北京通州多地块闲置20年“红顶官商”土地解禁案待破局

  7月14日，北京迎来下半年的首场土地拍卖，在众多房企的追捧下，来自通州、门头沟及房山的三宗地总成交价65亿元。

  难以想象的是，在供地稀缺的北京，通州区梨园镇有多宗土地闲置近20年，货值达数十亿元。这些地块于去年司法解禁近期传出即将动工的消息，引发关注。

  被闲置的一宗地块地处通州区梨园镇梨园村，拟建的项目名为“恒隆家园”，原由梨园镇政府与北京恒帝隆合作开发，面积100亩。项目内包含住宅、商业金融等业态。但因项目公司涉金融借款纠纷，该地块作为资产被冻结多年，直至2019年3月才解封。该项目近期传出动工消息。其早在2020年5月底项目就曾酝酿动工，而后因与梨园村村民的纠纷悬而未决，项目工程再次延期。

  据调查，手握该地块的是一家鲜有开发案例的地产公司，北京恒帝隆房地产开发公司（以下简称“北京恒帝隆”），成立于2001年。

  中国房地产报记者通过多日调查发现，北京恒帝隆名下还有另一宗80亩地块，位于同为北京恒帝隆开发的天地美墅项目东侧、公庄村南，土地变性后也闲置20年未开发。梨园三十八地（地名）18亩地块，也在闲置名单上榜上有名。

  围绕北京恒帝隆名下多宗地块的重重疑问，坊间有多种传言

  当地有人认为，这多宗闲置地块和未入住项目如此多年主要是因为手续不全，是北京通州“大跃进”式土地开发留下的后遗症。也有人认为，开发商明显存在囤地之嫌。

  中国房地产报记者调查发现，上述两宗项目曾因借款纠纷被法院冻结而出现在公众视野。

  然而，这些传言和金融纠纷背后都绕不过通州区梨园镇一位落马的镇政府官员。

  这地块是如何变性的？为何搁置20年未开发，建成别墅项目近20年未出售？当地政府缘何能容忍长达近20年的圈而未建？

  7月初始，中国房地产报记者通过多日走访调查，试图还原这多宗地块扑朔迷离背后的种种疑问。采访中，通州区梨园镇政府工作人员记者，“梨园镇政府已经换领导多少届了，谁也说不清这事”。

  中国房地产报记者多次联系采访北京市通州区住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会通州分局，并致函上述两家单位，截至发稿未得到任何回应。

  神秘项目搁置近20年

  另一宗80亩地块。当地政府缘何能容忍长达近20年的圈而未建。

  7月初，夏日炎炎，中国房地产报记者在北京城市副中心通州区梨园镇梨园村梨园路西、梨园北街南侧，看到了这宗被搁置20年的地块。该地块四周分别用铁皮、砖墙围挡，围挡内杂草茂盛，其与通州区财政局一街之隔。

  围挡上挂着横幅，并写着“现场情况你不明 无关人员莫进入”“请您当心 跨越围挡就是生命的悬崖”等字样。在东侧大门上粘贴着梨园村村民对开发商北京恒帝隆及其他施工方、设计方和监理方四家单位发出的通告函。

  从通告内容看到，该函已连续通告三次，发布时间分别为2020年5月24日、2020年5月29日、2020年6月24日。通告要求相关单位履行梨园村委会、梨园镇政府和开发商北京恒帝隆签订的三方补充用地协议内容。按照补充协议，要求把未纳入社保体系的农业户农转非并纳入社保体系；开发商给付梨园村委会一次性补偿3000万元。不过，通告函显示，三方于2011年签订补充协议一份，至今未履行协议内容。

  梨园北区村民告诉记者，2020年5月底，该地块开发商北京恒帝隆在地块门口张贴告示，称将在该地块上建设地库，而后梨园村村民因故将告示撕掉，换上了通告函。

  记者了解到，这宗占地100亩的土地曾是梨园村旧址。2000年梨园安置小区北区建成后，村民陆续搬迁。原村庄拆迁完毕围挡至今。

  开发商北京恒帝隆开发的另一个项目天地美墅（推广名：新天地家园）为高端别墅项目，位于梨园镇公庄村，云景南大街以南，九棵树中路以西。

  中国房地产报记者在天地美墅项目看到，小区四周除南门东侧一家洗车行外，其他底商全部空置。小区仅留东门出入并有保安把守。记者现场拍照被保安人员制止，并拒绝透露关于小区内部的任何情况。

  一位附近游玩的公庄村村民告诉记者“里面只住了3户，其他都空着呢。”另一位从小区出来的工作人员告诉记者：“里面房子还多着呢，老板根本就不卖。”

  安保人员的谨言慎行，也让天地美墅项目平添几分神秘。公庄村等村村民熟知的是，该小区建成近20年，建成就闲置至今。多位村民向中国房地产报记者提及该项目闲置的原因是“手续不全”。也有人认为是“老板出事了”。而这一所谓的老板，多数当地村民认为是梨园镇政府官员房某。

  记者调查发现，北京恒帝隆与周某、张某等多名自然人在天地美墅别墅项目上存在买卖合同纠纷。购房合同多签订于2004年前后，15年后的今天，涉案房屋仍然存在无法交付，且无法办理产权登记问题。

  北京市发改委的官网显示，2017年6月21日，批复同意北京恒帝隆继续开发建设新天地家园五六七区项目。规划建设用地69349平方米。建筑控制规模为 258599 平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及配套、办公、商业、酒店等。批复有效期2年。

  深陷金融纠纷 多方角力

  在走访过程中，记者获得了位于北京城市副中心通州区梨园镇梨园村旧址地块的原始协议《房地产开发合作协议书》，该协议约定由梨园镇政府与北京恒帝隆合作开发该100亩地块。土地综合地价为旧村址占地以及企业用地13万元/亩。征地补偿6万元/亩。不过，在后来的几年内，围绕该地块的相关合作开发协议进行了多次变更和补充。合同签署主体也由原来的梨园镇政府与北京恒帝隆，增加了梨园村委会，变成了三方协议。

  记者注意到，梨园村68位村民曾经于2019年对上述补充协议的三方主体向通州区法院提起诉讼，理由是“侵害集体经济组织成员权益”，法院以“不属于法院受理的民事诉讼范围”为由驳回起诉。经记者多方查证后获悉，该地块编号为京通国用（2014出）第00087号土地，面积100亩，拟建的项目名称为“恒隆家园”。

  “大跃进”式疯狂勾地时代留下的后遗症

  不过，时至今日，绿城京杭广场、金隅大成等早已建成售罄，但恒隆家园地块仍“待字闺中”。

  另外，中国房地产报记者注意到，北京市发改委的官网公布的《关于通州区恒隆家园项目核准延期的批复》显示，同意恒帝隆继续开发建设恒隆家园项目。核准延期的有效期延长至2017年1月6日。落款日期为2016年1月4日。

  另据一份广东省高级法院（2018）粤民初第31号之一民事裁定书显示，开发商北京恒帝隆曾卷入一场金融借款合同纠纷。上述梨园村京通国用（2014出）第00087号土地以及天地美墅别墅项目，也成了该案双方争议的焦点。在这场金融借款合同纠纷中，争议标的从最初约定不超过70亿元的委托贷款，一度上升到500亿元，但双方在财产价值评估标准方面各执一词。

  该裁定书显示，北京恒帝隆向深圳市思道科投资有限公司（以下简称“思道科”）融资不超过70亿元。

  2015年8月13日，思道科以委托人身份，第三人招商银行南宁分行以受托人身份，签订《委托贷款合同》，约定思道科将其募集的不超过70亿元资金委托第三人向北京恒帝隆发放和收回贷款。

  北京恒帝隆要拿到这笔贷款的条件是以天地美墅项目现房、土地使用权及在建工程作为抵押；思道科与北京恒帝隆、平安银行股份有限公司朝外支行签订《账户监管合同》，约定销售监管账户的资金仅用于偿还贷款本息，不得挪作他用。

  2015年8月28日、9月16日，招商银行南宁分行按照思道科通知，先后两次向北京恒帝隆共计发放贷款59.34亿元。

  思道科认为，北京恒帝隆未按照合同约定用途使用贷款，且从2017年3月21日起拖欠利息，并于2018年3月15日，向广东省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令恒帝隆归还贷款本息、拖欠贷款利息的罚息、未按合同约定使用贷款的罚息等共计约75.43亿元。

  思道科申请财产保全后，广东省高院裁定查封、扣押、冻结北京恒帝隆公司名下约75.43亿元财产。《查封、扣押、冻结财产通知书》显示，法院冻结了北京恒帝隆持有的北京恒帝隆物业管理服务有限公司80%股权、北京恒帝隆公司在平安银行北京朝外支行账户中的5.75万元、北京恒帝隆名下7宗土地、北京恒帝隆名下不动产共计1038套。

  北京恒帝隆对此提出异议，认为明显超标的额查封，已查封财产价值高达约500亿元。

  北京恒帝隆于2018年6月14日出具给法院的评估报告称，上述7宗土地中，京通国用（2014出）第00087号土地使用权评估价值为81.24亿元，1038套房产评估价值为184.55亿元。

  而思道科提供给法院的评估报告认为京通国用（2014出）第00087号土地使用权评估价值为52.05亿元，扣除转让税费31.34亿元后，评估净值为20.71亿元。1038套房产评估价值为114.81亿元，扣除转让税费23.63亿元后，评估净值为91.18亿元。

  法院最新裁定结果为，解除对京通国用（2014出）第00087号土地使用权的查封措施、对北京恒帝隆在平安银行北京朝外支行账户的冻结措施以及对北京恒帝隆在北京恒帝隆物业管理服务有限公司所持有的80%股权的冻结措施。

  对于多宗地块和天地美墅项目的近况及未来如何处置，记者致电天地美墅及恒隆家园的副总经理苏某，“有关信息你从网上查就是了”，拒绝透露更多信息。

  “红顶官商”的生意经

  梨园三十八地蹊跷变性。村民指认“房某的儿子仍在这18亩土地建筑内办公”。

  集体土地是如何在村民及村委会不知情的情况下，变身为国有土地的？

  “不知道。”梨园村委会相关负责人士告诉中国房地产报记者， “我们也在纳闷土地变性这个事。按说村委会作为集体土地的所有人，办理土地变性总该加盖村委会的公章吧，而且村委会有关公章的使用也必须严格登记，但村委会根本查询不到盖过这个章。”

  记者调查发现，围绕这宗蹊跷变性，斗转腾挪多年仍未开发的地块种种疑问背后，皆有一位当年落马的房姓梨园镇政府官员的身影。

  据北京市第一中级人民法院（2007）一中刑初字第1185号刑事判决书以及北京市高级人民法院〔2007〕高刑终字第507号刑事裁定书显示，“被告人房某及其组织成员于1996年至2005年间，为攫取巨额经济利益，采用提供虚假证明材料骗取土地使用权等非法手段聚敛钱财，具有一定的经济实力……”经过法院确认，被告人房某涉及多个罪名中，其中包括非法转让土地使用权犯罪3起。

  房某在法庭审理中的辩解及其辩护人的辩护意见为：“……在房某获取土地使用权的过程中，梨园村、大马庄村、小稿村村委会及土地管理部门应承担主要责任，且房某支付了土地补偿款，未给集体造成经济损失，土地使用权亦不是法律规定的非法经营罪的犯罪对象……”

  对上述辩解，法院认为，农民所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，房某故意违反土地管理法规，采用非法获取土地使用权证等手段签订书面转让协议，将农民集体所有的土地使用权转至其控制的北京胜利通工贸有限公司或转由其他单位和个人有偿使用的行为，已严重侵害了集体土地的使用权，其行为符合我国刑法关于非法转让土地使用权的法律规定，其向村民委员会缴纳“土地补偿金”的行为，不能作为否定其犯罪性质的事实依据。另查，我国对土地使用权的经营实行经营许可证制度，非法经营土地使用权的行为属于非法经营行为，而非法转让土地使用权显属非法经营的表现形式，二者间属于从属关系。因此，我国刑法规定的非法经营罪与非法转让土地使用权罪形成从属关系的法律竞合，依照“特别法优于普通法”的法律竞合适用原则，房某的行为符合法律规定的非法转让土地使用权罪的犯罪构成。

  该判决书显示，房某实际控制的公司达数十家之多，并包括房地产开发类的公司。不过，在工商信息中，记者未能查询到房某与北京恒帝隆的关联信息。

  判决书显示，房某数罪并罚，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

  据工商信息显示，北京恒帝隆成立于2001年1月，注册资本为13.5亿元，法人徐慧敏。该公司由香港亿盛亚洲有限公司（以下简称“亿盛亚洲”）占81%股份，并控股。据公开报道，亿盛亚洲注册成立于2007年11月21日。发布于2019年11月的香港公司查册文件显示，该公司董事共两位，徐晶和北京恒帝隆的法定代表人徐慧敏，二人目前皆拥有香港身份。

  在工商信息中，北京恒帝隆在“2005年6月16日之前为内资企业，于2005年6月16日变更为港澳台合资企业”。但亿盛亚洲则注册于两年后。

  在公开的报道中，徐慧敏获得香港身份前应为浙江宁波人。而徐慧敏及其合作伙伴的部分产业位于宁波余姚，其中包括，由徐慧敏本人控制的余姚明越机械制造有限公司（以下简称“余姚明越”）及余姚市新世纪物业经营管理有限公司，由苏巧玲实控的宁波奥香纳贸易有限公司，由杨英奋控制的宁波明圆投资有限公司等。

  值得一提的是，公开的工商信息显示，北京恒帝隆的注册地为“云景东路80号”，而这一门牌号正是梨园镇政府的办公所在地。而房某时任梨园镇政府副镇长，并兼任梨园村党支部书记。

  上述多宗集体土地是如何变为国有土地的？中国房地产报记者在走访过程中始终未能从当地官方获得答案。

  梨园镇公庄村村民告诉记者，这些项目在当时拿地时正值“大跃进”式的疯狂勾地时代，拿地很好拿，公庄村村民仅得30万元/亩。当时，都是由村委会、镇政府和开发商三方协议拿地。而该村民把上述两个项目搁置至今的原因归于“现在天地美墅应该是手续还不全，不能销售。”

  此外，梨园村村民告诉记者，通州区梨园镇梨园村的三十八地（地名）18亩地块，原本集体土地也悄然发生了改变，然后闲置20年至今。据北京市第一中级人民法院（2007）一中刑初字第1185号刑事判决书显示，房某通过通州区梨园镇相关工作人员，向审批部门递交虚假证明文件，骗取通州区国有土地管理部门的核准，将集体土地使用权变更为国有土地使用权性质，使自己掌控的公司非法取得了上述土地的国有土地使用权。该村村民指认“房某的儿子仍在这18亩土地建筑内办公。”

  据最新信息是，房某已获释放。记者试图通过多种途径联系房某，无果。而该地块最近也动作频频，未来将是何种命运，中国房地产报记者将继续关注。

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