2个问题,比房价上涨更让人担心!官媒回应,房屋预售全面取消?

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在买房过程中，对于购房者来说，最关心的问题无疑是房价。历史数据显示，从1998年房改开始到2019年，全国房价平均水平从2000元上涨到9307元，上涨幅度接近了5倍。当然，这还仅仅只是全国的平均房价水平，如果搁在热点一二线城市，房价上涨幅度甚至可以达到10倍以上。因此，对于普通刚需购房者而言，面对龟速增长的工资收入，最担心的问题就是房价上涨，所以都希望房价可以降一点儿，至少不要涨得那么快。

值得高兴的是，如今许多人的“希望”正在成为现实。过去这四年时间里，从“房住不炒”到“稳房价、稳地价、稳预期”，再到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，在国家三令五申下，全国房地产开始逐步回归理性和平稳，除了不少热点城市的房价涨幅得到有效控制外，在鹤岗、石嘴山、玉门等一些城市甚至出现了“白菜价”一般的房子。业内普遍认为，国家对房地产的态度已经发生转变，此次调控是长期的，平稳将是房地产的主基调，未来房价问题或将不再是问题了，所以购房者没必要过于担心房价大涨了。

不过，如今比房价上涨更让人担心的2个问题出现了

一是新房质量问题。其实，大家都明白一点，无论房地产市场如何降温，开发商几乎都不会选择赔本赚吆喝，只是赚多赚少的区别罢了。在过去这两三年时间里，受限价政策出台、高地价入市、调控政策收紧、融资渠道收窄等一系列因素的影响，开发商已经告别了轻松赚钱的时代，进入到了低利润时代。面对这种局面，为了降低开发成本，提高利润空间，不少开发商采取了高周转、降标减配、缩短工期等方式，从而使得新房质量问题频频出现。

最近，笔者一个朋友就遇到了新房质量问题。在交房前期，开发商组织了一次业主开放日活动，去的时候很开心，到了之后却犯了愁，用朋友的话说就是所谓的精装房太粗糙了，存在太多的瑕疵，且先不说装修用料如何，光墙面凹凸不平这个问题一眼就看出来了。对于这个问题，在前两年的博鳌房地产论坛上，绿城管理集团总经理李军曾预言，这两年的房屋质量是最差的，所以一直劝身边的朋友谨慎买房，房屋质量维权可能会在这几年集中出现。

二是楼盘烂尾问题。大家都知道，房地产是资金密集型的行业，对于任何一家房企而言，从拿地、开发，到销售，几乎每个环节都需要借助金融杠杆来实现。不过，最近两年以来，在防范房地产金融风险和推动脱虚向实的大环境下，央行、银保监会加强了对资金流入房地产行业的监管力度，对于本就面临偿债高峰的房企而言，此举无异于“断奶”、“断粮”，严重了就容易出现跑路和破产。根据人民法院公告网显示，2019年，全国共有528家房企发布了破产公告，截至今年8月中旬，全国已有380家房企发布破产公告。

据中国经济网报道，由于资金断裂，昆明某项目烂尾7年，在正式复工之前，已有30多户业主因经济压力而被迫冒险住进了烂尾楼，他们自己铺路、修楼梯，用太阳能电板照明。幸运的是，该项目日前已经复工，业主们终于看到了希望。其实，过去这几年，由于债务暴雷而延迟交房，甚至烂尾的新闻并不少见。比如，据新浪财经报道，今年某千亿龙头房企被曝资金链断裂，结果遭500多户业主集体声讨。其实，一旦楼盘烂尾，对于房企而言，是一场信用危机，对于购房者而言，则是一种煎熬，往往意味着漫长的等待。

显然，以上这两个问题的出现，最可怜的还是购房者。对于普通刚需购房者来说，掏空“六个钱包”凑齐首付款，好不容易上了车，结果却遇到了如此棘手的问题，搁在谁身上，谁都不好受。那么，为何房屋质量问题、烂尾楼现象会不断出现呢？其实，最主要的原因在于商品房预售制，如果取消了预售制，让购房者看得见摸得着，那么质量问题、烂尾楼问题都可以迎刃而解。所以，最近几年，取消预售的呼声一直不断出现。

商品房预售“全面取消”？官媒透露了“新信号”

不可否认，过去十多年，通过商品房预售制的方式，对于开发商来说，扩大了资金的来源途径，降低了资金使用成本；对于购房者来说，缓解了住房供给不足的情况，满足了迫切的住房需求。此外，由于期房要比现房便宜10%-20%，性价比也要比现房高得多，所以能够被购房者普遍接受。但是，随着时间的推移，商品房预售制的弊端也开始显现了。

面对这种局面，8月26日，经济参考报发布了《多地收紧预售资金监管或将试点现房销售》的评论文章。文章开篇指出了商品房预售存在的弊端：在房地产预售制下，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至还出现了开发商跑路，楼盘烂尾难处理等多种问题。因此，文章援引业内人士的观点表示，通过逐步减少预售项目比例，试点现房销售，可以最大程度减少上述纠纷。

除此之外，经济参考报还进一步透露了“新信号”，目前监管层已经有了实行现房销售的想法。在住建部、央行8月20日联合召开的房地产企业座谈会上，有监管层表示，预售制是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，至于预售制的存在是否还合理，下一步将会加强讨论。由此可以推断，随着我们告别住房短缺的时代，加之房屋预售弊端逐步显现，未来商品房预售或将逐步取消，这已是大势所趋，所以对购房者而言是一个好消息。

“全面取消”不可能一蹴而就。那么，短期内，购房者应该如何规避买房问题呢？

根据官媒表态，官方回应，从长期来看，取消商品房预售是大势所趋，但是，在笔者看来，短期内，全面取消预售不可能一蹴而就。

原因有3个：1、在现有的房地产销售体系中，期房销售是主流，一旦取消预售，短期住房供应不足，可能由此引起房价上涨。2、预售回款占开发商资金来源的比例超过50%，一旦取消预售，房企很容易资金链断裂，结果不仅无法偿还银行贷款，同样也无法顺利交房，从而引起银行、市场、经济等一系列连锁反应。3、对于比较依靠土地收入的地方来说，预售制模式下，可以提高土地出让效率，短时间内就会获得更多土地收入，一旦取消了预售，开发商拿地热情和速度就会减缓，一宗土地两年才能变现，从而导致土地出让金大幅减少。

那么，既然商品房预售短期难以全面退出。在买房过程中，购房者应该如何尽量规避房屋质量问题和楼盘烂尾问题呢？

笔者给出3点建议：第一、由于预售是主流，加之目前房企资金面普遍承压，所以购房者应尽量避开地段偏远，以及中小房企开发的楼盘，以提高自身抵抗风险的能力。退一步来说，即使是大型房企，购房者也需要做到多走多看，货比三家。第二、如果遇上了房屋质量或者跑路、破产等问题，购房者可以通过法律诉讼、舆论关注、自筹资金、求助相关部门等途径，尽最大程度来维护自身权益。第三、尽量买准现房、现房、看得见摸得着，可以省去很多不必要的麻烦和担心。当然了，除了新房以外，只要多留心，二手房市场也可以淘到不错的房子。

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