拆迁遇到“钉子户”怎么破？深圳：搬迁协议签订超95%的，可由政府个别征收未签约房屋

据深圳市人大常委会官网消息，7月20日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》）全文发布，《征求意见稿》对于一直困扰深圳城市更新的搬迁难等问题提出了破解方案。

此前，只要一户不同意，旧改项目就难以施行，此次征求意见稿中提出了个别征收模式，即：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

征求意见截至日期为2020年8月3日。

搬迁协议签订超过95% 政府可对未签约部分启动个别征收

根据深圳目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。然而在现实中，要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难，这也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

针对搬迁难，《征求意见稿》提出 “个别征收+行政诉讼”的解决方案。当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

《征求意见稿》还提到，政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

旧住宅区满20年方可申报更新

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

图片来源：每经记者 刘玲 摄

补偿标准不低于套内面积1：1

当前，深圳市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了合理引导市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。

其中，旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

开发商擅自征集旧改意愿可被处罚200万元~300万元

《征求意见稿》规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

这也堵住了开发商私自进入小区，开展旧改愿意征集的市场乱象。

每日经济新闻综合深圳人大常委会、深圳特区报等

封面图片来源：每经记者 刘玲 摄

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