比房价上涨更让购房者担心,2个“新麻烦”出现,准备买房该关注

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一般来说，当房地产市场处于快速发展阶段，由于住房供不应求，房价不断上涨，所以购房者关注的重点主要是如何才能买到房子，如何才能囤到更多房子，因为房子越多就代表财富越多。但是，当楼市处于调整和降温的阶段，人们关注的重点才慢慢开始回归到房子本身，比如房屋质量，居住舒适度，转手变现的难易程度等等。

显然，当前我们正处于后者。从2016年930调控算起，房地产调控已经持续了近4年时间，期间，国家调控“组合拳”频出，从短期的“五限”手段到房地产长效机制，从“房住不炒”成为长期定位到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产这把夜壶逐渐被束之高阁。面对房地产市场出现的转变，购房者的房价预期也出现了扭转，对于买房问题变得越来越淡定和理性。

面对房地产调控的收紧，购房者买房意愿的下滑，尤其是各类融资渠道的收紧，作为房地产市场的重要主体之一，房企的日子并不好过，由此带来的一些问题也开始不断出现。比如，根据人民法院公告网统计显示，2019年，全国共有528家房企发布了破产公告。截至7月17日，2020年全国已有306家房企发布了破产公告。再比如，不少房企开始面临信用危机，由于债务暴雷而跑路的新闻并不少见。根据以往经验看，为了缓解问题和压力，房企往往会直接或间接地把压力转移到购房者身上。因此，现阶段，对于准备买房的购房者来说，与担心房价再次上涨相比，未来3-5年，另外两个问题可能更值得关注。

问题一，降标减配带来的房屋质量问题。

业内一直把地价和房价比作是“面粉”和“面包”的关系，对于高价拿地的房企来说，无论房地产市场如何降温，赔本赚吆喝的概率几乎为零，只能说赚多赚少的区别了。过去两三年，在高地价限制，限价政策抑制，融资渠道收紧的大环境下，房企普遍进入到了低利润时代。

因此，为了降低开发成本，扩大利润规模，越来越多的房企加入到了“降维复制”的行列，通过高周转模式在全国各地生产雷同产品，最终使得住房产品出现了这样或那样的质量问题。除了“降维复制”以外，不少房企也通过降标减配、缩短工期等方式实现利润最大化。

比如，最近这两年比较常见的精装修缩水，买房前承诺装修标准2000或3000元，入住后才发现样板房与交付标准悬殊较大，各类品牌进口换国产，然后省下一笔支出。再比如，很多房企承诺层高可以达到3米，交房时可能变成2.8或2.9米，一般来说，层高每减少0.1米，造价就能减少2%，不过对于这一点，购房者常常都会忽略。除了这些问题，电梯、入户大堂、园区绿化等简配也十分常见。

实际上，早在两年前，在海南举行的博鳌房地产上，绿城管理集团总经理李军就经公开表示，我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。

问题二，房企跑路或破产带来的烂尾问题。

最近一两年，央行多次启动降准和降息等货币手段，但每次都明确了支持实体经济发展的目标，所以资金基本很难大规模直接流入房地产。对于资金密集型的房地产行业来说，如果没有了大量资金的支撑，结果无异于“断奶”、“断粮”，严重了就有可能出现房企跑路或破产的风险。

根据近两年的楼市表现看，虽然破产、跑路等考验主要发生在中小房企身上，但大型房企的压力也不小，有的拿地更加理性和谨慎，有的已经开始更名去地产化，有的则加大了兼并的节奏和步伐等等。

对于购房者来说，买一套房子，很可能是动用了六个钱包，或者做了好几年的置业规划，最后咬咬牙才下定了决心，所以买房这件事搁谁身上都不容易。一旦遇上房企跑路或破产，某种程度上就意味着遥遥无期的等待，甚至是内心的长期煎熬。

比如，根据齐鲁网报道，2016年，济南某楼盘由于开发商资金链断裂而烂尾，结果给1300多户业主带来了居住、子女升学等方面的难题，最终经过了3、4年的协商后才有了交房的消息。其实，在笔者看来，如果开发商能够承诺资金到位或者楼盘能够找到靠谱的房企接盘，多久的等待都是值得的。但是，在现实生活中，往往并没有这么容易解决。

其实，伴随房地产市场进入深度调整期，不少房地产大佬早已开始收网撤退。据不完全统计，从2013年开始，李嘉诚就开始不断抛售资产，过去6年，累计抛售物业资产高达1300亿。他曾直言不讳：“我一生的原则就是不会去赚最后一个铜板，赚最后那分钱要很小心”。

再比如，最近几年同样不断抛售资产的潘石屹，如今已开始享受退休生活，平时做做木工，搞搞摄影。由此可见，房地产的确已经告别了高歌猛进的阶段，无论是对房企还是对购房者来说，现阶段通过房地产赚大钱、赚快钱都没有那么容易了。

基于以上两大问题，笔者给出以下建议：

1、过去十多年，处在房地产发展的黄金时代，无论大中小房企，普遍都能分得上一杯羹。但是，从短期调控到房地产长效机制，预计此次调控大概率是长期的。因此，告别了黄金时代的房企，如今更像是参加一场适者生存的马拉松比赛，要想获得更大的市场份额，除了要讲究规模与实力，更要靠产品质量说话。否则，一旦当买房人对产品失去信任，房企还能走多远呢？除此之外，笔者认为，在经济高质量转型的大背景下，土地财政并非长久之计，所以房企也应尽早谋求多元化布局。

2、对于购房者来说，买房子和质量维权都不是一件轻松的事情，为了避免不必要的麻烦，尽量做到以下三点：一是由于房地产普遍实行预售制，所以购房者应避免盲目买房和贪图小便宜，避开那些地段偏远、口碑较差和中小房企开发的楼盘，即使是面对一些大型房企开发的楼盘，也要做到货比三家，精挑细选。二是退一步来说，如果真的遇上跑路、破产、降标减配等现象，可通过法律途径或求助相关部门，尽全力维护自己的权益。三是尽量买现房、准现房，品质看得见，可以省去不必要的担心。

总而言之，告别高歌猛进的阶段，来到房住不炒的时代，伴随住房产品逐步回归居住的属性，出现这样或那样的一些问题都是不可避免的现象。不过，在笔者看来，调整的过程当中，虽然会经历一个短暂的“阵痛期”，但从长远来看，房地产的结果一定是喜剧。

那么，在买房过程中，你遇到过这两个问题吗？又是怎么解决的呢？欢迎评论区说说你的经历。

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