龙湖转向TOD了吗?

头部开发商抢着做TOD的趋势最近越来越明显，包括万科、华润、金茂等在内的房企均有涉足。

日前，中国城市公共交通协会标准化委员会和中国房地产业协会共同提出起草的两项团体标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》和《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》公开征求意见，这是我国首个TOD标准体系。

作为企业代表，龙湖也参与了此次标准起草。一改此前的低调，龙湖最近在TOD领域动作颇多。

“上半年重点发力TOD项目”

今年以来，龙湖对于TOD的布局明显加快。

7月初，龙湖以高达288%的溢价率、660万元/亩的价格拿下成都市郫都区郫筒镇蜀新大道站TOD项目用地，该地块未来将与地铁6号线蜀新大道站无缝接驳。

6月4日，武汉地铁集团有限公司与龙湖签署战略合作协议。双方表示将结合轨道交通TOD及产城融合发展战略，拓展城市空间，“提升土地价值”。

5月26日，龙湖在杭州拿下了被搁置开发长达10年之久的滨康综合体地块，成交金额71.89亿元，成交楼面价近2万元/平方米。

在再之前的4月24日，龙湖联合金地斥资32.13亿元拿下东莞茶山镇站前路。该地块为东莞截至目前出让面积最大的TOD地块，占地面积约14万平方米。

龙湖并不是一家以TOD见长的房企。年报显示，2019年全年，龙湖TOD项目仅有武汉白沙洲TOD地块和上海奉贤TOD地块，而此前的2018和2017年报中甚至找寻不到“TOD”字样。

龙湖方面向《每日经济新闻》记者坦言，公司今年上半年确实重点发力TOD项目。

公开资料显示，龙湖从较早时候就开始介入TOD模式的研究和实践，我国首个商圈高铁TOD城市综合体即出自龙湖。

龙湖转向TOD了吗？

龙湖如此阐述TOD的重要性恐怕与市场现实不无关系。

关于龙湖的拿地逻辑，龙湖集团首席执行官邵明晓在2019年业绩会中如此阐述：“我们是平和的心态，在手现金相对比较充裕，用频率换概率，反正能达到我们的指标就拿，达不到就算了，不拿地王、不拿高价地。”

但2020上半年，龙湖面对的是一个相对火热的土地市场。

中指院数据显示，住宅用地成交楼面价达近年来同期最高水平，同比上涨明显。

2020年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，同比上涨16.5%，溢价率16.5%。尤其是今年二季度，宅地成交楼面均价为5367元/平方米，为近年来季度最高值，同比上涨14.3%，溢价率17.9%。

龙湖选择了避开一线城市拿地。

据Wind，2020年1月至今，龙湖拿地多集中于青岛、成都、武汉等地，较少布局一线城市，仅在北京西红门地区拍得一宗居住用地，并且还只是占了50%的权益。

TOD恐怕也是龙湖降低拿地成本的一种方式。

“市场特别热，我们也会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地。”邵明晓曾在公开场合表示。

TOD模式的优势是明显的，地块多在城市尚未开发完成区域，土地成本相对较低，但TOD这一开发模式要比传统开发模式更加强调成本控制和资金周转能力。

“对企业来说，尤其是资金方面的压力比较大。”易居房地产研究院总监严跃进表示，“从开发周期看，要警惕此类地铁项目规划的调整，开发周期显然要超过4年，所以对资金方面的要求较高，这要求有较好物业开发和物业持有能力的企业进入。”

邵明晓也承认：“TOD相对要做持久，回收周期相对慢，所以资本成本必须低，必须在选址、定位、建造、交付、运营方面探索出一系列成熟的全链条。”

至于TOD模式未来会不会在龙湖占据更多权重，该公司并未正面回答，只表示“将在未来把握更多可能性”。

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