济高质量转型的大背景下,土地财政并非长久之计,所以房企也应尽早谋求多元化布局。

2、对于购房者来说,买房子和质量维权都不是一件轻松的事情,为了避免不必要的麻烦,尽量做到以下三点:一是由于房地产普遍实行预售制,所以购房者应避免盲目买房和贪图小便宜,避开那些地段偏远、口碑较差和中小房企开发的楼盘,即使是面对一些大型房企开发的楼盘,也要做到货比三家,精挑细选。二是退一步来说,如果真的遇上跑路、破产、降标减配等现象,可通过法律途径或求助相关部门,尽全力维护自己的权益。三是尽量买现房、准现房,品质看得见,可以省去不必要的担心。

总而言之,告别高歌猛进的阶段,来到房住不炒的时代,伴随住房产品逐步回归居住的属性,出现这样或那样的一些问题都是不可避免的现象。不过,在笔者看来,调整的过程当中,虽然会经历一个短暂的“阵痛期”,但从长远来看,房地产的结果一定是喜剧。

那么,在买房过程中,你遇到过这两个问题吗?又是怎么解决的呢?欢迎评论区说说你的经历。

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